Правовое состояние земель

Изучение земель в правовом отношении обеспечивается государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ГРПН) и, в частности, земельных участков. Она обеспечивает охрану прав собственности на землю, устойчивость землепользований и правильное использование земель в соответствии с целью и назначением, для которых они предоставлены. С помощью государственной регистрации юридически оформляется право землепользователей на конкретные земельные участки. Таким образом, ГРПН способствует изучению земель в правовом отношении и определяет их хозяйственное положение.

Правовая сторона земельного кадастра регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принятым 17.06.97г. и вступившим в силу 31.08.98г., а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В случае государственной регистрации прав собственности государство берет на себя обязательство обеспечивать единство системы регистрации прав и точность зарегистрированных данных о правах на недвижимое имущество.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (ст. 131, п.1) права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, а также иные права в случаях, предусмотренных Кодексом и другими законами Российской Федерации [6].

Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством фактов возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она имеет юридический, правовой характер, подтверждающий законность пользования землей, является средством защиты от различного рода нарушений и единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это право может быть оспорено только в судебном порядке [6,7].

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения недвижимости в пределах регистрационного округа.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.

Участниками отношений, возникающих при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерации, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой стороны.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникших после введения в действие закона ограничений (обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества— требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие этого закона.

Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрации прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, об объекте недвижимости лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление - в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).

Выписки из Единого государственного реестра прав, утвержденные в установленном порядке, должны содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав.

В настоящее время государственная регистрация прав проводится учреждениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее учреждениями) на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Учреждение – это государственный орган, который является юридическим лицом и имеет право осуществлять только деятельность, предусмотренную законом. Примерное положение об учреждениях утверждается Правительством Российской Федерации [7].

Порядок создания и структура учреждений, а также принципы их размещения, определяются субъектами Российской Федерации по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

К компетенции учреждений по государственной регистрации прав относятся:

-проверка подлинности представленных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти;

-проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав;

-государственная регистрация прав;

-выдача документов, подтверждающих государственную регистрацию прав;

-выдача информации о зарегистрированных правах.

Система государственной регистрации прав создается за счет платы за регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных законом источников.

Учреждение в соответствии с Федеральным законом несет ответственность за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, а также за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним в Едином государственном реестре прав.

Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимости, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, которые открываются на каждый объект недвижимого имущества и включают в себя правоустанавливающие документы на него, и книги учета документов, в которых содержатся данные о:

-принятых на регистрацию документах об объекте, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

-выданных свидетельствах о государственной регистрации прав;

-выписках и справках их Единого государственного реестра прав;

-иных документах.

Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре кадастровым номером объекта недвижимого имущества.

Дело правоустанавливающих документов идентифицируется тем же номером, что и соответствующий раздел Единого государственного реестра прав.

В случае, когда объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании нормативного правового акта субъекта Российской Федерации.

Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. Разделы, содержащие информацию о зданиях, сооружениях и об иных объектах недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком, располагаются непосредственно за разделом, содержащим информацию о данном земельном участке. Разделы, содержащие информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений, располагаются непосредственно за соответствующим разделом, относящимся к зданию, сооружению. Каждый раздел состоит из трех подразделов.

В первом подразделе содержится краткое описание каждого объекта недвижимого имущества: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или по документам), назначение и иная необходимая информация.

Во второй подраздел вносятся записи о праве собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, имя (наименование) правообладателя, данные удостоверения личности физического лица и реквизиты юридического лица, адрес, указанный правообладателем, вид права, размер доли в праве, наименования и реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.

В третий подраздел вносятся записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте, ипотеке, доверительном управлении, аренде, аресте имущества, заявлении о праве требования в отношении объекта недвижимого имущества и других), дата внесения записи, имя регистратора и его подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права указывается содержание ограничения (обременения), срок его действия, лица, в пользу которых ограничиваются права, сумма выданного кредита для ипотеки (залога), сумма ренты при отчуждении недвижимого имущества, наименование документа, на основании которого возникает ограничение (обременение) права, время его действия, содержание сделок с отложенным исполнением, сроки и условия исполнения обязательств по сделкам, цены сделок.

При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в графу "Особые отметки" Единого государственного реестра прав вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации. Такой номер возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав и соответствует входящему номеру принятых на регистрацию документов.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется на бумажных носителях информации, а в тех районах (городах), где имеются возможности, и на магнитных носителях.

При несоответствии записей на бумажном и магнитном носителях приоритет имеет запись на бумажном носителе.

В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

Порядок государственной регистрации прав можно выразить следующим образом:

1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям закона и их регистрация с обязательным приложением документа об оплате регистрации;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки;

3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Документы представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых должен быть подлинником (за исключением актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления) и после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю [7].

Дата добавления: 2014-01-07