Инструменты инвестирования в недвижимость

Формы и участники инвестирования в недвижимость

Существуют различные классификации форм финансирования инвестиций в недвижимость:

(1) по правовому статусу инвестора (частные и государственные);

(2) но источнику финансирования (за счет собственных, заемных средств или их сочетания);

(3) по нали­чию посредников (прямые инвестиции, не предусматривающие по­средников, или активная форма инвестирования, и инвестиции с участием посредников, или пассивная форма инвестирования).

В качестве посредника может выступить институциональный инве­стор. Вложения в трасты по инвестициям в недвижимость (Real Estate Investments Trusts, REIT) — это пример пассивной формы инвестиро­вания в недвижимость, имеющей место на рынке недвижимости США.

Партнерства закрытого типа по управлению недвижимостью (Real Estate Limited Partnerships, RELP) дают возможность покупать доли участия в профессиональных риэлтерских синдикатах, вклады­вающих средства в конкретные виды недвижимости и (или) заклад­ные.

В процессе финансирования недвижимости могут принимать уча­стие следующие основные участники: инвестор собственного капита­ла, ипотечный кредитор, арендатор недвижимости, государство в лице федеральных и муниципальных органов власти.

Инвестор собственного капитала владеет правом собственности на недвижимость. Типичная мотивация инвестора — получение буду­щих выгод от вложений, произведенных сегодня.

Ипотечный кредитор в отличие от инвестора собственного капи­тала имеет право на получение платежей по долговым обязательст­вам, если в инвестиционном договоре не предусмотрено участие в доходах от всего инвестированного капитала.

Арендатор является косвенным участником процесса финансиро­вания, временно владеющим правом пользования объектом недвижи­мости. Параметры арендного договора могут оказать существенное влияние на инвестиционно-финансовые решения.

Государство, с одной стороны, является косвенным участником процесса финансирования, так как накладывает законодательные ог­раничения на остальных участников процесса финансирования инве­стиций в недвижимость. С другой стороны, является самостоятель­ным инвестором собственного капитала (средств федерального бюд­жета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов).

Помимо традиционной формы — инвестирования собственного ка­питала — в мировой практике применяется широкий круг инструментов инвестирования в недвижимость: ипотека, опционы, гибридные формы обязательств, финансирование с применением аренды, ли­зинг, создание совместных предприятий и консорциумов инвесторов. Фьючерсы в настоящее время не являются финансовым активом на рынке недвижимости, но, по некоторым оценкам, могут им стать.

Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предос­тавлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог не­движимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и нe обязательно только кредитных. В этой связи более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.

Опцион на покупку (продажу) недвижимости — это право, но не обязательство, купить (продать) определенный объект собственности по оговоренной цене в течение определенного срока. Как правило, это частная операция между покупателем и продавцом, при которой оп­ционы реализуются на одно здание или группу. В американской практике исполнение опционов обычно происходит через определен­ное число лет (от 3 до 10) и до истечения согласованного срока (от 5 до 30 лет). Владелец недвижимости предлагает опцион для того, что­бы заинтересовать покупателя в осуществлении иных, дополнитель­ных способов финансирования сделки, например, в получении боль­шего кредита по закладной па льготных условиях (имеющего место в случае так называемых гибридных обязательств). Если стоимость недвижимости не превысила цену исполнения опциона до истечения его срока, опцион считается ничего не стоящим, а если превысила, то он стоит некоторую долю роста стоимости недвижимости, определяе­мую условиями договора.

Гибридные формы обязательств при финансировании недвижи­мости — это, например, совмещение ипотечного кредита и опциона. Держатель коллонциопа обеспечивает владельцу недвижимости финансирование первой закладной по более льготным условиям по сравнению со среднерыночными, и получает опцион па повышение стоимости недвижимости в будущем. Первая закладная, обеспеченная инвестором гибридной ипотеки, часто дает владельцу больше денежных средств, чем первая закладная без опциона, и имеет более низкие процентные ставки. Условия опциона (с учетом будущего повышения стоимости недвижимости) значительно варьируют.

Право преимущественной аренды земли создается, когда права на недвижимую собственность разделяются на ограниченное право владе­ния зданием на основе аренды (например право быть арендатором и передавать в субаренду) и право собственности на землю.

Использование различных инструментов инвестирования в доход­ную недвижимость в целом направлено на диверсификацию риска и получение максимально возможных доходов при стабильном уров­не риска.

Дата добавления: 2014-01-06