Архітектурно-планувальні вимоги

До вихідних даних, які надаються замовником, належать архітектурно-планувальні вимоги (раніше архітектурно-планувальне завдання), що видаються через управління “ Дозвільний офіс “ Львівської міської ради і розроблені департаментом містобудування

ПРИМІРНІ ВИМОГИ

до архітектурно-планувальної частини проекту

Назва об’єкта проектування та основні характеристики:

___________________________

Адреса об’єкта проектування: ________________________________________________________________________________

Термін дії вимог до архітектурно-планувальної частини проекту – до ____________________________________________

Основні відомості

1. Заявник:_________________________________________________________________________________________________

Телефон: _____________

Ідентифікаційний номер (для фізичної особи): _________________________________________________________________________

Код ЄДРПОУ (для юридичної особи): ________________________________________________________________________________

Місцезнаходження (для юридичної особи): ____________________________________________________________________________

Місце проживання (для фізичної особи): ______________________________________________________________________________

2. Архітектурно-планувальні вимоги надано на підставі:

ухвали міської ради від 30.09.2009 № 2887 “ Про внесення змін і доповнень до ухвали міської ради від 19.10.2006 № 219“_________________________________________________________________________________________________

заяви заявника (забудовника) на розроблення вимог до архітектурно-планувальної частини проекту _____________________________

3. Вид проектування, погоджений з замовником (індивідуальне, експериментальне, застосування типового проекту, проекту повторного застосування): ____________________________________________________________________________________________

4. Стадійність проектування:____________________________________________________________________________________

5. Особливі умови проектування у межах санітарно-захисних та інших режимних зон охорони: ____________________________________________________________________________________________________________________

6. Необхідність дотримання містобудівних вимог до забудови ділянки (території), композиційні зв’язки забудови, масштаб, пластика, орієнтація та ін.: _______________________________________________________________

7. Умови проектування фасадів: реставрація, матеріали, кольорові рішення, скління та ін.: ___________________________________________________________________________________________________________ 8. Рекомендації щодо зовнішнього дизайну: режими, освітлення, ілюмінація, підсвічування та ін.: ___________________________

9. Необхідність створення умов для проживання (праці або обслуговування) людей з фізичними вадами: ____________________

10. Необхідність розроблення історико - містобудівного обґрунтування та історико - архітектурної довідки: _____________________

11. Особливі умови проектування щодо збереження пам’яток і об’єктів культурної спадщини: ______________________________

12. Умови проектування інженерного обладнання та інженерної підготовки території: _____________________________________

13. Умови проектування внутрішнього інженерного та технологічного обладнання об’єкта: ________________________________

14. Перелік юридичних осіб (підприємств, установ, організацій), які повинні надати технічні умови щодо інженерного забезпечення об’єкта містобудування, забезпечення пожежної та техногенної безпеки, цивільного захисту: ________________________

15. Інші умови та вимоги: ________________________________________________________________________________________

Вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту підготував:

__________________________________________ ____________________

(посада, прізвище) (підпис, дата)

Вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту одержав:

__________________________________________ ____________________

(посада, прізвище) (підпис, дата)

Вимоги до архітектурно-планувальної частини проекту складено у _____ примірниках.

Технічні вимоги.

. Технічні умови - комплекс умов та вимог до інженерного забезпечення об'єкта будівництва, які повинні відповідати його розрахунковим параметрам, зокрема щодо водо-, тепло-, енерго- і газопостачання, каналізації, радіофікації, зовнішнього освітлення, відведення зливових вод, телефонізації, телекомунікації, диспетчеризації, пожежної та техногенної безпеки. Технічні умови повинні відповідати законодавству, містити достовірну інформацію та обґрунтовані вимоги до об'єктів будівництва, а також відповідати намірам заявника щодо забудови земельної ділянки.

У технічних умовах враховується, що місце приєднання інженерних мереж замовника до магістральних чи інших інженерних мереж розташовується на межі земельної ділянки замовника або за його згодою на території такої земельної ділянки.

Технічні умови є чинними до завершення будівництва об'єкта. Зміни до технічних умов можуть вноситися тільки за згодою замовника.

Крім вказаних матеріалі на етапі підготовки вихідно-дозвільної документації проектувальник (при участі замовника) складає бізнес-план, в якому коротко описуються основні аспекти, аналізуються всі проблеми і визначаються шляхи їх вирішення.

