Оцінка вартості землі

Експертна грошова оцінка земельної ділянки, відповідно до чинного законодавства, здійснюється на основі таких методичних підходів [25, 70]:

– капіталізація чистого операційного або рентного доходу (пряма і непряма) від використання земельних ділянок;

– зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;

– урахування витрат на земельні поліпшення.

При проведенні експертної грошової оцінки земельної ділянки використовується такий методичний підхід, який забезпечується найбільш повною інформацією про об'єкт оцінки.

Методичний підхід, що базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу (фактичного або очікуваного) передбачає визначення розміру вартості земельної ділянки від найбільш ефективного її використання з урахуванням установлених обтяжень та обмежень.

Чистий операційний дохід – різниця між прогнозованою сумою надходжень від використання земельної ділянки та операційними витратами, пов'язаними з одержанням валового доходу. Чистий операційний дохід визначається на основі аналізу ринкових ставок орендної плати за землю.

Рентний дохід (земельна рента) – дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки. Він розраховується як різниця між очікуваним доходом від продукції, одержуваної на земельній ділянці (фактичної або умовної), та виробничими витратами та прибутком виробника.

Для поліпшеної земельної ділянки дохід із землі визначається шляхом розподілення загального доходу між її фізичними компонентами – землею та земельними поліпшеннями.

Пряма капіталізація ґрунтується на припущенні про постійність та незмінність грошового потоку від використання земельної ділянки. При цьому вартість земельної ділянки визначається як відношення чистого операційного або рентного доходу до коефіцієнта капіталізації за формулою:

(6.1)

де – вартість земельної ділянки;

Д – чистий операційний або рентний дохід;

k_кап – коефіцієнт капіталізації.

Непряма капіталізація ґрунтується на припущенні про обмеженість та змінність грошового потоку від використання земельної ділянки протягом певного періоду з наступним її продажем на ринку. При цьому вартість земельної ділянки визначається як поточна вартість майбутніх доходів від її використання та продажу за формулою:

(6.2)

де Д_i – очікуваний чистий операційний або рентний доход за і -й рік;

Р – поточна вартість реверсії (продажу в післяпрогнозному періоді);

n – період (у роках), який враховується при непрямій капіталізації чистого операційного або рентного доходу.

Коефіцієнт капіталізації визначається характерним співвідношенням між чистим операційним доходом та ціною продажу подібних земельних ділянок, шляхом розрахунку на основі норми віддачі на інвестований у земельну ділянку капітал, з урахуванням змін у вартості грошей або кумулятивним способом як сума безризикової процентної ставки, ризику на інвестування та ліквідність земельної ділянки.

Коефіцієнт капіталізації для землі може бути визначений також як різниця між загальною ставкою капіталізації для поліпшеної земельної ділянки та нормою повернення капіталу з урахуванням питомої ваги вартості земельних поліпшень.

Приклад. Оцінити вартість земельної ділянки, використання якої за прогнозними даними забезпечує власнику отримання щорічного чистого операційного доходу в розмірі 25 тис. грн. протягом 5 років Коефіцієнт капіталізації для подібних об’єктів нерухомості – 20 %. Поточна вартість продажу земельної ділянки в післяпрогнозному періоді – 56 тис. грн.

Рішення. Вартість такої земельної ділянки розрахуємо за методом непрямої капіталізації з використанням формули (6.2):

= 74,8 + 56 = 130,8 (тис. грн)

За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок і використовується в умовах розвинутого ринку землі та нерухомого майна, вартість земельної ділянки визначається на рівні цін, які склалися на ринку. Даний метод заснований на зіставленні й аналізі інформації про продаж аналогічних земельних ділянок, як правило, за останні 3-6 місяців. Основним принципом методу зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок є принцип заміщення, відповідно до якого за умов наявності на ринку декількох подібних об’єктів інвестор не погодиться на придбання даного об’єкту за ціною, більшою ніж вартість земельної ділянки з аналогічною корисністю.

При цьому вартість земельної ділянки встановлюється шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, що ураховують відмінності в умовах угод та характеристиках, які впливають на вартість.

Поправки визначаються на основі попарного порівняння або статистичного аналізу ринкових даних.

Скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки визначається за формулою:

, (6.3)

де – скоректована ціна продажу подібної земельної ділянки;

– фактична ціна продажу подібної земельної ділянки;

m - кількість факторів порівняння;

– різниця (поправка) в ціні (+,-) продажу подібної земельної ділянки стосовно ділянки, що оцінюється, за j -м фактором порівняння.

