Понятие многоквартирного дома. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

Лекция 4. Управление многоквартирными домами

До принятия нового ЖК РФ в законодательных актах применялся термин кондоминиум, под которым понимался комплекс недвижимого имущества, состоящий из помещений, находящихся в индивидуальной собственности различных субъектов права и общего имущества, принадлежащего собственникам на праве долевой собственности. Указанный термин стал использоваться в законодательстве с 1992 года и впервые был упомянут в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Впоследствии указанный термин был закреплен и в ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года. С 1 марта 2005 года в российском законодательстве используется термин многоквартирный дом, в качестве самостоятельной единицы, в рамках которого должны решаться все вопросы, связанные с его содержанием, эксплуатацией и управлением. Таким образом, необходимо запомнить, что в качестве объекта управления современное законодательство называет многоквартирный дом, в состав которого входят жилые и нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности РФ, субъектам РФ, муниципальным образованиям, юридическим и физическим лицам, а также общее имущество, которым пользуются более чем один домовладелец.

Понятие и состав общего имущества достаточно подробно представлен в новом ЖК РФ в ст. 36. Среди общего имущества можно выделить межквартирные лестничные клетки, лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, крыши, механическое, электрическое и иное оборудование и т. д. Основополагающим признаком общего имущества является то, что оно должно быть предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме. Таким образом, становясь собственником помещения в многоквартирном доме, гражданин (и другой субъект права) становится одновременно и собственником части общего имущества, которую он должен содержать, эксплуатировать и принимать меры, обеспечивающие его сохранность. Подобная ситуация опосредована использованием законодателем структуры долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, доля в общем имуществе следует судьбе самого жилого помещения и отдельно от него существовать не может. Другими словами, каждый собственник помимо права собственности на свою квартиру (или нежилое помещение) имеет долю в лестничной клетке, крыше, чердаке и подвале и т.д. Указанная доля согласно новому ЖК РФ может определяться только в зависимости от размера занимаемого собственником жилого помещения, то есть чем больше помещение у собственника, тем больше размер его доли. Хотя ФЗ РФ от 29 декабря 2004 года «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» содержит норму о том, что если до введения в действие данного закона собственники определили долю по-другому, то они могут сохранить старый способ определения долей. Например, доля могла быть признана равной для всех домовладельцев или установлена в зависимости от числа проживающих или зарегистрированных в данном жилом помещении. Доля в праве собственности на общее имущество является идеальной и не может быть выделена из состава общего имущества, а соответственно, она не может быть реализована, заложена или передана по наследству. Правовое значение определения доли в составе общего имущества каждого собственника заключается в том, что: 1) в зависимости от размера доли определяется размер обязательных платежей и взносов и 2) в зависимости от размера доли определяется количество голосов, которыми обладает собственник при голосовании на общем собрании.

Более подробно правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и его состав представлен в Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[22].

Таким образом, следует зафиксировать следующую идею законодателя: общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе главной вещи (помещения), не может существовать отдельно от него. Взаимоотношения собственников помещений применительно к доле в общем имуществе строятся по следующей схеме: чем больше общая площадь помещения, тем больше доля в общем имуществе данного собственника, соответственно размер платежей за содержание и ремонт этого имущества будет больше, чем у других собственников, но в то же время и количество голосов, которыми будет обладать данный собственник при принятии решения на общем собрании будет больше.

Именно об общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме мы будем говорить в следующем вопросе.

Дата добавления: 2014-01-07