Бізнес – план дозволяє визначити життєздатність проекту в умовах конкуренції; він тримає орієнтир розвитку проекту і служить важливим інструментом отримання фінансової підтримки від зовнішніх інвесторів.

Бізнес – план призначений, перш за все, для трьох категорій учасників проекту: менеджерів – творців бізнес-плану, розробка якого дозволяє отримати чітку картину ситуації, в якій буде розвиватись проект; замовників – зацікавлених в створенні такого плану з точки зору перспектив проекту після його побудови, в процесі експлуатації; кредиторів – зазвичай банків, для яких бізнес – план є обов’язковим документом, що підтверджує комерційну привабливість проекту.

Склад бізнес – плану і ступінь його деталізації залежить від величини проекту та категорії замовників.

Тим не менше, існує структура бізнес-плану, яка отримала достатньо широке розповсюдження в проектно-будівельний практиці. Ця структура включає декілька основних позицій:

· Вступна частина

· Аналіз ринку споруд в даній галузі.

· Сутність проекту, що пропонується.

· Аналіз ринку споживачів даного типу будинків.

· План маркетингу.

· Виробничий план.

· Організаційний план і план управління персоналом.

· Ступінь ризиків.

· Фінансовий план.

Вступна частина – практично самостійний документ рекламного характеру, досить стисло розписує основні положення проекту, що пропонується, а саме який тип будинку пропонується розробляти, скільки коштів необхідно вкласти в його проектування, який попит можна чекати на приміщення цього будинку, які ризики можуть чекати на шляху реалізації проекту.

Аналіз ринку споруд в даній галузі – повинен дати розуміння ситуації на ринку будівництва того чи іншого об’єкту.

Сутність проекту, що пропонується дає чітке визначення і опис тих видів продукції категорії послуг, що можуть бути запропоновані майбутнім споживачам.

Аналіз ринку споживачів даного типу будинків – найбільш важкий розділ бізнес-плану, бо саме він поруч з маркетингом, є вирішальними факторами успіху. Для перемоги в конкурентній боротьбі на ринку необхідно довести, що проектна продукція може конкурувати з точки зору якості, ціни, реклами та інших показників. В архітектурно-проектній та будівельних галузях бізнесу при формуванні проектів, пов’язаних з продажем, необхідний аналіз всіх цих факторів.

План маркетингу. Потенціальні інвестори досить уважно відносяться до маркетингових даних бізнес – плану і тому проектувальник сам повинен бути впевненим в тому, що стратегія яка пропонується, може бути успішно реалізована. Необхідно постійно слідкувати за рівнем цін і відповідно вибудовувати свою цінову політику, не випускати з виду канали збуту, займатись рекламою і здійснювати політику підтримки продукції, намагатись викликати зацікавленість цікавість зі сторони потенційних замовників.

Виробничий план повинен передбачати всі питання пов’язані з організацією проектного процесу, включаючи приміщення, обладнання, персонал.

Організаційний план. Управління персоналом складається з відомостей про учасників проекту і плану – графіка здійснення проекту на всіх етапах його розвитку. Прописано як організовано керівництво проектним колективом і роль кожного його члену.

Фінансовий план - важлива складова бізнес - плану. Його основні показники – об’єм виробництв, затрати на проектування і будівництво, чистий оборотний капітал, економія на матеріалах і обладнання, прибуток і т.п.

Договір (контракт)

В залежності від характеру взаємовідносин між учасниками проекту та розподілу відповідальності між ними розрізняють наступні види контрактів:

- традиційні – угода між замовником та генеральним (головним) підрядником про проектування або будівництво об’єкту у відповідності до проекту. Як правило, це контракти з твердою ціною.

- Проектно - будівельний – контракт, що передбачає відповідальність підрядника за проектування та будівництво. Ці проекти, як правило, укладаються за принципом відшкодування витрат за фактичною собівартістю плюс гарантований прибуток.

- контракти “під ключ” з повною відповідальністю підрядника за введення об’єкту в експлуатацію. Ці контракти укладаються за схемою: фактична вартість плюс прибуток, але можливі і контракти з твердою ціною.

- управлінсько-будівельні контракти, пов’язані з участю менеджера проекту або керівника будівництва, які беруть на себе функції управління такими стадіями як проектування та будівництво, а за замовником залишаються функції пошуку та укладання угод з підрядниками.