Вартість земельної ділянки визначається як медіанне або модальне значення отриманих результатів.

За основу визначення вартості земельних ділянок шляхом зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок беруться ціни продажу тих ділянок, які за факторами, що впливають на їх вартість, достатньою мірою збігаються з ділянкою, яка оцінюється.

До факторів, що впливають на вартість земельної ділянки, належать:

– правовий режим земельної ділянки;

– цільове призначення та функціональне використання земельної ділянки;

– умови продажу (вільний продаж, змушений продаж);

– дата продажу (різниця в часі між операціями з продажу, пов'язана зі зміною ринкових умов);

– місцезнаходження (відмінності у розташуванні земельних ділянок в різних природнокліматичних зонах, населених пунктах різної категорії та у межах населених пунктів у різних містопланувальних і економікопланувальних зонах згідно з містобудівною документацією);

– фізичні характеристики (розмір і конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: ухил поверхні, стан ґрунтів, режим ґрунтових вод та паводків, заболоченість, прояви небезпечних геологічних процесів, рівень інженерної підготовки, характер та стан об'єктів нерухомого майна);

– використання прилеглої території (функціональне використання прилеглих земельних ділянок, щільність населення, рівень інженерно-транспортної інфраструктури, стан довкілля).

Приклад. На основі інформації про ціни продажу та характеристики подібних об’єктів (табл. 6.1) оцінити вартість земельної ділянки.

Таблиця 6.1 – Вихідна інформації про подібні земельні ділянки

Подібний об’єкт	Ціна продажу, тис. грн	Розмір, га	Ухил поверхні	Інже­нерне забезпечення	Місцезнаходження
		1,0	яркуватий	вода	прилягаючий до центру
		0,9	рівнинний	вода	центральний район
		1,0	рівнинний	вода, газ	прилягаючий до центру
		1,0	рівнинний	вода, газ	центральний район
		1,0	рівнинний	вода	центральний район
Об’єкт оцінки	?	0,9	яркуватий	вода, газ	прилягаючий до центру

Рішення. Розрахуємо скоректовану вартість типової земельної ділянки з використанням формули (6.3) шляхом послідовного вирахування (додавання) величини поправок, які мають місце внаслідок розбіжностей у розмірах, ухилі поверхні, наявності інженерного забезпечення для об’єкта оцінки та подібних земельних ділянок. Розрахунки скоректованої вартості наведено в таблиці 6.2.

Таблиця 6.2 – Процедура оцінки земельної ділянки шляхом зіставлення цін продажів подібних об’єктів

Характеристики	Об’єкт оцінки	Аналоги
Ціна продажу, тис. грн.
Розмір		-20		-20	-20	-20
Ухил поверхні			-15	-15	-15	-15
Інженерне забезпечення		+30	+30			+30
Місцезнаходження			-105		-105	-105
Поправка		+10	-75	-35	-140	-110
Скоректована вартість
Вартість об’єкта оцінки

За наявності великої кількості продажів подібних земельних ділянок на ринку для визначення вартості шляхом зіставлення цін продажів можуть бути застосовані методи математичної статистики.

Методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення (метод абстрагування), використовується для оцінки поліпшених земельних ділянок або земельних ділянок, поліпшення яких передбачається, за умови найбільш ефективного їх використання (фактичного чи умовного). При цьому вартість земельної ділянки визначається як різниця між очікуваним доходом від продажу поліпшеної ділянки (або капіталізованим чистим операційним або рентним доходом від її використання) та витратами на земельні поліпшення за формулою:

В_З = До - Вп, (6.4)

де До – очікуваний дохід від продажу поліпшеної земельної ділянки або капіталізований чистий операційний або рентний дохід від її використання;

Вп – витрати на земельні поліпшення.

Для визначення поточної вартості майбутніх доходів та витрат, які нерівномірно розподіляються у часі, застосовується дисконтування відповідних грошових потоків.

Даний метод доцільно використовувати для визначення ціни одиниці площі землі типових земельних ділянок, забудованих індивідуальними житловими будинками, дачами, котеджами. Саме така масова оцінка землі набула поширення в Швеції [57].

