Экономически недостатки МФ (кооперированных) общественных комплексов

Для потребителей услуг (населения)

Для строительных организаций.

Для заказчика, инвестора, девелопера.

Социально-экономические преимущества МФ (кооперированных) общественных комплексов.

1. Максимально эффективное использование земельного участка под застройку, за счет сокращения территории строительства.

2. Экономия инвестиционных ресурсов, за счет меньшей площади участка и меньшей протяженности инженерных коммуникаций по земельному участку. Стоимость инженерных подключений от 15 до 50% от стоимости здания.

3. Большие возможности для привлечения инвестиций, за счет долевого участия в проекте.

4. Возможность организации поэтапного ввода объекта в эксплуатацию и финансирование последующих очередей за счет построенной части здания

5. Минимализм риска за счет использование здания по частям. Распределение рисков.

6. Повышение инвестиционной привлекательности и градостроительного значения здания.

7. Синергетический эффект. Взаимодополняемость потоков посетителей.

8. Повышение рентабельности бизнеса размещаемых в общественном комплексе организаций и учреждений.

1. Максимальная концентрация трудовых и материальных ресурсов на одной строительной площадке

2. Сокращение удельной трудоемкости строительства.

3. Повышение эффективности использования основных фондов. К основным фондам – строительные машины, механизмы, транспортные средства, вычислительная техника.

4. Возможность применения и использования эффективных технологий строительства.

1. Большой объем услуг и возможности их выбора без дополнительных временных затрат.

2. Возможность внедрения перспективных форм обслуживания

Большие трудности при создании концепции и проектирования комплекса. Трудности в оптимальном сочетании требований для различных сегментов рынка недвижимости, необходимость их пространственного и инженерно-технического разделения.

Сложность при реализации проектов в планировании, зонирование и исполнение.

Плохая концепция и зонирование могут создать, что функции будут мешать друг другу.

Высокая стоимость эксплуатации в связи со сложными инженерными системами и спецификой функционирования разных составляющих комплекса в целом.

Сложности в поддержание классности здания.

Сложности управления данного объекта недвижимости, введу существенных различий в технологии управления разных составляющих комплекса.

«Логистические» сложности: конкуренция между функциями за парковочные места.

Многоэтапность реализации и большой срок окупаемости инвестиций.

Проектные решения	Эффект
Социальные	Экономический
1. Универсальность зрительного зала	Увеличивается среднегодовая заполняемость зрительного зала	Повышается валовая прибыль
2. Универсальность досуговых помещений	Увеличивается интенсивность использования помещений	Повышается валовая прибыль
3. Универсальность спортивного комплекса	Повышается пропускная способность и количество занимающихся посетителей	Повышается валовая прибыль
4. Многозальность зрелищных объектов	Увеличивается общая пропускная способность	Повышается нагрузка на одно зрительское место, формируется дополнительный доход
5. Увеличение вместимости объекта	Повышаются условия комфорта	Снижается удельная стоимость строительства и эксплуатации
6. Сокращение участка под застройку	-	Снижение удельной стоимости строительства и эксплуатации
7. Уменьшение общей площади за счет совмещения площади вспомогательных помещений	Совмещение функций персонала	Снижение удельной стоимости строительства и эксплуатации объекта

понедельник, 16 апреля 2012 г.

Влияние объемно планировочных решений зданий на эффективность и экономичность проекта:

1) Структура и соотношение объемов помещений и зданий

2) Высота помещений

3) Этажность

4) Конфигурация планов этажей зданий

Чтобы выявить эффективность объемно планировочных решений необходимо по проекту дать характеристику следующих ТЭП:

1) Количество мощных единиц – вместимость – В= расч. еденицы

2) Площадь участка, территории под застройку – Fтерр.= м², га

3) Площадь застройки Fз=м²

4) Этажность (включаются подземные, мансардные)

5) Высота этажей – Hэт.=м

6) Длина и ширина корпуса здания = м

7) Общая площадь – Fобщ.=м² (сумма площадей всех этажей, включая площади всех помещений, а также все коммуникации. За исключением площади конструкций) СНиП 2009 года, ВОМА – для офисных и торговых зданий.

8) Полезная площадь – Fпол=м²=Fобщ-F верт.коммуникации

9) Площадь расчетная или рабочая – Fраб.=м² (где основной технологический процесс, включаются коридоры рекреации)= Fпол. – Fгориз.коммуникаций

10) Суммарная площадь всех горизонтальных и вертикальных коммуникаций – Fком.=м²

11) Площадь наружных ограждающих конструкций – Fн.с.=м²

12) Конструктивная площадь (то что попадает на плане в сечение) – Fк=м²

13) Строительный объем здания – V=м³ (не включаются декоративные элементы)

На основе данных характеристик можно определить относительные показатели объемно планировочных решений.

1) Значение показателя Fобщ./В нормируется

2) Fпол/В (на расчетную единицу вместимости)

3) Fраб./В

4) V/В если по проекту min

5) К1=Fраб./Fпол. Стремиться к 1, но это недостижимо, стремиться к max

6) К2 – объемный коэффициент =V/Fпол. Данное соотношение зависит от принятой высоты помещений, а также от планировочного коэффициента. Стремиться к min. Необоснованное увеличение К2 может косвенным образом говорить о том, что возрастут удельные затраты при строительстве и эксплуатации, и снизится коммерческая эффективность проекта. К2’= V/Fраб.

Существует ориентировочный диапазон коэффициента К2, который отражает наиболее экономичные решения. Клубно-досуговые учреждения 6,9-8, если получилось меньше, возможно не учли нормы, если больше – то более затратно. К2’ = 7,3-7,8; кинотеатры К2=6,8-11,0; К2’=8-9; спортивные корпуса К2=9-11,6; детские дошкольные учреждения К2=3,4-4,3; торговые центры К2=4,5-5,6;

7) К3 – коэффициент компактности планов этажей=Fн.с./Fпол.; К3’=Fн.с./Fраб. Стремиться к min значению. Диапазон К3 по клубно досуговым учреждениям К3=1,2-2,5, детские сады К3=0,9-1,6; для школ К3=1,3-2,6; многоэтажные паркинги К3=4,0

8) Кком=Fпол/Fр. Стремиться к минимуму.

9) Кк=Fконстр/Fпол.

Задачи I + II

Экономические здание – близкие к параллелепипеду или цилиндру

Стоимостные показатели в оценке общественных зданий:

Сстр на 1м² пол. пл. = Сстр/Fпол, руб/м²

Сстр на 1 м² раб. пл. = Сстр/Fраб, руб/м²

Сстр на 1м³= Сстр/V, руб/м³

Сстр на 1 расчет. единицу = Сстр/В, руб/расч. ед.

Техникоэкономическая оценка инвест проектов жилых зданий

Оглавление

Экономические особенности строительства как отрасли. 1

Дата добавления: 2014-01-06