Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме названо ЖК РФ высшим органом управления многоквартирным домом. Среди вопросов, отнесенных ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания, можно назвать:

ü принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

ü принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

ü принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

ü выбор способа управления многоквартирным домом;

ü другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Одни вопросы (например, о передаче в пользование общего имущества) должны быть приняты квалифицированным большинством голосов (две трети от присутствующих собственников), другие (выбор способа управления) – простым большинством голосов (половина от присутствующих собственников). Есть вопросы, которые могут быть приняты только с согласия всех собственников, то есть необходимо их 100% согласие (это предусмотрено ст. 40 и ст. 41 ЖК РФ в случае осуществления реконструкции, перепланировки и переустройства помещений, которые затрагивают общее имущество). Таким образом, если собственник жилого помещения желает присоединить к своему жилищу часть крыши (мансардные помещения), то он сможет осуществить подобную реконструкцию, уменьшив при этом объем общего имущества, только после получения согласия на данные действия всех собственников в данном доме.

Порядок проведения общего собрания регламентирован ст. 45 ЖК РФ и заключается в следующем:

1. Собрание должно проводиться не реже одного раза в год. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов.

4. Инициатор собрания сообщает о его проведении не позднее чем за десять дней. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Следовательно, уведомление о проведении первого собрания собственников может проводиться только путем отправления заказного письма или путем вручения каждому собственнику помещения в данном доме под роспись. Повесить объявление о проведении собрания можно только в последующие случаи, если такое решение будет принято на первом общем собрании и будет запротоколировано.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

ü сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

ü форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

ü дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

ü повестка дня данного собрания;

ü порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

6. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания (за исключением случаев 100% явки собственников).

7. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

8. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

9. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований закона, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если 1. голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, 2. допущенные нарушения не являются существенными и 3. принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Впервые установлена возможность принятия решения в форме заочного голосования, которая направлена на упрощение процедуры созыва и проведения общих собраний. Суть такой формы голосования состоит в передаче в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

сведения о лице, участвующем в голосовании;

сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».

Итак, общее собрание – высший орган управления многоквартирным домом. Его решения обязательны для всех собственников, даже если они не участвовали в голосовании или голосовали против. Компетенция общего собрания и порядок его проведения четко установлены в ЖК РФ.

Наиболее важным вопросом на современном этапе, связанным с реформированием системы ЖКХ и привлечением граждан к участию в вопросах, связанных с управлением своими собственными жилыми помещениями, является вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, к анализу и рассмотрению которого мы и переходим.

1. Способы управления многоквартирными домами

Новый ЖК РФ установил исчерпывающий перечень способов управления многоквартирным домом. Их всего три:

ü непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

ü управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

ü управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Ранее действовавшее законодательство (ФЗ РФ «О товариществах собственников жилья) устанавливало похожий перечень способов управления кондоминиумом, правда указанный перечень исчерпывающим не был. Основные отличия заключались в том, что непосредственное управление ограничивалось численным составом собственников помещений – их должно было быть не более четырех; вместо управляющей организации существовала служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги.

Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если до 1 января 2008 года (этот срок продлевался уже дважды – сначала был установлен срок до 1 марта 2006 года, потом он был продлен до 1 января 2007 года, а потом продлен до 1 января 2008 года) собственниками помещений в многоквартирном доме не будет выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не будет реализовано. Порядок проведения такого конкурса установлен Постановлением Правительства РФ от 06. 02. 2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».[23]

Органы местного самоуправления в доме, где есть неприватизированные квартиры, участвуют в общем собрании на тех же условиях, что и частные собственники помещений в многоквартирном доме. В г. Иркутске городская Дума приняла решение «Об утверждении положения о порядке представления интересов собственника – муниципального образования «город Иркутск» при управлении многоквартирным домом» от 31 августа 2005 года[24].