Для поліпшеної земельної ділянки вартість землі може бути визначена шляхом встановлення характерного співвідношення між ринковою вартістю землі та земельних поліпшень у районі розташування об'єкта оцінки.

Розглянуті методи оцінки земельних ділянок мають і модифікації. Так, інтегрованим методичним підходом оцінки можна вважати метод залишку для землі, який ґрунтується на виділенні та капіталізації чистого операційного доходу від використання земельної ділянки, що входить до складу нерухомого майна (земельна ділянка, будівлі та споруди), використання якого, в свою чергу, створює дохід для власника.

Для застосування методу залишку мають бути відомі:

– вартість будівель і споруд;

– чистий операційний доход, отриманий від використання землі, будівель і споруд;

– коефіцієнти капіталізації для землі, будівель і споруд.

Розрахунки цим методом виконуються в декілька етапів:

1. Визначається доход, що отримується від використання будівель і споруд, як добуток їхньої вартості та коефіцієнта капіталізації для будівель і споруд:

, (6.5)

де В_буд – поточна вартість будівель і споруд;

ЧОД_буд – чистий операційний доход, що приходиться на будівлі і споруди;

– коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд.

Коефіцієнт капіталізації для будівель і споруд може бути отриманий як внесок на амортизацію грошової одиниці:

= k_пов + k_З, (6.6)

де k_пов – коефіцієнт повернення (відшкодування) капіталу;

k_З – коефіцієнт капіталізації для землі.

Капіталізація в цьому випадку здійснюється тільки за ставкою доходу на інвестиції без урахування відшкодування капіталу, тому що вважається, що земля не зношується.

2. Визначається залишок чистого операційного доходу, що приходиться на земельну ділянку:

ЧОД_З = ЧОД – ЧОД_буд, (6.7)

де ЧОД_З - чистий операційний доход, що приходиться на земельну ділянку;

ЧОД - загальний чистий операційний доход.

3. Розраховується залишкова вартість землі шляхом капіталізації залишкового чистого операційного доходу від використання землі:

В_З = . (6.8)

Техніка залишку для землі може бути використана при визначенні варіанта найкращого та найбільш ефективного використання.

Приклад. Визначити вартість земельної ділянки, на якій інвестор планує розмістити АЗС на три колонки. Питомі капіталовкладення в розрахунку на 1 колонку визначені в розмірі 48780 грн. Аналіз експлуатації діючих АЗС в аналогічних за місцем розташування умовах дозволив установити, що протягом години на одній колонці в середньому заправляються 4 автомобілі; одне заправлення в середньому дорівнює 20 літрам; чистий доход з одного літра бензину складає близько 0,026 грн., число днів роботи АЗС – 300 днів у рік при цілодобовому режимі. Планована прибутковість від об'єкта нерухомості – 12 %; термін економічного життя визначений у 6 років. Відшкодування інвестицій здійснюється за прямолінійним методом.

Рішення.

Визначимо загальний обсяг інвестицій (І), необхідний для розміщення АЗС на земельній ділянці, що оцінюється:

І = 48780 × 3 = 146340 грн.

Чистий операційний доход від експлуатації АЗС з урахуванням результатів аналізу діяльності аналогічних об’єктів складатиме:

3 кол. × 4 автом. × 24 год. × 300 дн. × 20 л × 0,026 грн. = 44298 грн.

Визначимо коефіцієнт капіталізації з урахуванням відшкодування інвестицій. За умовами завдання відшкодування інвестицій здійснюється прямолінійним методом, а термін економічного життя складає 6 років, тому річний процент відшкодування інвестицій складатиме 16,7 % (100/6).

Загальний коефіцієнт капіталізації дорівнює сумі ставки доходу на інвестиції та процента відшкодування інвестицій, тобто

k_кап = 12 + 16,7 = 28,7 %.

Визначимо доход, що отримується від використання споруд, як добуток розміру інвестицій на прибутковість від експлуатації об'єкта нерухомості (коефіцієнт капіталізації для споруд):

ЧОД_спор = 146340 × 0,287 = 41988 грн.

Визначимо доход, що приходиться на земельну ділянку, за допомогою техніки залишку:

ЧОД_З = 44298 – 41988 = 2940 грн.

Розрахуємо вартість земельної ділянки як відношення залишкового чистого операційного доходу від землі до коефіцієнта капіталізації для землі. Коефіцієнт капіталізації в даному випадку дорівнює ставці доходу на нерухомість, тому що земля при використанні її як базису для розміщення об’єктів підприємницької діяльності не зношується. Таким чином:

В_З = 2940/0,12 = 24500 грн.

