Изменение договора социального найма жилого помещения

Содержание договора социального найма жилого помещения

Стороны договора социального найма жилого помещения

В договоре социального найма жилого помещения имеются следующие стороны:

1. Наймодатель – это государственные органы и органы местного самоуправления. Наймодателем в договоре выступают либо непосредственно эти органы, или от их имени уполномоченные ими лица.

2. Наниматель – только гражданин. Нанимателем признается гражданин, с которым заключен договор социального найма жилого помещения.

3. Члены семьинанимателя выступают сонанимателями в договоре социального найма и обладают с нанимателем одинаковыми правами по пользованию жилым помещением. Понятие «член семьи нанимателя» трактуется в законодательстве следующим образом (ст. 69 ЖК РФ). Это, во-первых, супруги нанимателя, его дети и родители, проживающие совместно с ним. Во-вторых, другие лица, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. При этом ЖК РФ исходит из того, что члены семьи нанимателя должны быть указаны в договоре социального найма. Наниматель обладает правом вселения в жилое помещение любых лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи. Наймодатель вправе отказать во вселении в случае, если после их вселения общая площадь на одного человека станет менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи. Такие граждане приобретают равные права по пользованию жилым помещением наряду с другими членами семьи, если они являются членами семьи или признаются таковыми. В-третьих, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Согласно Постановлению Пленума ВС от 3.04.87 года «О практике применения судами жилищного законодательства» суд должен выяснить характер их отношений с нанимателем, членами семьи, в частности, установить, имели ли место ведение общего хозяйства (общие расходы), оказание взаимной помощи, другие обстоятельства, свидетельствующие о наличие семейных отношений.

Основные права и обязанности нанимателя и наймодателя в договоре социального найма предусмотрены в ЖК РФ, ГК РФ, а также в Типовом договоре социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ 21 мая 2005 года. Так, к обязанностям наймодателя в договоре социального найма относятся:

1. передать нанимателю помещение в надлежащем состоянии;

2. систематически производить осмотр жилых помещений и санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, своевременно производить ремонт жилого помещения и соответствующего оборудования;

3. своевременно производить в квартире нанимателя необходимый капительный ремонт, заменять основные конструкции дома, двери, оконные переплеты и т. д.;

4. принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

5. предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, отвечающее санитарно-техническим требованиям, не расторгая при этом договора социального найма жилого помещения. Переселение нанимателя и членов его семьи производится за счет наймодателя;

6. своевременно производить подготовку жилых домов и оборудования к эксплуатации в зимних условиях.

К обязанностям нанимателя можно отнести:

1. соблюдать правила пользования жилым помещением;

2. использовать жилое помещение только в соответствии с его назначением;

3. обеспечивать сохранность жилого помещения и оборудования, находящегося в нем;

4. соблюдать правила пожарной безопасности при топке печей и кухонных очагов, при пользовании электрическими, газовыми и иными приборами;

5. производить своевременно, но не реже 1 раза в 5 лет текущий ремонт жилого помещения и мест общего пользования в квартире;

6. устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также производит замену и ремонт оборудования, если указанные повреждения возникли по вине нанимателя или членов его семьи;

7. вносит плату за пользование жилым помещением и коммунальные платежи в сроки и в размерах, предусмотренных договором;

8. соблюдать правила общежития, не нарушать права и законные интересы соседей;

9. на время проведения капитального ремонта переезжать вместе с членами семьи в другое помещение, предоставленное наймодателем;

10. при выезде из жилого помещения на другое постоянное место жительство со всей семьей, освободить и сдать наймодателю жилое помещение по акту в надлежащем виде.

К правам нанимателя можно отнести:

1. вселять в занимаемое им жилое помещение с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи других лиц; на вселение несовершеннолетних детей согласия не требуется. Наймодатель не дает своего согласия на вселение тогда, когда вселяются дети, родители и супруг нанимателя. Если же вселяются другие лица, то наймодатель должен дать согласие на их вселение. Но отказать он может только в одном единственном случае – если после вселения не будет соблюдаться учетная норма площади на одного человека, другими словами, если после такого вселения семья станет нуждающейся в улучшении жилищных условий.

