На капіталізації чистого доходу

Методичний підхід експертної оцінки, що ґрунтується

Зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, як методичний підхід експертної грошової оцінки

Метод застосовується для оцінки земельних ділянок, вільних від земельних поліпшень, і виходить із принципу заміщення: раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше, ніж йому буде коштувати інша ділянка з такими ж споживчими властивостями. Відповідно до цього методу вартість землі визначається на рівні цін продажу земельних ділянок, подібний до тієї, що оцінюється, з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їхню вартість.

Оскільки при застосуванні цього методу передбачається зіставлення цін продажів декількох земельних ділянок, то вартість об’єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) чи модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Метод передбачає таку послідовність дій:

1) визначення елементів, за якими здійснюється порівняння об’єкта оцінки з подібними об’єктами (далі – елементів порівняння);

2) визначення по кожному з елементів порівняння характеру і ступеня відмінностей кожної подібної земельної ділянки від оцінюваної;

3) визначення по кожному з елементів порівняння розміру поправок до ціни подібних земельних ділянок, що відповідають характеру і ступеню відмінностей кожної з них від ділянки, що оцінюється;

4) коригування по кожному з елементів порівняння цін кожної подібної земельної ділянки, що згладжує їхні відмінності від оцінюваної земельної ділянки;

5) розрахунок ринкової вартості оцінюваної земельної ділянки шляхом визначення модального чи медіанного значення, отриманих після коригування результатів.

Метод зіставлення продажів є найбільш привабливим для визначення ринкової вартості землі. Однак, земельних ділянок, вільних від поліпшень, на ринку зовсім небагато, що обмежує застосування цього методу. Тому при наявному ринку поліпшених земельних ділянок найчастіше використовується економічний метод, відповідно до якого основними аргументами, що визначають ринкову вартість землі, виступають можливий дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки і необхідні витрати на її поліпшення.

Методичний підхід експертної оцінки, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, передбачає ефективне використання земельної ділянки (фактичне чи умовне) з урахуванням обтяжень та обмежень щодо її використання. В основі даного методу лежить принцип доданої прибутковості, що не пов’язана із земельними поліпшеннями, тобто, вартість земельної ділянки відображає спроможність приносити дохід у майбутньому. Капіталізація доходу – це перерахунок потоку майбутніх доходів від використання земельної ділянки у її поточну вартість.

Методами даного підходу є пряма капіталізація доходу та непряма капіталізація доходу (дисконтування грошових потоків). Метод прямої капіталізації застосовується у випадках, коли прогнозований чистий дохід є постійним і не має чітко вираженої тенденції до зміни, період його отримання не обмежено у часі.

Метод непрямої капіталізації доходу застосовується у випадках, коли прогнозовані грошові потоки від використання земельної ділянки є неоднаковими за величиною або непостійними протягом визначеного періоду прогнозування.

Отже, при застосуванні методичного підходу, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу від використання земельної ділянки, експерту необхідно визначити річний чистий дохід від використання земельної ділянки та ставку капіталізації.

Ставка капіталізації для землі визначається рівнем дохідності землі та представляє собою відношення розміру земельної ренти (орендної плати) для подібних земельних ділянок до ціни їх продажу, що відповідає нормі віддачі на капітал, що інвестовано у оцінену земельну ділянку з характерним для даної ділянки рівнем ризику.

Дата добавления: 2014-01-06