Певною модифікацією метода прямої капіталізації є метод середньозваженого коефіцієнта капіталізації, який ґрунтується на «пайовому» підході до оцінки. Розрахунки цим методом також виконуються в декілька етапів [57]:

1. Приблизно розраховуються пропорції, у яких вартість нерухомості поділяється на вартість земельної ділянки та вартість будівель і споруд. Традиційно для цього використовуються дані про нормативні ціни землі та ціни на будівельні роботи.

2. Визначається середньозважений, загальний коефіцієнт капіталізації – коефіцієнт, який використовується для капіталізації всього чистого операційного доходу. Він розраховується виходячи зі структури вартості об'єкта, тобто розподілу на вартість землі та вартість будівель і споруд, за формулою:

= k_буд×д_буд + k_З×д_З, (6.9)

де – середньозважений (загальний) коефіцієнт капіталізації;

д_буд, д_З – частка будівель, споруд і земельної ділянки відповідно в загальній вартості;

3. Визначається вартість усього нерухомого майна методом капіталізації доходу:

, (6.10)

де – вартість усього нерухомого майна.

4. Вартість земельної ділянки розраховується за допомогою часткового коефіцієнта:

В_З = × д_З. (6.11)

Приклад. Вартість нерухомого майна підприємства складається із вартості земельної ділянки та вартості будівель у співвідношенні 1: 3. Коефіцієнти капіталізації для землі та будівель дорівнюють 12 % та 16 % відповідно. Від використання нерухомості очікується щорічний чистий операційний доход в розмірі 120 тис. грн. Оцінити вартість земельної ділянки.

Рішення. Умови завдання вимагають застосування методу середньозва­женого коефіцієнта капіталізації для визначення вартості земельної ділянки.

На першому етапі здійснюється розрахунок величини середньозваженого коефіцієнта капіталізації за формулою (6.9):

= 12 % × 0,25 + 16 % × 0,75 = 15 %.

Загальна вартість нерухомого майна підприємства за методом прямої капіталізації (формула 6.10) складає:

800 (тис. грн).

Вартість земельної ділянки за формулою (6.11) дорівнює:

В_З = 800 × 0,25 = 200 (тис. грн).

Коли необхідно визначити вартість земельної ділянки, придатного для розбивки на окремі індивідуальні ділянки, використовується метод розбивки земельної ділянки. У процесі застосування методу виділяють наступні етапи:

1. Визначаються кількість і розміри індивідуальних ділянок. Тут повинні враховуватися юридичні обмеження, фізичні вимоги, що стосуються розмірів, топографії, якості ґрунтів.

2. Розраховується вартість освоєних ділянок за допомогою методу порівнянних продажів.

3. Розраховуються витрати освоєння та витрати, пов'язані з продажем, інженерні витрати з розчищення, розмічування, остаточної підготовки землі, витрати на будівництво доріг, підземних інженерних комунікацій, оплата податків, комісійних за продаж і рекламу, а також розраховується розумний підприємницький прибуток.

4. Складається графік освоєння та передбачуваних продажів.

5. Визначаються величини виручки від продажу індивідуальних ділянок.

6. Визначається чиста виручка від продажу шляхом вирахування витрат освоєння, витрат із продажу і підприємницького прибутку з прогнозованої виручки від продажу ділянок.

7. Визначається ставка дисконту.

8. Дисконтується чиста виручка від продажу земельних ділянок для розрахунку вартості земельної ділянки, розбитої на окремі ділянки.

Питання для обговорення

1. Що входить до складу нерухомого майна підприємства? Назвіть особливості нерухомості, які слід враховувати в процесі її оцінки.

2. Чому виникає необхідність державного регулювання діяльності, пов’язаної з оцінкою землі?

3. В яких випадках використовуються нормативна та експертна грошова оцінка земельних ділянок?

4. Охарактеризуйте методичні підходи, що застосовуються в процесі оцінки земельних ділянок.

5. Які фактори впливають на вартість земельної ділянки?

6. В якому разі доцільно застосування методів доходного підходу в процесі оцінки будівель і споруд?

7. Що таке чистий операційний доход від експлуатації нерухомості?