Каждый способ управления обладает своей спецификой, имеет свои положительные и отрицательные стороны, как для собственников помещений, ресурсоснабжающих организаций, управляющих компаний, обслуживающих компаний. Смысл каждого из способов управления заключается в следующем:

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме. Хотя с точки зрения гражданского законодательства такая конструкция института представительства явно не соответствует нормам права. Если собственник не желает, чтобы его интересы представлялись, то заставить его с точки зрения гражданского права нельзя. Жилищное же законодательство, которое содержит указание на тот факт, что решение общего собрания собственников обязательно для всех собственников, даже тех, кто голосовал против или не присутствовал на голосовании, фактически заставляет собственника доверять представление своих интересов лицу, выбранному большинством голосов.

Таким образом, указанные нормы ЖК РФ можно представить в виде двух схем:

Схема1.

Схема 2.

При принятии решения об организации ТСЖ необходимо иметь ввиду следующие положения законодательства. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Несмотря на общее положение ЖК РФ о том, что любое законно принятое решение общего собрания является обязательным для всех, применительно к участию в ТСЖ это не действует. Еще в 1998 году Постановлением Конституционного Суда РФ было установлено, что принудить к вступлению в товарищество невозможно, поскольку участие в объединениях является добровольным. Таким образом, принятие решение об организации ТСЖ не является основанием для автоматического включения в данную организацию всех собственников помещений в данном доме. В то же время следует указать, что не вступление в члены товарищества не освобождает собственников от обязанности вносить обязательные платежи и взносы. Только в данном случае они будут это делать не на основании членства, а на основании договора, который они должны заключить с ТСЖ.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов. Кроме того, ТСЖ может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества, председатель, ревизионная комиссия.

1. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся, в частности, внесение изменений в устав товарищества; принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества; установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образование специальных фондов товарищества; принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества; утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана; определение размера вознаграждения членов правления товарищества; принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

2. Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, не превышающий два года. Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входят, в частности, соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества; контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов; управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их; заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

3. Ревизионная комиссия – контролирует финансово-хозяйственную деятельность ТСЖ.

При выборе такого способа управления многоквартирным домом, структура взаимоотношений строится по следующей схеме:

Схема 3.

Третий способ управления многоквартирным домом – это заключение договора с управляющей организацией.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Отдельно ЖК РФ регулирует правовую природу заключаемого договора управления многоквартирными домами. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны следующие существенные условия договора:

ü состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

ü перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

ü порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

ü порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Взаимоотношения сторон в случае заключения договора управления строятся по следующей схеме:

Схема 4.

При подготовке к практическому (семинарскому) занятию, помимо названных проблем, нужно обратить внимание на следующие дискуссионные вопросы, подлежащие обсуждению: является ли многоквартирный дом самостоятельным объектом права; с какого момента управляющая организация должна приступить к исполнению своих обязанностей, если договор управления подписали не все собственники; можно ли обязать собственников заключить договор с управляющей организацией; кто выступает ответчиком по иску о признании недействительным решения общего собрания, в том числе и о выборе способа управления многоквартирным домом; возможно ли комбинирование способов управления; как быть с теми собственниками, которые не вступили в ТСЖ и не заключают с ним договор.

Основная литература к теме:

1. Грудцына, Л. Ю. Жилищное право России: учебник; под ред. Н. М. Коршунова. М., 2005.

2. Грудцына, Л. Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации; под общ. ред. Н. М. Коршунова. М.: Изд-во Эксмо, 2005. – 384 с.

3. Данилов, Е. П. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: КНОРУС, 2005. – 288 с.

4. Коряковцев, В. Г. Общее собрание в многоквартирном доме – М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007.

5. Коряковцев, В. Г. Товарищество собственников жилья как одна из форм управления многоквартирным домом – М.: ГроссМедиа, 2007.

6. Крашенинников, П. В. Жилищное право. Изд. 4-е, перераб. и доп. с учетом нового Жилищного кодекса Российской Федерации – М.: «Статут», 2005. – 317 с.

7. Лушкин, С. А., Федоров, С. И., Шанталей, А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья – М.: ЗАО Юстицинформ, 2007.

8. Певницкий, С. Г., Чефранова, Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения – М.: Статут, 2006.

9. Сапрыкин, С. Ю. Новые правила оплаты содержания и ремонта жилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме: комментарии и разъяснения. – М.: ГроссМедиа, 2007.

Дата добавления: 2014-01-07