2. с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения. Согласно новому ЖК РФ обмен жилыми помещениями допускается теперь только между нанимателями по договору социального найма. Прежнее законодательство допускало обмен и в отношении жилых помещений, занимаемых членами ЖК или ЖСК до полной выплаты паевого взноса, а также в отношении жилых помещений, принадлежащих на праве собственности.

3. сдать в поднаем жилое помещение или его часть;

4. разрешить временное проживание в занимаемом жилом помещении другим гражданам – временным жильцам без взимания платы за проживание;

5. требовать, с согласия всех членов семьи, изменения договора социального найма жилого помещения;

6. с согласия всех членов семьи требовать расторжения договора социального найма жилого помещения;

7. с согласия всех членов семьи, включая несовершеннолетних в возрасте с 14 лет, приобрести занимаемое жилое помещение в собственность[29].

8. требовать при согласии всех членов семьи при наличии излишней жилой площади, предоставления ему площади меньшего размера взамен занимаемого.

Изменение жилищных отношений может происходить по самым разным основаниям и затрагивать все элементы договора (субъекты, содержание, предмет).

В связи с изменением субъектного состава договор социального найма изменяется в случае:

ü при изменении в составе семьи нанимателя (при вселении новых членов семьи в занимаемое помещение или выбытие какого-либо из членов семьи).

ü при заключении единого договора найма жилой площади с гражданами, проживающими в одной квартире по отдельным договорам найма, в случае их объединения в одну семью. Объединение пользователей в одну семью и возможность требования заключения единого договора возможно только в случае, если правовой режим этих помещений одинаков.

ü при заключении нового договора найма вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Это возможно либо по согласию всех совершеннолетних членов семьи, либо в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения. В последнем случае при не достижении согласия между членами семьи по поводу кандидатуры нанимателя все члены семьи становятся сонанимателями.

Нельзя не отметить, что ЖК РФ отменил в своем содержании возможность заключение отдельного договора социального найма жилого помещения по требованию совершеннолетнего члена семьи, что имело место в ранее действовавшем законодательстве и активно применялось на практике. Подобная возможность практически превращала индивидуальное жилое помещение в коммунальную квартиру. В связи с уже высказанной мыслью о том, что законодательство последних лет активно занимает позицию по созданию условий, направленных на устранение квартир коммунального заселения, наличие такой нормы в законодательстве явно противоречило существующей тенденции. Поэтому отмена возможности превращать квартиры в «коммуналки» путем предъявления требования о заключении отдельного договора выглядит продуманной и обоснованной позицией законодателя.

Изменения, касающиеся предмета договора социального найма жилого помещения:

ü в связи с переустройством и перепланировкой дома. Данные вопросы впервые были урегулированы ЖК РФ. Переустройство и перепланировка возможна как по инициативе нанимателя, так и наймодателя. Допускается переустройство и перепланировка только в целях повышения благоустройства квартиры. На данные действия необходимо иметь согласие всех совершеннолетних членов семьи нанимателя и обязательно согласие наймодателя. Кроме того, утвердить план переустройства и перепланировки должен соответствующий орган местного самоуправления, что выражается в утверждении технической стороны проекта переустройства или перепланировки.

Процедура переустройства и перепланировки жилого помещения впервые детально урегулирована нормами ЖК РФ. Причем ст. 12 ЖК РФ прямо закрепляет, что определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений относится только к компетенции органов государственной власти Российской Федерации (п. 11), что исключает принятие нормативно-правовых документов по данным вопросам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления. При этом под переустройством понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического или другого оборудования, а под перепланировкой понимается изменение конфигурации жилого помещения. Причем указанные действия, чтобы считаться переустройством или перепланировкой должны требовать внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Отдельные нормативно-правовые акты, принятые до введения в действия ЖК РФ, затрагивают вопросы переустройства и перепланировки и называют отдельные виды работ, к ним относящиеся. В частности, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя 27.09.2003 года[30], к таким работам отнесены:

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит;

- перенос нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов;

- устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;

- прокладка новых или замена существующих проводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройств;

- перенос и разборка перегородок;

- разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и др.

Органом, компетентным принимать решение о согласовании переустройства и перепланировки ЖК РФ называет орган местного самоуправления. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет:

1. заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации; Форма данного заявления утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 года[31].

2. правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3. подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

4. технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

5. согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6. заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Так же как и при переводе помещения в нежилое, орган местного самоуправления не вправе требовать предоставления иных документов, кроме вышеназванных, и любое такое требование является незаконным.

Отказать в осуществлении переустройства и (или) перепланировке можно только в трех случаях, установленных ЖК РФ. К ним относятся:

1. непредставления указанных нами выше документов;

2. представления документов в ненадлежащий орган;

3. несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Последствия самовольного переустройства и (или) перепланировке подробно и обстоятельно изложены в ст. 29 ЖК РФ. Мы затрагивали их применительно к основаниям выселения из жилого помещения. Так, в частности, если собственник жилого помещения, самовольно осуществивший переустройство или перепланировку, не приводит помещение в первоначальное состояние, то орган местного самоуправления вправе обратиться в суд, который принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с возвратом собственнику полученных от продажи средств за вычетом судебных расходов. Причем на нового собственника возлагается обязанность вернуть помещение в первоначальное состояние. С нанимателем же жилого помещения происходит расторжение договора социального найма, а обязанность вернуть помещение в прежнее состояние возлагается на собственника жилищного фонда.

При принятии нового ЖК РФ в отношении применения ст. 29 ЖК РФ наибольшие трудности вызвал п. 4 обозначенной статьи, где говориться о том, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан или это не создает угрозу их жизни или здоровью. Основные вопросы, вызванные данной нормой, были следующие:

кто имеет право обратиться в суд с подобным требованием (сам собственник, наниматель, или орган местного самоуправления)?

в каком порядке должны рассматриваться данные споры?

можно ли согласовать самовольные переустройство и (или) перепланировку без обращения в суд?

Ответы, даваемые на эти вопросы в юридической литературе, были противоречивы. Разъяснение судебных органов, данные по этим вопросам сводятся к следующему. Во-первых, собственникам предоставлено право сохранить самовольно перепланированное и (или) переустроенное помещение путем обращения в органы местного самоуправления. Вместе с тем, практика показывает, что запретить обращение в суд с подобным заявлением нельзя. Поэтому, несмотря на указанное разъяснение высших судебных инстанций, собственники продолжают обращаться в суды с заявлениями о сохранении помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии. Кроме того, было разъяснено, что обращение в суд возможно в порядке особого производства в случае отказа органов местного самоуправления от согласования перепланировки и (или) переустройства. Также возможно подача встречного искового заявления о сохранении помещения в случае подачи органами местного самоуправления иска о расторжении договора социального найма или продажи жилого помещения, находящегося на праве собственности, с публичных торгов.

Итак, мы разобрали первое основание изменение договора социального найма по предмету договора – это переустройство и (или) перепланировка жилого помещения.

Следующее основание для изменения договора социального найма по его предмету – это в случае:

ü при образовании излишков жилой площади. Излишки площади – это разница между общей площадью, которая находится в распоряжении нанимателя, то есть фактической площадью и размером площади, полагающейся по норме предоставления. Излишки жилой площади могут быть, во-первых, внутрикомнатные, то есть в пределах одной изолированной комнаты. Во-вторых, это излишки в виде изолированной комнаты. По общему правилу излишки изъятию не подлежат. Впервые это закрепил Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», гарантировав гражданам их право на лишнюю площадь. Было изменено и положение об оплате излишков площади в тройном размере. Отдельную правовую регламентацию получили отношения, связанные с образованием излишков площади в коммунальной квартире.

Если в коммунальной квартире освобождается одна из комнат, то ее судьба будет решаться следующим образом. Если освобождается изолированная комната, то сначала она предоставляется гражданам, проживающим в этой коммунальной квартире и стоящим на учете или имеющим права стоять на учете по улучшению жилищных условий по договору социального найма. Во вторую очередь эта комната предоставляется также соседям по договору социального найма, но если на каждого из членов семьи приходится менее нормы предоставления. Эта норма демонстрирует исключение из общего правила, когда договор социального найма заключается с лицами, которые не являются нуждающимися и не могут стоять на учете. Затем, если таких граждан нет, то предоставляется соседям, но по договору купли-продажи. При отсутствии в квартире граждан, желающих заселить освободившуюся площадь, оно предоставляется другим гражданам по договору социального найма, нуждающимся в улучшении жилищных условий в порядке очередности.

Дата добавления: 2014-01-07