Експертної грошової оцінки

Вимоги до викладення результатів

Грошової оцінки земельної ділянки

Комбіновані методичні прийоми експертної

Підходу експертної оцінки

Врахування витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна на земельній ділянці в якості методичного

Даний методичний підхід застосовується в основному для оцінки поліпшених земельних ділянок або ділянок, що підлягають забудові у відповідності з варіантом кращого та найбільш ефективного використання. В його основі лежить принцип вкладу землі у загальну вартість земельної ділянки, що поліпшено або планується поліпшити у відповідності з найбільш ефективним використанням.

Загальний алгоритм застосування даного методичного підходу передбачає:

– по-перше, визначення ринкової вартості забудованої земельної ділянки;

– по-друге, визначення витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна, які повинні містити вартість будівництва, включаючи прибуток забудовника і витрати, пов’язані з будівництвом та обслуговуванням будівель (споруд);

– по-третє, визначення ринкової вартості земельної ділянки, як залишок між вартістю забудованої земельної ділянки та витратами на спорудження на ній об’єктів нерухомого майна.

Вибір того чи іншого методу експертної грошової оцінки буде залежати від того, чи оцінюється поліпшена земельна ділянка або ділянка без поліпшень, чи є вона об’єктом ринку купівлі-продажу або ринку оренди.

Важливим при цьому є наступне:

1. Під час визначення вартості вільних від поліпшень земельних ділянок традиційно використовуються методи:

1.1. Порівняльного методичного підходу;

1.2. Дохідного методичного підходу.

2. Під час визначення вартості поліпшених земельних ділянок використовуються комбінації з трьох раніше розглянути методичних підходів: дохідного методу, методу зіставлення та витратного методу.

За результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Звіт містить висновок про остаточну вартість об’єкта оцінки, і даний висновок є не просто результатом розрахунку, а наслідком спеціального причинно-наслідкового аналізу, бо остаточна вартість земельної власності (котру називає експерт) – це одночасно мінімально можлива ціна, за яку покупець може її придбати, і максимально можлива ціна, за яку продавець згодний її придбати на відкритому конкурентному ринку.

Звіт про оцінку є результуючим документом, у якому відображаються передумови та підсумки діяльності оцінювача з визначення вартості об’єкта оцінки. У ньому оцінювач розкриває всі істотні моменти в контексті поставленого завдання, наявні припущення й обмеження, необхідні обґрунтування і розрахунки, свої судження й остаточний висновок щодо вартості об’єкта оцінки.

Загальноприйнятими вимогами до змісту звіту є:

– чіткий і точний опис меж завдання, мети і передбачуваного використання оцінки;

– розкриття всіх припущень і обмежень, що безпосередньо стосуються виконаної оцінки та їхній вплив на вартість;

– опис умов, у яких були сформовані судження і висновки оцінювача;

– відображення будь-якого, прямого чи непрямого, корпоративного зв’язку з оцінюваною власністю чи її власниками, що міг би призвести до потенційного конфлікту інтересів;

– посилання на наявні відступи від стандартів оцінки;

– обмеження на публікацію результатів оцінки чи її висновків без згоди оцінювача з метою забезпечення контролю за формою та умовами, згідно з якими результати його роботи стають доступними для широкого загалу.

Термін дії звіту і висновку про вартість об’єкта оцінки у випадках, коли він не визначений законодавством, встановлюється оцінювачем самостійно, зважаючи на аналіз ситуації на ринку подібних об’єктів.

Дата добавления: 2014-01-06