Управление жилищным фондом

В управлении жилищным фондом муниципальных образований принимают участие довольно много различных структур, представленных в таблице 11.

Таблица 11 Органы управления жилищным фондом

№ п/п	Наименование управляющего органа	Вопросы ведения
	Комитеты и управления социальной защиты населения	Начисление и предоставление льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроль за их выплатой
	Жилищные комитеты и управления	Учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией
	Комитеты и управления ЖКХ	Обеспечение технической эксплуатации и разработки нормативной документации по преходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг
	Комитеты и управления муниципальным имуществом	Передача в аренду муниципального жилищного фонда, покупка объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведеня торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда
	Строительные комитеты и департаменты	Планирование и организация строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу

Объекты муниципального жилищного фонда в основном используются в форме передачи в наем (имущественный или коммерческий), аренды, хозяйственного ведения и оперативного управления, продажи.

Имущественный наем представляет собой основанное на договоре возмездное владение и пользование жилыми помещениями, которое не связано с передачей права собственности на них. Основанием для передачи жилого помещения в наем является договор найма. Фактическая передача осуществляется на основании акта передачи жилого помещения.

Наймодателем по договору найма жилого помещения может быть собственник или орган, уполномоченный собственником или законом сдавать жилое помещение в наем. Право заключать договор найма на жилые помещения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, может быть предоставлено собственником иным юридическим лицам, как правило, на конкурсной основе.

Коммерческий наем жилья представляет собой отношения, которые устанавливаются между сособственником жилищного фонда и нанимателем по поводу предоставления гражданам пригодного для постоянного проживания жилого помещения без ограничения размеров, за договорную плату, на срок, не превышающий пяти лет, на условиях договора коммерческого найма.

Аренда как форма использования объектов муниципальной жилищной сферы разрешена только юридическим лицам. Под арендой жилья обычно понимают отношения, которые устанавливаются между сособственником жилищного фонда и юридическими лицами по поводу предоставления юридическому лицу жилого помещения, без ограничения его размеров, во временное возмездное владение и пользование, на основании договора аренды или иных договоров гражданско-правового характера. По договору аренды жилого помещения, который заключается в письменном виде, арендодатель передает арендатору жилые помещения, используемые только для проживания граждан.

Хозяйственное ведение – это владение юридическими лицами муниципальным жилищным фондом в форме государственного (муниципального) унитарного предприятия.

Передача муниципального имущества (жилья) в хозяйственное ведение и оперативное управление осуществляется в общем порядке по договору (контракту).

При объединении в многоквартирных домах собственников квартир, жилых помещений, а также других частей недвижимости в жилищной сфере, находящихся в собственности общественных объединений, образуются кондоминиумы как форма общей долевой собственности.

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором определенные части (помещения), предназначенные для жилых помещений или иных целей, находятся в собственности граждан, юридических лиц Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) – в их долевой собственности.

Для совместного управления кондоминиумами создаются товарищества собственников жилья (ТСЖ) – некоммерческие организации, объединяющие владельцев квартир.

Предметом ведения ТСЖ является распоряжение общим имуществом кондоминиума, а также деятельность по содержанию, сохранению и приращению недвижимости в кондоминиуме.

Общей долевой собственностью домовладельцев являются межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие несущие конструкции, механическиое, электротехническое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределом или внутри квартир и облеживающее более одного домовладельца, земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому назначению.

ТСЖ может управлять своим жилищным фондом по одной из трёх схем, представленных в таблице12.

Таблица 12. Схемы управления жилым фондом, с участием ТСЖ

	собственник	Управляющая организация	Эксплуатационная компания
1 схема	ТСЖ	ТСЖ	ТСЖ
2 схема	ТСЖ	ТСЖ	ЖЭО, действует по договору с ТСЖ
3 схема	ТСЖ	УО, действует по договору с ТСЖ	ЖЭО, действует по договору с УО

По первой схеме: ТСЖ самостоятельно обслуживает свой жилищный фонд, выступая в роли и собственника и эксплуатирующей организации. Имеет своих сантехников, электриков, дворников и т.д.

По второй схеме: ТСЖ заключает договор на обслуживание своего жилищного фонда с муниципальным/частным ЖЭО, выступая в роли собственника и управляющей организации заказчика ЖКУ.

Третья схема предполагает, что ТСЖ заключает договор на управление своим жилищным фондом с управляющей организацией, выступая в роли собственника, и доверяя УО выбор эксплуатирующей организацией и заключения договоров с ними.

Помимо ТСЖ Жилищный кодекс РФ предлагает еще 2 способа управления многоквартирным домом:

В таблице 13 представлены различия способов управления многоквартирным домом.

Таблица 13. Различия способов управления многоквартирным домом

Способ управления	Непосредственное управление	ТСЖ, ЖК, иные ПК	Управляющие организации
Критерии дифференциации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ	Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники	Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ	Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ
Заключение договора управления многоквартирным домом	Заключения договора не требуется	Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).	Заключается с каждым собственником отдельно
Обучение персонала	Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.	Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.	Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.
Затраты на обучение персонала	Могут быть.	Могут быть.	Нет.
Затраты на управление домом, содержание штата управления	Нет.	Есть.	Есть.
Количество собственников в доме	До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).	От 4 (условно).	От 4 (условно).
Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме	Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.	Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.
Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома	Нет расходов на управление домом.	- оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);- содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);- осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).	Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Каждый из приведенных выше способов управления многоквартирным домом имеет свои достоинства и недостатки, которые необходимо учитывать при выборе или переходе с одного способа управления на другой.