8. Які елементи включають до складу операційних витрат, пов’язаних з функціонуванням об’єкта нерухомості?

9. Що таке реверсія?

Тестовий контроль

1. Особливістю землі як об’єкта оцінки є:

а) необхідність врахування зносу;

б) суттєва залежність вартості від фактору місцезнаходження;

в) наявність активного ринку купівлі-продажу аналогічних об’єктів;

г) необхідність врахування відповідності вимогам стандартів та нормативно-технічної документації.

2. Визначення розміру земельного податку передбачає проведення:

а) нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

б) оцінки витрат на створення земельних поліпшень;

в) експертної грошової оцінки земельної ділянки;

г) порівняння цін продажів аналогічних земельних ділянок.

3. Застосування методу прямої капіталізації рентного доходу доцільно за умов:

а) наявності ідентичних об’єктів оцінки;

б) постійності ті незмінності грошового потоку від використання об’єкта;

в) змінності потоку доходів від використання об’єкта;

г) непередбачуваності змін зовнішнього середовища.

4. Чистий операційний дохід – це:

а) дохід, який можна отримати від 100 %-го використання об’єкта власності;

б) дохід, який можна отримати за умов найбільш ефективного використання об’єкта власності;

в) потік грошових коштів від операційної діяльності;

г) дохід, який можна отримати від використання об’єкта власності за винятком втрат та операційних витрат, пов’язаних з його отриманням.

5. Метод, відповідно до якого вартість об’єкта визначається шляхом внесення поправок до цін продажу подібних земельних ділянок, – це:

а) метод капіталізації доходу;

б) метод зіставлення цін продажу аналогів;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

6. Метод залишку для землі передбачає:

а) виділення та капіталізацію доходу від використання земельної ділянки, що є складовою частиною об’єкта нерухомості;

б) розрахунок середньозваженого коефіцієнту капіталізації для визначення загального доходу від використання об’єкта нерухомості;

в) метод скоригованих чистих активів;

г) індексний метод.

7. Вартість продажу об’єкта в постпрогнозному періоді – це:

а) вартість аналога;

б) дисконтована вартість;

в) вартість реверсії;

г) майбутня вартість інвестицій.

8. Що з нижченаведеного не є об’єктом коректування при оцінці нерухомості методом порівняльного аналізу продажів:

а) наявність додаткових приміщень;

б) умови фінансування;

в) час продажу об’єкта-аналога;

г) функціональне призначення об’єкта оцінки.

9. Валовий рентний мультиплікатор розраховується як відношення:

а) ціни продажу об’єкта на потенційний або дійсний валовий доход;

б) потенційного або дійсного валового доходу до ціни продажу об’єкта;

в) потенційного валового доходу до дійсного валового доходу;

г) операційних витрат до ціни продажу об’єкта.

10. Вартість будівництва об’єкта нерухомості, визначена в поточних цінах на дату оцінки об’єкта із корисністю, яка дорівнює корисності об’єкта оцінки, з використанням сучасних матеріалів, стандартів, сучасних планувальних рішень, – це:

а) вартість заміщення;

б) відновлювальна вартість;

в) кошторисна вартість;

г) залишкова вартість.

11. В оцінній діяльності виділяють втрати вартості, пов’язані з:

а) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, прискореним зносом;

б) фізичним застаріванням, функціональним застаріванням, зовнішнім зносом;

в) застаріванням оточуючого середовища, неусувним застаріванням, фізичним застаріванням, зносом довгострокових активів;

г) фізичним та технологічним застаріванням.

12. Знос може бути двох видів:

а) внутрішній і зовнішній;

б) матеріальний і нематеріальний;

в) усувний і неусувний;

г) фактичний і розрахунковий.

13. На які види основних фондів не нараховується амортизація:

а) передаточні пристрої;

б) споруди;

в) земельні ділянки;

г) жодної вірної відповіді.

14. Формою якого зносу є застарівання конструкції (дизайну):

а) фізичного;

б) функціонального;

в) зовнішнього;

г) економічного.

15. Часовий період від дати введення об’єкта будівництва в експлуатацію до моменту, коли об’єкт перестає додавати вартість до загального майнового потенціалу – це:

а) строк фізичного життя об’єкта;

б) строк, що залишився до повного фізичного руйнування об’єкта;

в) ефективний вік об’єкта;

г) строк економічного життя об’єкта.

Дата добавления: 2014-01-07