Контракт – це юридичний та операційний документ, що фіксує домовленості між сторонами та умови їх виконання. Контракти повинні враховувати національні правові норми що стосуються права власності на землю, планування будівельних робіт, забезпечення норм безпеки, страхування.

Типи контрактів. За способом встановлення ціни виділяють 2 типа контрактів:

1. Контракти з відшкодуванням витрат;

2. Контракти з твердою (паушальною) ціною.

Контракти з відшкодуванням витрат передбачають відшкодування підряднику тієї частки витрат, які згідно до контракту, підлягають відшкодуванню. Контракти з відшкодуванням витрат застосовуються в наступних випадках:

- проект недостатньо детально розроблений для того, щоб визначити його тверду ціну;

- в разі необхідності контролю за реалізацією крупного проекту;

- якщо замовник бажає здійснювати більш жорсткий контроль за відбором постачальників та субпідрядників;

- - особливості проекту, в тому числі його ціна, не надають підряднику зацікавленості в прийнятті на себе додаткового ризику.

Переваги контракту з відшкодуванням витрат: для замовника:

- можливість впливати на процес виконання контракту;

- прибуток підрядника обмежений рівнем, що визначається конкуренцією;

- результати в значній мірі прогнозовані. для підрядника:

- відсутність ризику грошових збитків;

- помірні витрати на участь в тендерних торгах.

Недоліки контракту з відшкодуванням витрат: для замовника:

- ризик перевитрати коштів; - більш високі витрати на утримання контролюючого апарату;

- у підрядника немає стимулів зменшувати накладні витрати. для підрядника: - обмежений рівень прибутковості;

- наявність жорсткого оперативного контролю з боку замовника.

Контракти з твердою (паушальною) ціною передбачають сплату підряднику визначеної ціни незалежно від обсягу витрат на виконання проекту. Цей тип контрактів застосовується в тому разі, якщо проект ретельно розроблений, роботи по ньому виконуються в чіткій послідовності, підрядник може сам здійснювати контроль за виконанням робіт і готовий брати на себе відповідний ризик. Більшість будівельних контрактів, що пропонуються на тендерних торгах являють собою саме цей тип контрактів. Більшість судових справ, пов’язаних з внесенням змін до проектів, стосується саме контрактів з паушальною ціною. Тому що будь-які зміни в проекті означають для підрядника додаткові витрати і вони вимагають компенсації цих витрат.

Переваги контрактів з твердою ціною для замовника:

- менша вартість проекту; - визначеність бюджету фірми;

- менше потреба у власному персоналі, що здійснює контроль за виконанням проекту;

- вибір підрядником кваліфікованих виконавців. для підрядника:

- потенційна можливість отримання більшого прибутку;

Недоліки контрактів з твердою ціною. для замовника:

- менше можливості контролю за реалізацією проекту;

- витратам приділяється більше уваги ніж якості;

- необхідність ретельної попередньої розробки проекту, що потребує додаткового часу та витрат. для підрядника:

- висока вартість участі в торгах;

- потенційна можливість значних збитків;

- відволікання ресурсів на підготовку пропозицій для укладання контрактів.

Закон України «Про підприємництво» передбачає ряд пошукових і пошуково-проектних робіт, які можуть здійснюватись лише на підставі виданих ліцензій.

Пошукові та проектні за своїм характером це різні види робіт, і вони часто оформляються окремими договорами. Пошукові роботи, як правило, передують проектним роботам і не є обов’язковими. Однак найчастіше, в випадках складного будівництва, ці роботи оформляють одним договором. Договори про виконання пошукових та проектних робіт є договорами підрядного типу.

Предметом договору про виконання пошукових і проектних робіт є виконання обумовлених договором робіт. В випадку розробки проекту споруди предметом договору буде виготовлення проектно-кошторисної документації на основі технічного завдання, а також інших вихідних даних, необхідних для цього. Таке завдання готується замовником з залученням проектувальника.

В договорі фіксується вартість проектування та порядок розрахунків.

