Принципы оценки объектов недвижимости. Все принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта

Все принципы оценки недвижимости тесно взаимосвязаны и в зависимости от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную роль. Эти принципы представляют собой теоретическую основу оценки стоимости недвижимости, на них базируются три стандартных подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный.

1) Принципы, основанные на представлениях пользователя:

· Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо инвестору и может быть использован для выполнения определенных функций или личных потребностей. Полезность – это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени.

· Принцип замещения: максимальная стоимость объекта определяется наименьшей стоимостью другого аналогичного объекта с эквивалентной полезностью, т.е. ценность конкретного объекта недвижимости зависит от того, сможет ли покупатель найти сопоставимый объект. Рациональный покупатель не заплатит за недвижимость больше минимальной цены, взимаемой за другую недвижимость такой же полезности. С принципом замещения связано понятие "альтернативные издержки", т.е. издержки (потери) покупателя, отказавшегося от альтернативных вариантов вложения средств и вложившего их именно в этот объект.

· Принцип ожидания: стоимость объекта, приносящего доход, определяется денежной величиной, ожидаемой от использования данного объекта в будущем или от его перепродажи. Принцип ожидания является основным в доходном подходе к оценке недвижимости.

2) Принципы, связанныес требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся:

· Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность, которая выражается доходом, приходящимся на землю после оплаты затрат на труд, капитал и управление. Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли должен сначала оплатить расходы по привлечению этих трех факторов, после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. То есть земля имеет остаточную стоимость и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

· Принцип вклада: для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и важнейших элементов в формирование его полезности и стоимости. Вклад – это сумма, на которую уменьшается или увеличивается стоимость объекта или чистый доход от него вследствие отсутствия или наличия какого-либо элемента или фактора производства.

Принцип вклада часто используется для определения излишних или недостающих улучшений при анализе наилучшего использования объекта, при расчете величины функционального износа.

· Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности: увеличение капиталовложений обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта.

· Принцип сбалансированности (пропорциональности): максимальная стоимость объекта недвижимости достигается при оптимальном (равновесном) соотношении между землей и улучшениями.

Сбалансированность нарушается, если здания на земельном участке характеризуются недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, имеют излишние улучшения по отношении к данному земельному участку, например, к его размеру. Дисбаланс также может возникнуть, когда сооружения на земельном участке неадекватны или избыточны по сравнению с внешним окружением.

Для объекта недвижимости сбалансированность характеризуется экономическими показателями емкости и эффективности. Емкость показывает, сколько объектов недвижимости (строений) может быть приложено к данному участку. При этом местные органы власти могут регулировать параметры недвижимости (высоту, плотность застройки, эффективность использования участка), а также устанавливать требования по сохранению ландшафта, исторической застройки, охране памятников истории и культуры, по природоохранным мероприятиям. Эффективность определяется тем, какой уровень прибыли может обеспечить сочетание земельного участка с расположенными на нем строениями при реализации различных проектов застройки.

· Принцип экономического разделения: физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство РФ позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

Ú Физическое разделение – это разделение объекта недвижимости на части (подвал, этажи, мансарда и пр.); для земельного участка – разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

Ú Разделение по времени владения – это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

Ú Разделение совокупности имущественных прав собственности – права владения, срочного и бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного (наследуемого) владения, хозяйственного ведения, оперативного управления, право ограниченного использования объекта недвижимости.

Ú Разделение имущественных прав среди участников – совместная аренда, товарищества, АО, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

Ú Разделение по залоговым правам – закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

3) Принципы, связанные с рыночной средой:

· Принцип зависимости заключается в том, что на стоимость объекта недвижимости оказывают влияние различные факторы внешней среды (факторы местоположения – транспортная доступность, развитость социальной инфраструктуры, экология, соседние объекты и др., а также развитие экономики, изменения в законодательстве, рыночная конъюнктура и т.п.).

· Принцип соответствия: объект недвижимости, не соответствующий современным рыночным стандартам (социальным, экономическим, архитектурным и др.), имеет меньшую стоимость. Принцип соответствия применяется при оценке величины функционального и внешнего износа недвижимости.

· Принцип спроса и предложения: цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Этот принцип выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости и ограниченностью предложения.

· Принцип конкуренции: цены на объекты недвижимости устанавливаются посредством постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, тогда как избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли: обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке и тем самым к снижению цен на объекты недвижимости. Таким образом, в долгосрочной перспективе конкуренция выравнивает необычно высокие или избыточные прибыли.

Учет этого принципа проявляется в том, что если на рынке недвижимости ожидается обострение соперничества, то оценщик или уменьшает величину прогнозируемых доходов, или повышает степень риска.

· Принцип изменения: изменениям подвержены как сам объект недвижимости, так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, поэтому всегда говорят о стоимости объекта недвижимости на конкретную дату оценки. Принцип предполагает при оценке объектов недвижимости обязательный учет возможных изменений экономических, социальных, экологических и правовых условий, при которых они эксплуатируются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

4) Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости заключается в формировании различных вариантов использования объекта недвижимости и выборе такого варианта, который обеспечит максимальную стоимость данного объекта. Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как использование недвижимости, которое:

· является законодательно разрешенным, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании территории и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;

· физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант землепользования;

· финансово обосновано с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. данный вариант использования обеспечит доход, превышающий капитальные вложения, эксплуатационные затраты и финансовые обязательства;

· обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается в два этапа:

1) Для участка земли как свободного. Если участок свободен от строений, то определяется, строительство какого объекта будет наиболее эффективно с учетом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учетом перспектив развития района.

2) Для участка земли с существующими улучшениями. Если на земельном участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация, реконструкция или перепрофилирование.

ННЭИ может развиваться с течением времени под влиянием рыночных стандартов и внешних изменений.

Дата добавления: 2014-01-07