Методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков

ОБЩИЕ ЗАМЕЧАНИЯ

В СООТВЕТСТВИИ

ПРАКТИКА ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Общий физический износ объекта оценки

Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Расчет неисправимого физического износа короткоживущих элементов

№ п/п	Конструкции и элементы	Остаточная стоимость, руб.	Фактический срок эксплуатации, лет	Нормативный срок эксплуатации, лет	Коэффициент износа* (4/5)	Износ (3х6)
	Кровля	249 340			1,00	249 340
	Проемы	249 340			0,97	241 860
	Полы	280 507			0,97	272 092
	Внутренняя отделка, в том числе:	124 670
	Штукатурка	62 335			0,13	8 104
	Окраска	62 335			1,00	62 335
	Наружная отделка	87 269			0,67	58 470
	Сантехнические и электротехнические устройства	311 675
	Водопровод	140 254			0,16	22 441
	Канализация	46 751			0,20	9 350
	Отопление	46 751			0,33	15 428
	Электроснабжение	77 919			0,40	31 168
	Прочие работы	124 670			0,67	83 530
	Итого	1 427 471				1 054 118

**Примечание. Коэффициент для определения износа есть отношение фактического срока к нормативному сроку эксплуатации элемента. При превышении фактическим сроком эксплуатации нормативного коэффициент износа принимается равным 1,00.

Таблица 8.6

	Стоимость нового строительства, руб.	3 116 746
	Минус исправимый физический износ (отложенный ремонт), руб.	- 37 401
	Минус стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.	- 1 427 471
	Итого стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, руб.	1 651 874
	Фактический возраст здания, лет
	Нормативный срок эксплуатации, лет
	Коэффициент к определению износа (п. 5/п. 6)	0,19
	Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (п. 4* п. 7)	313 856

Таблица 8.7

	Руб.
Исправимый физический износ (отложенный ремонт)	37 401
Неисправимый физический износ короткоживущих элементов	1 079 178
Неисправимый физический износ долгоживущих элементов	313 856
Итого	1 430 435

Итого стоимость объекта с учетом износа: 1 686 311 рублей или 1 700 000 рублей (округленно)

С УТВЕРЖДЕННЫМИ МЕТОДИЧЕСКИМИ РЕКОМЕНДАЦИЯМИ

В Российской Федерации оценка земельных участков осуществляется в соответствии с методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков [9]. Данные методические рекомендации разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 года №519 «Об утверждении стандартов оценки».

Законодательно оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», принятым Государственной Думой 16 июля 1998 года [10].

Приведем из [9] методические основы оценки рыночной стоимости земельных участков и общие рекомендации по проведению оценки.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени (принцип полезности).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).

Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замещения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности (далее для целей настоящих рекомендаций – земельной ренты) (принцип ожидания).

Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется на конкретную дату (принцип изменения).

Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных прав на земельный участок.

Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влияния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

Рыночная стоимость земельного участка определяется из его наиболее эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, финансово осуществим и в результате которого расчетная единица стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного участка.

При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:

- целевое назначение и разрешенное использование;

- преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

- перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

- ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

- текущее использование земельного участка.

Дата добавления: 2014-01-05