Окремим розділом в договорі фіксуються обов’язки сторін. Хоча, як було визначено вище, ці договори відносяться до типу підрядних. У них є елементи творчості, які обумовлюють зміст прав та обов’язків за цим договором. Своєчасне та якісне виконання пошукових і проектних робіт – основний обов’язок виконавця робіт. Робота повинна бути виконана відповідно до вихідних даних та умов договору (по термінах). Будь які відхилення як від завдання на проектування та вимог самого договору мають обов’язково узгоджуватись із замовником. Не менш важливим обов’язком виконавця робіт є необхідність погоджувати вже готову проектну-кошторисну документацію із замовником, а вразі потреби – разом із замовником з компетентними державними органами та організаціями місцевого самоврядування. Певні зобов’язання є і замовника. Це в першу чергу забезпечення виконавця завданням на проектування (технічним завданням) та іншою необхідною для початку робіт інформацією, вчасно оплачувати виконані згідно договору роботи та роботи викликані зміною технічного завдання, в визначені терміни розглянути, затвердити і прийняти передану йому проектну документацію. В процесі погодження технічної документації можуть виявитися певні прорахунки. Важливий обов’язок замовника - використання документації, одержаної від виконавця, тільки на цілі передбачені договором, не передавати її третім особам і не розголошувати дані, що містяться в ній без згоди виконавця. Проте в договорі можуть бути передбачені права замовника використовувати проектно-кошторисну документацію не тільки для спорудження обумовленого договором об’єкта, а й для інших цілей. У договорі, зокрема, може бути передбачено право замовника розмножувати зазначену документацію для наступної її реалізації. В договорі можливо передбачити правовий статус результатів робіт, які можуть бути визнані об’єктами права інтелектуальної власності.

В договорі на виконання проектно-кошторисної документації необхідно вказати терміни дії договору та терміни виконання робіт.

У договорі про виконання проектно-кошторисної документації є розділ про відповідальність сторін. Виконавець відповідає перед замовником за невиконання або неналежне виконання договору, якщо не доведе, що порушення договору сталося не з його вини. Разом з тим відповідальність виконавця за обсягом обмежена, оскільки він зобов’язаний відшкодувати замовникові лише реальну шкоду, а не втрачену вигоду. Реальна шкода визначається вартістю робіт, у яких виявлені недоліки.

Невід’ємною складовою частиною договору є адреси та реквізити сторін (телефони, факси, банківські реквізити).

Вимоги до робочої документації. Робоча документація для матеріалізації проекту розробляється відповідно до державних стандартів і нормативів (це питання детально розглянемо в наступному розділі). Залежно від специфіки проекту і умов його здійснення склад робочої документації може уточнювати і замовник, і виконавець робіт (це обумовлюється в договорі підряду). З уведенням нових і уточненням діючих нормативних документів проектна організація за договором із замовником повинна вносити зміни в робочу документацію з урахуванням фактичного стану матеріалізації проекту. Відсильні документи (державні й галузеві стандарти, креслення типових конструкцій, виробів і вузлів, що не потребують прив'язки) не входять до складу робочої документації і можуть передаватися замовнику, якщо це обумовлено в договорі.

Експертиза й затвердження проектів. Єдиний порядок проведення експертизи існує тільки для містобудівної документації та проектів будівництва. Процедура експертизи інших проектів встановлюється відповідними відомчими актами чи замовником. Містобудівна документація, ТЕО та проекти на будівництво, реконструкцію, розширення й технічне переоснащення підприємств, будівель і споруд (далі — ДіП) незалежно від джерел фінансування, форм власності та належ підлягають експертизі в місцевих організаціях державної позавідомчої експертизи, галузевих експертних підрозділах міністерств і відомств та інших спеціально уповноважених на те державних органах. Затверджуються ДіП тільки за наявності позитивного висновку органів державних експертиз, а в окремих випадках — і узгодження з органами державного нагляду. Основною проектною стадією, що підлягає експертизі, є ТЕО. Для технічно й екологічно складних об'єктів, за складних природних умов будівництва, а також на вимогу органів державної експертизи щодо розглянутого ТЕО здійснюється додаткова детальна розробка окремих елементів проектних рішень. Затвердження проектної документації залежно від джерел фінансування здійснюється в такому порядку:

• у разі фінансування за рахунок державних капітальних вкладень — Держбудом України чи заінтересованими міністерствами і відомствами;

• за капітальних вкладень з регіональних і місцевих бюджетів — відповідними органами державного управління чи в установленому ними порядку;

• за наявності власних фінансових ресурсів, позикових і залучених коштів інвесторів (включаючи іноземних) — безпосередньо замовниками (інвесторами). Містобудівна документація затверджується державними органами представницької та виконавчої влади відповідно до їх компетенції.

Дата добавления: 2014-01-07