Виды стоимости недвижимости

Теоретические основы оценки недвижимости

Стоимость недвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления – меновая и потребительская. В связи с этим виды стоимости можно разделить на две основные группы:

1. Стоимость обмена характеризует способность объекта недвижимости обмениваться на деньги или на другие товары; носит объективный характер и лежит в основе проведения операций с недвижимостью на рынке. К стоимости обмена относятся:

1.1. Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки;

· принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:· при оценке для целей купли-продажи объекта;· при изъятии имущества для государственных нужд;· при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;· при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;· при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;· при определении стоимости безвозмездно полученного имущества. 1.2. Ликвидационная – чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже. Это денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на ее проведение. Это стоимость, с которой приходится соглашаться продавцу при вынужденной продаже в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

1.3. Страховая – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта недвижимости.

1.4. Залоговая – стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта в случае неплатежеспособности заемщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог. Залоговая стоимость меньше рыночной на величину рисковой составляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.

1.5. Арендная – величина арендной платы, за которую может быть сдан в аренду объект недвижимости на дату оценки при типичных рыночных условиях, т.е. если:

· на дату оценки объект не занят и готов к сдаче в аренду на условиях конкурентного рынка, а арендодатель и арендатор достаточно осведомлены о характеристиках объекта и действуют разумно и без принуждения;

· период экспозиции объекта достаточен для того, объект был доступен для потенциальных арендаторов, а также для согласования величины арендной платы, заключения договора об аренде и других условий, необходимых для сдачи объекта в аренду;

· при определении стоимости аренды не учитываются предложения завышенных (заниженных) арендных ставок потенциальным арендатором, имеющим особый интерес к данному объекту, а также находящимся в родственных или деловых связях с арендодателем.

2. Стоимость использования обусловлена полезностью объекта недвижимости при определенном варианте его использования; носит субъективный характер и отражает сложившиеся возможности эксплуатации объекта конкретным владельцем, не связанные с куплей-продажей объекта и с другими рыночными операциями.

2.1. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта в перспективном инвестиционном проекте. Инвестиционная стоимость недвижимости отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения. Она рассчитывается при застройке земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении недвижимости в качестве вкладов в уставные капиталы предприятий и в других случаях.

2.2. Балансовая – стоимость объекта, отраженная в балансе предприятия. Она состоит из первоначальной стоимости недвижимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной на все проведенные переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведенных улучшений за период эксплуатации.

2.3. Стоимость для целей налогообложения (налогооблагаемая стоимость) устанавливается на основе нормативных документов.

Кроме того, выделяют следующие виды стоимости недвижимости:

· Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта, аналогичная понятию затрат) выражается издержками на строительство точной копии оцениваемого объекта.

· Стоимость замещения выражается издержками на создание объекта функционального аналога (с эквивалентной полезностью, но, например, в новом архитектурном стиле, с использованием современных строительных материалов и т.п.).

· Первоначальная стоимость – фактические затраты на приобретение или создание объекта недвижимости на момент начала его использования.

· Остаточная стоимость – стоимость объекта с учетом износа.

Дата добавления: 2014-01-07