Лекція 15: Особливості застосування методичних підходів до оцінки вартості підприємства

ПЛАН

Принцип найкращого і найбільш ефективного вико­ристання.

Принцип економічного розділення

Місцезнаходження підприємства, можливості розвитку бі­знесу, попит на ринку та інші фактори можуть визначити альтернативні напрямки використання певного підприємства. При розгляді альтернатив розвитку може виникнути питання про економічне розділення майнових прав на власність, якщо конкретні дії дозволяють збільшити загальну вартість об'єкта нерухомості, підприємства. Принцип економічного розділен­ня і об'єднання майнових прав означає, що майнові права не­обхідно розділяти або об'єднувати таким чином, щоб загаль­на вартість об'єкта при цьому зростала.

Принцип найкращого і найбільш ефективного викорис­тання виявляється в тому, що зі всіх варіантів використання об'єкта приймається той, який забезпечує найбільш ефективне використання його функціональних можливостей І таким чином забезпечує найбільш високу вартість. Принцип най­кращого і найбільш ефективного використання є основним принципом оцінки, тому що він визначає вибір факторів, що впливають на вартість об'єкта і таким чином формує зміст ін­ших груп принципів, які базуються на уявленнях власника (ко­ристувача), пов'язаних із експлуатацією об'єкта, ринковим се­редовищем. Найкраще і найбільш ефективне використання об'єкта досягається за умови, якщо воно: юридично дозволене, функціонально можливе, фінансово доцільне, має попит на ринку, забезпечує найбільшу вартість оцінюваного об'єкта.

Лекція 14: Класифікація методичних підходів до оцінювання об´єктів власності.

1. Методичні підходи до проведення оцінки об'єктів нерухомості.

2. Методи оцінки об'єктів нерухомості.

Використана література: « Оцінка об'єктів нерухомості», В.І. Пазинич, Л.А. Свистун ст. 163-167/

1. Для проведення оцінки об'єктів нерухомості за­стосовуються такі основні методичні підходи — витратний, дохідний, порівняльний. Кожен із підходів припускає вико­ристання при оцінці властивих йому методів.

Витратний підхід передбачає визначення поточної вартос­ті витрат на відтворення чи заміщення об'єкта з подальшим коригуванням на суму зносу. В рамках цього підходу застосо­вуються методи: балансової вартості, відтворення та заміщення.

Витратний підхід найчастіше застосовується для оцінки об'єктів спеціального призначення, а також нового будівниц­тва, для визначення варіанта найкращого і найбільш ефективного використання землі, а також з метою страхування і оподаткування нерухомості. Інформація, що збирається, мі­стить відомості про ціни на землю, будівельні специфікації, дані про рівень зарплати, вартість матеріалів, витрат на уста­ткування, про прибуток і накладні витрати будівельників на місцевому ринку і т.п. Необхідна інформація залежить від специфіки оцінюваного об'єкта. Витратний підхід заснова­ний на принципах заміщення, найкращого і найбільш ефек­тивного використання, збалансованості, економічного об'єднання й економічного розділення.

Дохідний підхід передбачає визначення поточної вартості очікуваних доходів від найефективнішого використання об'єкта оцінки. В рамках цього підходу застосовуються методи: пря­мої капіталізації прибутку, дисконтування грошового потоку.

При оцінці з позиції дохідного підходу як основний фак­тор, що визначає вартість об'єкта, приймається дохід. Чим більший дохід від об'єкта оцінки, тим більше розмір його ри­нкової вартості за інших рівних умов. При цьому мають зна­чення тривалість періоду отримання можливого доходу, міра і вид ризиків, що супроводжують цей процес. Оцінювач, який уважно вивчає відповідну ринкову інформацію, перераховує ці вигоди в єдину суму поточної вартості. Дохідний підхід — це визначення поточної" вартості майбутніх доходів, що ви­никнуть у результаті використання власності і можливого подальшого її продажу. У цьому випадку застосовується оцінний принцип очікування.

Порівняльний підхід передбачає аналіз цін продажу та про­понування подібного майна з відповідним коригуванням від­мінностей між об'єктами порівняння та об'єктом оцінки, В рам­ках цього підходу застосовуються: метод порівняння продажу, метод інвестицій, метод відновлювальної вартості за аналогами. Порівняльний підхід особливо ефективний у випадку іс­нування активного ринку порівнянних об'єктів власності. Точність оцінки залежить від якості зібраних даних, тому що, застосовуючи цей підхід, оцінювач повинний зібрати досто­вірну інформацію про нещодавні продажі порівнянних об'єк­тів. Ці дані містять: фізичні характеристики, час продажу, мі­сце розташування, умови продажу і фінансування. Дієвість такого підходу знижується, якщо угод було недостатньо,а моменти їх здійснення й оцінки розділяє тривалий період, оскільки швидкі зміни на ринку призводять до втрати досто­вірності раніше розрахованих показників.

У результаті комбінування витратного та дохідного підхо­дів розрізняють методи підрядчика, залишку та підприємни­цької оцінки.

2. На основі аналізу нормативно-законодавчої документації, методичної літератури, спеціальної вітчизняної і зарубіжної періодики і з урахуванням концепції уніфікованої системи базисів оцінки систематизацію методів оцінки об'єктів не­рухомості можна подати у вигляді таких груп.

1. Нормативні методи

2. Витратні методи

• Метод балансової вартості

• Метод відновлювальної вартості

• Метод заміщення

3. Аналогові (порівняльні) методи

• Метод відновлювальної вартості за аналогами

• Метод порівняння

• Метод інвестицій

4. Дохідні та комбіновані методи

• Метод капіталізації прибутку

• Метод приведеного чистого доходу

• Метод підрядчика

• Метод залишку

• Метол підприємницької оцінки.

У спеціальній літературі з оцінки нерухомості (бізнесу) в більшості випадків розрізняють три групи методів оцінки: ви­тратні, аналогові і дохідні. Нормативні методи як окрема са­мостійна група методів оцінки нерухомості не виокремлюється. Разом із тим. відповідно до вимог професійних стандартів, оці­нювач зобов'язаний знати у повному обсязі і виконувати нормативно-законодавчі положення оцінки нерухомості та іншого майна. У зв'язку із цим класифікація методів оцінки без виді­лення нормативної групи є недостатньою, виходячи із значимо­сті і першочерговості проведення нормативних оцінок в системі управління об'єктами нерухомості. Також, із точки зору правил вибору базису оцінки, пропуск правила Р1 (законослідування) не може бути прийнятий в практичній оціночній діяльності.

Таким чином, чотирьохгрупова кваліфікація методів оцінки дозволяє у повному обсязі охопити процеси, пов'язані із прове­денням оцінки і управлінням об'єктами нерухомості. Необхідно при цьому враховувати, цю умови і особливості проведення оцінок свою визначальну роль проявляють після вибору однієї з уніфікованих баз оцінки. Конкретні умови і завдання на прове­дення оцінки об'єктів нерухомості передбачають використання альтернативних методів оцінки. Аналіз і вибір серед альтерна­тивних результатів оцінки є самостійною складною задачею, вирішення якої передбачає використання спеціальних прийомів

теорії прийняття рішень, розробки управлінських рішень в умо­вах невизначеності, багатокритеріальності.

Вибір методів оціцки І проведення оціночних розрахунків мо­же бути виконаний за схемою, що наводиться на рисунку 7.2.

Дата добавления: 2014-01-06