Методы оценки земель

На основе приведенных принципов в мировой практике земельных отношений, прежде всего рыночных, сложились методы оценки земли. Эти методы базируются в основном на трех подходах; во-первых, оценке сравнимых продаж, во-вторых, оценке на основе затрат, и в-третьих, на оценке с точки зрения капитализации доходов. При проведении оценки земель посредством названных подходов обычно применяются следующие методы [10]:

-затратный;

-прямого сравнительного анализа продаж;

-капитализации доходов;

-соотнесения;

-экстракции;

-остатка для земли.

Затратный метод основан на том, что инвестор, проявляя благоразумие, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего земельного участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству здания в приемлемый период времени. Данный метод может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить стоимость и износ объекта при условии относительного спроса и предложения на рынке недвижимости.

Метод сравнительного анализа продаж подразумевает то, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, то есть, базируются на информации об аналогичных сделках. Метод основывается на принципе замещения и предполагает, что благоразумный покупатель заплатит за выставленную на продажу недвижимость сумму не большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Метод капитализации дохода основан на принципе ожидания и утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как способность приносить доход в будущем.

Метод соотнесения фактически является модификацией метода сопоставления аналогов. Он применяется для сравнения цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее основными частями; собственно земельным участком и обустройством.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости. Однако он применяется обычно для территорий, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.

Метод остатка для земли основан на том, что для определения стоимости земли определяется стоимость всего объекта недвижимости и из нее затем вычитается стоимость воспроизводства расположенных на нем зданий и сооружений.

Для проверки достоверности результатов, полученных при применении различных методов, целесообразно использовать не менее двух из них, например, методы затрат и капитализации дохода. В случае резкого различия полученных результатов разными методами, следует проверить предпосылки и исходные данные для расчетов. При использовании ГИС-технологий или иных автоматизированных систем встроенные в них методики расчета оценки земель на основе различных методов и базы данных для них могут позволить выполнять проверку оперативно.

Дата добавления: 2014-01-07