Лекція 16 : Сутність та місце нерухомості в системі фінансово – економічних відносин

План

1. Поняття доходного підходу.

2. Характеристика витратного підходу.

3. Особливості застосування методів порівняльного підходу.

Використана література:

1. Кучеренко В.Р., Квач Я.П. «Оцінка бізнесу та нерухомості», Київ. 2009р.,ст. 51-55.

1. Оцінка підприємства являє собою впорядкований цілеспрямова­ний процес визначення у грошовому виразі вартості об'єкта в умовах конкретного ринку. Метою цього процесу є розрахунок у грошовому виразі вартості, яка може бути найбільш вірогідною продажною ці­ною та характеризувати властивості об'єкта як товару.

Існує велика кількість методик оцінки вартості бізнесу, які групу­ються спеціалістами в рамках доходного, майнового (витратного) та порівняльного підходів. Кожен з трьох названих підходів передбачає використання в роботі властивих йому методів.

Основа доходного підходу — уява про вартість об'єкта як про ек­вівалент усіх очікуваних доходів, які цей об'єкт здатен принести сво­єму власнику у майбутньому при його розумному використані.

Доходний підхід побудований на визначенні поточної вартості майбутніх доходів підприємства та включає:

—метод капіталізації чистого прибутку;

—метод дисконтування грошових потоків.

Метод капіталізації прибутку доцільно застосовувати, якщо очі­кується стабільна доходність бізнесу. Коли ж неможливо зробити прогноз відносно стабільності доходів бізнесу або постійних темпів їх зростання, доцільно використовувати метод дисконтування гро­шового потоку. Цей метод особливо успішно застосовувати у сферах бізнесу, де фінансовий стан компанії залежить від укладених угод, а також при оцінюванні порівняно молодих підприємств, які ще не за­кріпилися на ринку та мають високий ступінь ризику бізнесу.

Взагалі методи доходного підходу використовують, коли є мож­ливість обґрунтовано визначити майбутні грошові доходи оцінюва­ного підприємства. Основною перевагою методів цього підходу є вра­хування майбутніх умов діяльності підприємства: умов формування цін на продукцію, майбутніх капіталовкладень, умов ринку, на якому функціонує підприємство та інших факторів.

2. Майновий (витратний) підхід до оцінки бізнесу включає у себе ряд методів, які дозволяють оцінити бізнес як сукупність активів, що являють собою певний майновий комплекс достатній для виробни­цтва продукції, робіт та послуг. Методи витратного підходу дозволя­ють визначити, скільки коштів необхідно новому власнику для того, щоб створити компанію подібного профілю з такими ж характерис­тиками що і у підприємства, що оцінюється. Отримані оцінювачем результати дають підставу для прийняття рішення: придбати готову компанію чи самостійно створити нове підприємство.

Отже, витратний підхід побудований на аналізі активів підпри­ємства; він включає такі основні методи:

—метод скорегованої балансової вартості (або метод чистих ак­тивів);

—метод заміщення;

—метод ліквідаційної вартості.

Метод скорегованої балансової вартості (чистих активів). Балан­сова вартість активів і зобов'язань підприємства внаслідок інфляції, змін кон'юнктури ринку, використовуваних методів обліку, як пра­вило, не відповідає ринковій вартості. В результаті постає завдання — коригування балансу підприємства. Для здійснення цього проводить­ся оцінка ринкової вартості кожного активу балансу окремо, потім визначається поточна вартість зобов'язань; далі з ринкової вартості суми активів підприємства віднімається поточна вартість всіх його зобов'язань. Результат показує оцінену вартість власного капіталу підприємства. Ця методика розрахунку вартості підприємства відпо­відає Міжнародним принципам бухгалтерського обліку і широко ви­користовується при нормативному оцінюванні — під час визначення вартості чистих активів акціонерних товариств і в процесі приватизації державних та комунальних підприємства, тобто у тих випадках, коли мова йде про угоди з державним та комунальним майном.

Метод заміщення полягає у визначенні витрат у поточних ці­нах на будівництво підприємства, яке має з оцінюваним аналогічну корисність, але на відміну від нього побудовано за новим, сучасним архітектурним стилем, з використанням прогресивних проектних та технологічних нормативів, із застосуванням прогресивних мате­ріалів, конструкцій та обладнання. Дана методика завжди викорис­товувалася у радянський період при розробці техніко-економічного обґрунтування будівництва об'єкта. Сьогодні оцінювачі можуть ви­користовувати цей метод для приблизних розрахунків ринкової вар­тості підприємства.

Метод розрахунку ліквідаційної вартості базується на врахуванні загального фінансового ефекту від процесу ліквідації підприємства (упорядкованої або примусової) шляхом окремого продажу його ак­тивів.

Призначення оцінки, визначеної за витратним підходом, різно­планове, наприклад, з метою оподаткування, страхування, техніко-економічного аналізу.

