Лекція 20 : Загальні положення та принципи експертної оцінки землі

План

1. Властивості та напрями функціонування землі.

2. Властивості землі як товару.

Використана література:

1. Пазинич В.І, Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості», Київ. 2009 р.

ст.276-282.

2. Роїна О.М. «Оцінка майна та майнових прав: Нормативна база.» Київ. КТН, 2005р. ст.25-26.

1. Як місце для розміщення продуктивних сил земля відіграє вирішальну роль майже у будь-якій галузі економіки. Але в аграрному виробництві земля є ще й безпосередньою продуктивною силою. Крім того, у сільському господарстві земля виступає у формі аграрного капіталу, оскільки забезпе­чує власнику одержання відповідного доходу у вигляді ренти.

Водночас, земля є нерухомим речовим благом і в цьому значенні землю правомірно розглядати як природну (історич­но першу) форму нерухомості. Земля входить до складу нерухомості як земельна ділянка (територія), що має певні роз­міри, фізичні властивості (якість і склад грунту, рельєф, особливі кліматичні умови) і місцерозташування щодо дже­рел сировини, постачальників і споживачів, центрів концент­рації попиту, транспортних ліній. Така фізична єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що блага (капітальні вкладення), які створюються людиною, стають поліпшення­ми самої землі, її фізичними та економічними властивостями. Частина вкладень може бути пов'язана з природними якостя­ми землі — зміна рельєфу, ландшафту, підвищення родючос­ті. Інший аспект поліпшень пов'язаний з вкладеннями в такі фізичні об'єкти, для яких земля с просторовою базою розмі­щення. У цьому випадку можна розглядати нерухомість як землю з поліпшеннями. А сама земля характеризується особ­ливим функціональним призначенням — землі житлової за­будови, промисловості, транспорту, рекреаційного викорис­тання тощо.

Економічна єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості (передусім вигоди місця розташування), а з іншого — поліпшення, зроблені на землі, зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чи­ном, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля — основний виробничий ресурс сільського госпо­дарства, база розташування будь-якого виробництва та прос­торова основа життєдіяльності людей. Вона — природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичною устрою в нашій державі земля не брала участі у ринковому обороті, а в капіталістичному — виступала як товарна категорія. У процесі реформування зе­мельних відносин в Україні в напрямку адаптації їх до рин­кових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

Триєдиний зміст ринку землі

Земельні ресурси мають ряд властивостей і особливос­тей, які не залежать від системи суспільних відносин і не притаманні іншим ресурсам.

1. Земельні ресурси в межах держави с територіальною основою її суверенітету. Це державно-політична характерис­тика землі.

2. Земля — місце проживання населення, тобто просторо­вий базис його розміщення. Це суспільне призначення землі. 1

3. У складі природного середовища земля — базовий при­родний ресурс, навколо якого формуються водні та повітряні ресурси, рослинний і тваринний світ, формуються корисні копалини. Цс природне призначення землі.

4. Земля є основним засобом виробництва. При поєднанні її з живою працею здійснюється процес виробництва, ство­рюються продукти та товари. Завдяки своїй важливій ролі у суспільному виробництві земля посідає особливе місце у класичній тріаді факторів виробництва — праця, земля і ка­пітал. Специфічна характеристика землі як засобу виробниц­тва — її родючість і продуктивність. Використання цих ознак, поєднане з працею і капіталом, наукою надає їй особ­ливого статусу в сільськогосподарському виробництві — ос­новного засобу виробництва.

5. Земля є товаром — об'єктом ринкових відносин, тобто майже кожна земельна ділянка може перейти до нового влас­ника і у кожної ділянки є своя ціна. Відповідно, земля як то­вар (нерухомість) — це об'єкт купівлі-продажу, оренди, за­стави, що задовольняє різноманітні потенційні потреби та має окремі якісні та кількісні характеристики. У цьому кон­тексті виявляється економічна сутність землі. Залучення зе­мель або прав користування ними в ринкові відносини сти­мулює ділову та інвестиційну активність в країні, підвищує ефективність використання земельної власності.

Основний засіб виробництва у сільському господарстві, просторовий базис розміщення виробничих сил та соціальних об'єктів, резерв корисних копалин — земля — є універсаль­ним фактором людської діяльності, об'єктивною умовою іс­нування і функціонування будь-якого суспільства (рис. 2).

