Участники правоотношений по договору коммерческого найма жилого помещения

Участниками правоотношений по договору коммерческого найма являются:

1. Субъекты договора коммерческого найма, обладающие самостоятельными правами и обязанностями.

К таким субъектам, в первую очередь, можно отнести нанимателя и наймодателя. Наниматель, как и в договоре социального найма, является гражданином. Однако, ни факт нуждаемости, ни малоимущности никак не влияет на возможность быть нанимателем в данном договоре. Фактически речь идет только о наличии финансовой возможности снимать квартиру.

Круг лиц, отнесенных законом к наймодателю по договору коммерческого найма шире, чем по социальному найму. Сюда можно отнести граждан и юридических лиц, обладающих жилыми помещениями на праве собственности. Кроме того, правом на сдачу жилого помещения в наем обладают лица, уполномоченные на это собственником. Наймодателями по договору коммерческого найма могут быть и наймодатели по договору социального найма. То, что органам государственной власти и органам местного самоуправления не запрещено сдавать государственный и муниципальный жилищный фонд по договору коммерческого найма подтверждает п. 3 ст. 2 ЖК РФ, где сказано, что органы государственной власти и органы местного самоуправления в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма или по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда.

Кроме того, к лицам, обладающим самостоятельными правами и обязанностями, относятся постоянно проживающие вместе с нанимателем граждане. Данная категория заменяет собой граждан, которые признаются членами семьи по договору социального найма. По действующему Гражданскому Кодексу не нужно, чтобы эти граждане были в родстве с нанимателем или вели с ним общее хозяйство. Необходимо только, чтобы эти граждане проживали совместно нанимателем, который сам определяет круг этих лиц. И обязательно эти лица должны быть указаны в качестве постоянно проживающих в договоре коммерческого найма. Сходство с членами семьи заключается в том, что они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Это выражается в возможности проживать в жилом помещении, необходимо истребовать их согласие на вселение временных жильцов (ст. 680), на вселение других лиц, в качестве совместно проживающих (ст. 679), согласие на расторжение договора по инициативе нанимателя (ст. 687), права требования замены нанимателя на одного из постоянно проживающих граждан (ст. 686). Но в отличие от члена семьи нанимателя, данные граждане не могут требовать заключения с ними отдельного договора найма жилого помещения. И ответственность перед наймодателем будут нести не члены семьи, как в договоре социального найма, а наниматель в договоре коммерческого найма за совместно проживающих граждан. Солидарная ответственность совместно проживающих граждан и нанимателя возможна при наличии договора об этом между ними.

2. Помимо субъектов, участниками правоотношений по договору коммерческого найма являются лица, которые самостоятельными правами и обязанностями в данном договоре не обладают. Ответственность за действия таких лиц перед наймодателем несет наниматель. Такими лицами являются:

- временные жильцы – это лица, вселенные нанимателем с согласия всех постоянно проживающих граждан и с предварительного уведомления наймодателя для временного безвозмездного проживания на срок, не превышающий 6 месяцев. Закон устанавливает право наймодателя отказать в вселении временных жильцов, если не соблюдается норма площади на одного человека, то есть, если при вселении временного жильца на каждого проживающего будет приходится меньше, чем установлено органом местного самоуправления, то наймодатель имеет право запретить такое вселение временного жильца. Временные жильцы обязаны освободить занимаемое жилое помещение в оговоренный срок, если этот срок оговорен не был, то в течение 7 дней, после предупреждения их о необходимости выселения. Такое требование может предъявить как наниматель, так и любые совместно проживающие с ним граждане.

- Поднаниматели – это лица, которые получили право пользования жилым помещением по договору поднайма. В отличие от временных жильцов, поднаниматели обязаны оплачивать свое проживание в данном жилом помещении. В случае заключения договора поднайма необходимо получить согласие на это наймодателя. Согласие постоянно проживающих граждан не требуется (хотя, учитывая их равенство в договоре найма такое положение законодателя не понятно). Кроме того, договор поднайма не может быть заключен, если не соблюдена норма площади на одного человека. То есть, при вселении временных жильцов, при не соблюдение нормы, временные жильцы все равно могут вселиться при отсутствии возражений наймодателя, то договор поднайма вообще не может быть заключен. Договор поднайма – это срочный договор, он заключается на срок, не превышающий срок договора основного договора. Договор поднайма прекращается при прекращении действия основного договора.

Дата добавления: 2014-01-07