Понятие и условия договора коммерческого найма жилого помещения

Жилого помещения

Лекция 6. Договор коммерческого найма

Коммерческий найм, в отличие от найма социального, не связан никакими административными предпосылками (ни постановкой на учет, ни нуждаемостью). В основе договора коммерческого найма лежит свободное волеизъявление сторон, их желание заключить договор найма жилого помещения. Согласно ст. 671 Гражданского Кодекса РФ договор найма – это договор, по которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель), обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение или пользование для проживания в нем.

Термин договор коммерческого найма является понятием доктринальным и не используется в законодательных актах. Ряд ученых говорят о нецелесообразности и некорректности такого термина, поскольку его не только нет в нормативно-правовых актах, но и сам термин говорит о некой коммерческой (предпринимательской) деятельности собственника, если он сдает свое жилое помещение. Вместе с тем, думается, что использование этого термина в противовес найму социальному, именно, для демонстрации различий в этих договорах, вполне уместно. Более того, учебная литература в полной мере использует данный термин в целях изложения материала. Поэтому, несмотря на тот факт, что законодатель не использует термин коммерческий, в дальнейшем для обозначения договора найма (а не социального найма) мы будем использовать термин договор коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма, как и социального, является возмездным, взаимным и консенсуальным.

Существенным условием договора коммерческого найма, согласно ст. 432 Гражданского Кодекса РФ, является условие о предмете договора. Предметом договора коммерческого найма может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания. Пригодность для проживания определяется в соответствии с жилищным законодательством. В отличие от договора социального найма к жилому помещению по договору коммерческого найма не применяются правила о благоустроенности жилого помещения и правила о норме площади.

Условие о сроке заключения договора существенным не является, поскольку ст. 683 ГК РФ предусматривает, что договор найма заключается на срок, не превышающий пять лет, если срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на срок 5 лет. Гражданский кодекс РФ предусматривает по срокам два вида договора коммерческого найма: долгосрочный (до 5 лет) и краткосрочный (до 1 года). Отличия в этих договорах, обоснованные их делением, в первую очередь, кроются в объеме прав нанимателя. Так, объем прав нанимателя в краткосрочном договоре сравнительно меньше, чем в договоре долгосрочного коммерческого найма. В частности, по краткосрочному коммерческого найму наниматель лишается следующих прав:

- права включать постоянно проживающих граждан в договор коммерческого найма (п. 2 ст. 677 ГК РФ);

- права вселять временных жильцов (ст. 680 ГК РФ);

- права заключать договор поднайма (ст. 685 ГК РФ);

- преимущественного права возобновления договора коммерческого найма на новый срок (ст. 684);

- права на замену нанимателя в договоре (686 ГК РФ);

- право на льготный годичный срок, отводимый судом для устранения разрушения и порчи жилого помещения (п. 2 ст. 687).

При этом нужно знать, что данные права могут быть сохранены за нанимателем в договоре краткосрочного коммерческого найма при соглашении сторон об этом.

Условие о цене договора является существенным, поскольку в ст. 682 ГК РФ установлено, что плата за пользование жилым помещением устанавливается в договоре. Но здесь есть несколько спорных моментов: во-первых, не установлена санкция за несоблюдение этого условия, то есть, если в договоре не установлена цена, то вроде бы никаких последствий не наступает. Вместе с тем, ст. 682 не содержит указания на то, что если цена не указана, то нужно руководствоваться ч. 3 ст. 434 Гражданского Кодекса о применении аналогичной цены в той же местности.

Форма договора – простая письменная. Несоблюдение влечет последствия ст. 162 – невозможности ссылаться на свидетельские показания.

Договор коммерческого найма обременяет жилище и при переходе права собственности на жилое помещение не прекращается, а продолжает действовать на ранее заключенных условиях. Новый собственник занимает место прежнего наймодателя.

Дата добавления: 2014-01-07