2. Земля як товар, згідно з пірамідою А. Маслоу, задовольняє декілька основних груп потреб. По-перше, це земля-годувальниця (фізіологічні, базові потреби). Все, що необхідно людині для виживання, вона отримує в кінцевому рахунку від землі. Земля — це місце та умова життєдіяльності і прожи­вання людини, найважливіший природний ресурс, базис еко­систем і виробничих сил.

Новий, вищий рівень потреб — соціальні та психологічні. Володіння землею привабливо для людей, адже це престиж­но, підвищує соціальний статус, формує почуття власної гід­ності, задовольняє духовні потреби людей у повазі і визнан­ні, спілкуванні з природою. Володіння землею відіграє одну з головних ролей у формуванні і зміцненні середнього про­шарку суспільства.

Після цього земля задовольняє інтелектуальні потреби людини, а саме — стає основою самореалізації, саморозвитку потенційних можливостей людей у науці, техніці, сільському господарстві, об'єктом пізнання та предметом відображення творчого потенціалу людей.

Тобто земля — товар, але товар особливий, специфіка якого визначається тим, що земля історично виникла як ма­терія, як частина природи і лише з розвитком людського сус­пільства стала і засобом виробництва, і предметом праці. Специфічні властивості землі як товару, визначені В. Горємикіним, наведені в таблиці 11.1

Таким чином, земля є особливим ринковим товаром, най­більш характерними ознаками якого, що визначають його унікальність, є:

-— обмеженість і не відтворюваність;

—- абсолютна нерухомість і неможливість переміщення;

— вічність використання;

— неможливість штучного створення та заміни іншими ресурсами.

Розглядаючи походження землі, констатуємо, що вона має природний початок, підпорядкована певним законам розвит­ку й існує незалежно від волі людей. Отже, земля як товар невідтворювальна і невідновна. Вона не має витрат на своє створення, оскільки це безплатний дар природи. З іншого бо­ку, землю можна зробити більш родючою шляхом дренажу, іригації, меліорації. Це покращує якість землі, але не змінює її кількості. її здатність одночасно задовольняти комплекс економічних, соціальних та екологічних потреб покупця зу­мовлює багатофункціональність землі як товару. Іншими словами, землі як товару притаманні властивості природного тіла і засобів виробництва.

Все це обумовлює законодавчі обмеження прав землевласників в інтересах суспільства. Власник товару «земля» не може ні знищити, ні погіршити стан цього товару в процесі його використання.

Залежно від споживчих якостей і відповідного призначення землі розподіляються за такими групами (згідно з Земе­льним кодексом України).

1. Землі сільськогосподарського призначення:

— сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні наса­дження, сіножаті, пасовища та перелоги);

— несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і про­гони, полезахисні лісові смуги, землі під господарськими дворами).

2. Землі житлової та громадської забудови в межах населених пунктів (під житловими будинками, громадсь­кими будівлями і спорудами, об'єктами загального корис­тування).

3. Землі природно-заповідного фонду та іншого при­родоохоронного призначення (природні заповідники, на­ціональні природні парки, біосферні заповідники, регіо­нальні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища, ботанічні сади, дендропарки, зоологіч­ні парки, парки — пам'ятники садово-паркового мистецт­ва, природні об'єкти, що мають особливу наукову цін­ність).

4. Землі оздоровчого призначення.

5. Землі рекреаційного призначення.

6. Землі історико-культурного призначення (на яких розташовані: музеї-заповідники, меморіальні парки І кладо­вища, городища, кургани, пам'ятні скульптури, поля давніх битв, залишки фортець, військових таборів, поселень і стоя­нок, архітектурні ансамблі, споруди культової архітектури та ін.).

7. Землі лісового фонду (вкриті і не вкриті лісовою рос­линністю, які надані та використовуються для потреб лісово­го господарства).

8. Землі водного фонду (зайняті морями, річками, озера­ми, водосховищами, болотами, островами, прибережними за­хисними смугами, гідротехнічними спорудами).

9. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергети­ки, оборони та іншого призначення (надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійс­нення відповідної діяльності).

Дата добавления: 2014-01-06