Возникновение ипотечного кредитования в России

Широко ипотека применялась и в дореволюционной России. О залоге впервые упоминается в одном из таких древнерусских памятников, как Псковская судная грамота. Известный российский правовед конца 19 - начала 20 века А.С. Звоницкий в своей работе "О залоге по русскому праву", анализируя положение грамоты, писал: "Давать в ссуду деньги без заклада и без записи можно только до рубля...", и сделал вывод, что эта норма "...имеет великое значение... она раскрывает нам генезис залога. В ее запрещении давать больше рубля в заем без заклада отразился тот исторический процесс, которым институт залога был вызван к жизни". Русское право на ранних стадиях развития знало в качестве предмета заклада долговую кабалу личности. Но в условиях развития обмена и увеличения сумм сделок этот способ перестал быть эффективным.

Ипотечное кредитование в России сформировалось в XIII - XIV вв. и получило название "заклад". Заклад возник одновременно с правом частной собственности на землю. Экономическая история России до начала XX в. накопила достаточно большой опыт ипотечного кредитования.

Уложение царя Алексея Михайловича 1649 года устанавливало, что предметом залога могут быть вещи, принадлежащие должнику на праве собственности, и требовало согласия всех участников общей собственности на ее залог, предписывало определенный порядок совершения договора залога. Соборным уложением 1649 г. законодательно предусмотрен безусловный переход заложенного имущества в собственность кредитора. Это было воплощено в практику главным образом за счет предмета залога. В 1656 г. царь Алексей Михайлович предписал выдавать ссуды и под незаселенные поместные земли. Вместе с тем продолжал господствовать и сохранялся до конца 18 века порядок, согласно которому имущество должника в случае просрочки долга обращалось в собственность кредитора. При этом интересы должника ущемлялись, так как стоимость имущества, переходящего в собственность кредитора, могла значительно превышать сумму долга.

В 18 веке залоговое законодательство претерпело некоторые изменения, которые были вызваны развитием промышленности и финансово-кредитных отношений. Только в XVIII в. первые банки, возникшие в России, приступили к выдаче собственно ипотечных ссуд. Результативность ипотечной системы достигалась благодаря ее тесной связи с законодательством. Суд не принимал к производству иски, основанные на фактах, не учтенных в ипотечной книге. Это делало запись в ипотечной книге не формальным актом, а решающим моментом в процессе признания банковского клиента истинным собственником закладываемого имущества. Таким образом, ипотека вносила четкий порядок в осуществление залоговых операций, исключая двусмысленность их содержания.

Во второй половине 18 века государство начинает выступать залоговым кредитором. Появляются монетные конторы, кредитующие под залог предметов и слитков из драгоценных металлов. Был также создан ряд кредитных учреждений, таких, как Государственный заемный банк, Вспомогательный банк для дворян, которым продажа просроченного залога была вменена в обязанность.

В результате старый порядок обращения просроченного по договору залога имущества в собственность кредитора был упразднен изданным в 1800 году Банкротским уставом, которым: "был провозглашен принцип обязательной продажи заложенного и просроченного имущества". Положения Банкротского устава послужили основой для дальнейшего развития российского законодательства о залоге недвижимости. В отношении движимого имущества действовало правило, в соответствии с которым заложенная вещь могла остаться за кредитором, если должник не потребует ее продажи.

В дореволюционной России становление ипотечного кредита было связано с реформой 1861 года, когда дворяне, сохранив права на недвижимость, оказались без достаточного количества наличных средств. Впоследствии и другие категории населения начали брать кредит под залог недвижимости. Образцами кодификации ипотечного права являются проект Вотчинного устава конца XIX века и Положение о порядке взыскания с недвижимых имений 1893 г. Понятие залога (статья 43 проекта Вотчинного устава) как обеспечения денежного требования недвижимым имуществом, которое дает кредитору в случае неисполнения должником основного обязательства право на удовлетворение из заложенного имения, действительно по настоящее время, равно как и положение свободы передачи в залог имущества, право следования залога за вещью, неделимости залога при признании возможного деления основного обязательства и его акцессорный характер. Именно проектом Вотчинного устава был введен основной принцип преимущественного права залогодержателя на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества перед другими кредиторами при неисполнении должником денежного требования. Ипотечное кредитование в основном осуществляли начавшие формироваться докапиталистические государственные ("казенные") банк.

Значительную роль в проведении аграрной политики в дореволюционной России играли государственные земельные банки: Государственный крестьянский поземельный банк (учрежден в 1882 году) и Государственный дворянский земельный банк (1885 год). За 1883 - 1895 годы банки выдали пятнадцать тысяч ссуд на общую сумму 82 млн. рублей.

В 1860 г. старые кредитные учреждения были упразднены, и чуть позже возникли новые ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования, а к концу 1880-х гг. сложилась система ипотечного кредитования, просуществовавшая до 1917 г. Названная система состояла из государственных, частных, кооперативных учреждений и функционировала при участии и под контролем государства, главным образом в лице Особенной канцелярии по кредитной части Министерства финансов. К началу Первой мировой войны основополагающие нормы о залоге были включены в Свод законов Российской империи (т. X, ч. I).

Распространению ипотеки помешала революция, национализация земли и ликвидация частной собственности. Революция 1917 г. изменила государственный строй России. Первыми шагами советской власти в жилищной сфере после революции 1917 г. были отмена частной собственности на землю и крупного частного домовладения в городах, уплотнение семей буржуазии. Новая система жилищного финансирования заключалась в централизованном распределении бюджетных средств для строительства государственного жилья и в его безвозмездном распределении среди граждан, состоявших на учете по улучшению жилищных условий.

Гражданский кодекс 1922 г. вообще упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование почти на 80 лет. Хотя именно ипотечное кредитование является тем экономическим механизмом, посредствам которого государство может эффективно решать многие проблемы, и в первую очередь жилищную.

Советское гражданское право прямо не отрицало возможность залога недвижимости, но сфера его применения была очень узка. ГК РСФСР 1964 г. прямо запрещал залог имущества профсоюзных и других общественных, колхозных и прочих кооперативных, а также государственных организаций. В основном нормы о залоге относились к жилым домам и дачам граждан, но и такие сделки не получили какого-либо широкого распространения. Поскольку административно-командная система не нуждалась в частноправовых механизмах, а оборот недвижимости между гражданами не поощрялся, то как залог вообще (исключая ломбардные операции), так и залог недвижимости в частности не имели широкого применения, и поэтому не были предметом детального регулирования.

4. Ипотечное кредитование в РФ: состояние и перспективы.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития государства. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции—все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.

Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:

- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;

- рынок недвижимости «связывает» значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором.

- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);

- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Характеризуя современное состояние ипотечного кредитования в России, хотелось бы привести следующие подтверждается следующими статистическими данными

Так, по данным Центрального банка (ЦБ) РФ, российские банки в 2012г. предоставили физическим лицам ипотечные жилищные кредиты на общую сумму 1 трлн 028,95 млрд руб., что на 43,5% больше, чем в 2011г. Количество предоставленных физическим лицам ипотечных жилищных кредитов в 2012г. увеличилось по сравнению с 2011г. на 31,9% - до 690,7 тыс

В январе 2013г. выдано более 33,6 млн ипотечных кредитов на общую сумму 52,2 млрд руб., Таким образом, результат первого месяца 2013г. превышает показатель января 2012г. на 19% в количественном и на 34% в денежном выражении

Дата добавления: 2014-01-07