Основною перевагою використання методів у рамках майнового підходу є те, що вони базуються на реально існуючих активах та ви­тратах. В той же час вони «статичні», оскільки не враховують пер­спектив розвитку підприємства, його майбутню прибутковість.

3. Особливістю порівняльного підходу до оцінки підприємства є його орієнтація на використання ринкових цін підприємств-аналогів (або їх частин) та на фактично досягнуті результати діяльності оці­нюваного підприємства. Це забезпечує певні переваги підходу (по­рівняно з двома іншими), які полягають у наступному:

по-перше, оцінка орієнтується на фактичні ціни купівлі-продажу, які склалися на ринку, тобто ціна визначається ринком, а не корек­тністю виконаних оцінювачем розрахунків, які мають місце при ви­користанні доходного підходу.

По-друге, основою оцінки є поточна інформація, яка відобра­жає фактично досягнуті результати. Звісно, що така інформація є достовірнішою за прогнози, які складаються при застосуванні доходного підходу.

Але поряд з наведеними перевагами, порівняльний підхід має і недоліки. Перш за все, для його використання повинен бути активно функціонуючий ринок підприємств. Крім того, цей ринок повинен бути прозорим, інформація, необхідна для оцінки підприємства (або його частин, окремих елементів) повинна бути доступною.

Порівняльний підхід до оцінки підприємства включає такіі осно­вні методи:

—метод ринку капіталу;

—метод угод (або метод порівняльного аналізу продаж);

—метод галузевих коефіцієнтів.

Особливістю методу ринку капіталу є орієнтація кінцевого роз­міру вартості на ринкові ціни купівлі-продажу акцій, що належать подібним компаніям. Діючи за принципом заміщення, інвестор може вкладати кошти в оцінюване підприємство або у підприємство, що подібне до оцінюваного. Перевага методу полягає у використанні фактичної інформації фондового ринку, а не прогнозних даних, які мають певну невизначеність. Але, для використання методу необхід­но володіти достовірною та детальною фінансовою та ринковою ін­формацією по групі підприємств-аналогів.

Метод угод (або метод скорегованого аналізу продаж) — перед­бачає використання цін придбання контрольного пакета акцій підприємства-аналога або цілого підприємства.

Технологія застосування двох описаних вище методів співпадає: спочатку вибирається підприємство-аналог, далі розраховуються різні мультиплікатори, потім визначається вартість оцінюваного під­приємства. Відмінність полягає у тому, що при оцінюванні за мето­дом ринку капіталів у якості початкової інформації виступає ціна за одну акцію, а при оцінюванні за методом угод — ціна контрольного пакета (або ціна всього підприємства).

Коротко зупинимося на етапах зазначених методів:

1) Основними критеріями відбору підприємств-аналогів є: галу­зева схожість, рівень диверсифікації виробництва, стадія економіч­ного розвитку, розмір підприємства, перспективи росту, ступінь фі­нансованого ризику, якість менеджменту.

2) Оціночний мультиплікатор — коефіцієнт, що показує співвідношення між ринковою ціною підприємства або ціною акції і фінансовою базою. Фінансова база — це, по суті, вимірник, який відображає фінансові результати діяльності підприємства (наприклад, капітал підприємства, вартість чистих активів, доход, грошовий потік, диві­дендні виплати, виручка від реалізації тощо). Основними оціночни­ми мультиплікаторами є:

—ціна підприємства (вартість) / прибуток;

—ціна підприємства / грошовий потік;

—ціна підприємства / дивідендні виплати;

—ціна підприємства / балансова вартість активів та інші.

3) Вартість оцінюваного об'єкта визначається шляхом перемно­ження середнього значення мультиплікатора об'єктів-аналогів на фі­нансову базу оцінюваного об'єкта.

Отримана вартість бізнесу може бути відкоригована залежно від конкретних обставин, найсуттєвішими з яких є такі поправки:

—портфельна знижка (за наявності непривабливого для покуп­
ця характеру диверсифікації виробництва);

—наявність значних активів невиробничого призначення;

—недостатність власного оборотного капіталу;

—експертна потреба у капітальних вкладеннях, яка може виник­
нути внаслідок технічного переоснащення виробництва;

—низька ліквідність бізнесу.

Метод галузевих коефіцієнтів заснований на використанні реко­мендованих співвідношень між ціною і певними фінансовими пара­метрами. Галузеві коефіцієнти розраховані на основі тривалих ста­тистичних спостережень спеціалістами дослідницьких інститутів за ціною продажу підприємства та його найважливішими виробничо-фінансовими характеристиками. Наприклад,

—рекламні агентства продаються за 0,7 річної виручки;

—ресторани та туристичні агентства — відповідно за 0,25-0,5 та 0,04-0,1 валової виручки;

—автозаправні станції — за 1,2-2,0 місячної виручки;

— підприємства роздрібної торгівлі — за 0,75-1,5 суми (чистий доход + обладнання + запаси). Цей метод застосовують для приблизних оцінок вартості підприємства.

Дата добавления: 2014-01-06