Построение модели массовой оценки

Согласование результатов оценки, полученных с помощью разных подходов

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами. Окончательная стоимость объекта недвижимости определяется в результате согласования, т. е. анализа альтернативных заключений о стоимости объекта оценки, полученных на основе различных подходов с целью определения окончательной оценки стоимости.

Критериями согласования являются:

соответствие каждого подхода цели использования оценки;

точность информации и проведенных расчетов по каждому подходу;

обоснованность и логичность доказательств, проводимых в ходе применения каждого из подходов.

На основе проведенного анализа оценщик дает вес каждому подходу. Таким образом, окончательная оценка стоимости представляет собой средневзвешенный показатель стоимости.

Самостоятельной разновидностью оценки недвижимости является массовая оценка. По своей содержательной характеристике и конечной цели >на полностью совпадает с ранее рассмотренной индивидуальной оценкой, \ к. в обоих случаях на основе единых базовых подходов (стоимостного, сравнения рыночных продаж и по доходу) определяется стоимостный эквивалент. Еще одной очень важной общей характеристикой является гспользование и в индивидуальной, и в массовой оценке единой инфор-шционной базы — данных рынка недвижимости.

1). Отличительные особенности массовой оценки

Отличия массовой оценки от индивидуальной заключаются в следую­щем:

1. Объектом оценки является не отдельный объект недвижимости (зда­ние, строение, их составные элементы, земельный участок и т.д.), а совокупность объектов недвижимости. Они, следовательно, предварительно груп­пируются по некоторому критерию однородности (чаще всего в одну груп­пу включаются объекты с одинаковым функциональным назначением).

2. Если назначением результатов индивидуальной оценки является их использование для обеспечения экономических интересов собственности (например, для обоснования стоимости закладываемой или страхуемой недвижимости, определения эффективности инвестиционных решений и т. д.), то главным назначением результатов массовой оценки является определе­ние налогооблагаемой базы, поскольку во всех экономически развитых странах ею является рыночная стоимость недвижимости. Именно потребности налогообложения и породили оценку недвижимости (поскольку она всегда была важнейшим из источников поступления налогов).

3. Индивидуальная оценка проводится исключительно по желанию собственника (за исключением ситуаций обязательной оценки, предусмот­ренных ст. 8 Закона РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Массовая же оценка, проводимая также по решению соб­ственника, является регулярной (периодической). Одним из наиболее распространенных ее вариантов является т. н. переоценка основных фондов, которая проводится в соответствии с требованиями Постановления Пра­вительства РФ.

4. Для массовой оценки характерны гораздо большая стандартизация процедур и очень значительная роль статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в массовой оценке лишь наиболее осуществленных факторов влияния и с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно лишь на основе статистического анализа. Это нельзя понимать таким образом, что массовая оценка является упрощенным вариантом индивидуальной. В массовой оценке используются несколько иные моде­ли, которые сами по себе достаточно сложны. Можно сказать, что при проведении индивидуальной оценки оценщик в большей степени ориенти­рован на моделирование оценочной ситуации, а при проведении массовой оценки — на моделирование стоимости (точнее, метода ее определения).

5. Принципиально различными способами осуществляется контроль качества оценки. Под качеством оценки понимается степень соответствия результатов, полученных по созданной оценщиком модели, реальным дан­ным рынка недвижимости (прежде всего — ценам сделок купли-продажи по сопоставимым объектам). При массовой оценке оценщик имеет дело с большими совокупностями объектов и применяет методы статистического анализа. Следовательно, качество результатов может быть проверено толь­ко статистическими методами.

Массовая оценка, в конечном итоге, проводится в интересах всего об­щества: государство должно получать налоги от недвижимости, а налого­плательщики должны быть уверены в их обоснованности. Учитывая это, можно сделать вывод, что она должна осуществляться в рамках форми­руемой и контролируемой государством системы массовой оценки. Осно­ву этой системы (как и любой другой, где главными процедурами являются статистические) составляет подсистема управления данными, осуще­ствляющая постоянный мониторинг рынка недвижимости. Обеспечение актуальности, полноты и точности данных является необходимым услови­ем корректности всех дальнейших результатов. Второй компонентой является подсистема анализа данных. Она обеспечивает выявление фак­торов влияния, их относительной значимости, а главное — распределение данных по однородным группам (объекты подразделяются на группы именно на основе анализа их сходств и различий). Третья компонента — подси­стема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алго­ритмов расчета различных видов стоимости в соответствии с базовыми подходами, а также согласование полученных результатов. Обязательной для системы массовой оценки является четвертая компонента — админи­стративная подсистема. Главным ее назначением является организация проведения массовой оценки и подготовка предложений по конкретному использованию результатов в налоговые органы. Именно административ­ная подсистема должна определять требования, содержание процедур и порядок оформления результатов массовой оценки.

2). Принципы массовой оценки

Основным принципом массовой оценки следует считать обязательно построение модели, в соответствии с которой ведутся последующие рас­четы стоимости. Под моделью понимается представление о реальном объекте, процессе или явлении. Представление это может быть натурным или логическим. Натурные модели, как правило, создаются в тех случаях, когда реальный объект слишком велик и его буквальное воспроизведение невоз­можно (такими являются, например, модели зданий и сооружений).

Логические модели отличаются от натуральных тем, что основываются на некоторых предположениях (гипотезах) исследователя о содержании и характере развития явления или процесса. Логические модели подразделя­ются на концептуальные и математические (иначе говоря, на качествен­ные и количественные). Концептуальные модели отражают предполагае­мый характер изменений («лучше-хуже» в зависимости от различных ус­ловий), а математические отражают количественные зависимости предпола­гаемого результата от тех или иных условий. Модели массовой оценки относятся к математическим, и их содержанием являются уравнения (ос­новной элемент модели), таблицы и графики (вспомогательные элементы).

Разрабатываемая оценщиком модель должна иметь соответствующую экономическую базу — совокупность некоторых исходных положений, ко­торые, с точки зрения оценщика, правильно отражают сущность модели­руемого процесса. Поскольку целью массовой оценки является определе­ние рыночной стоимости, а используемой информацией — данные о функ­ционировании рынка недвижимости, основное исходное положение заклю­чается в том, что рыночная стоимость есть результат взаимодействия спроса и предложения (сам рынок при этом считается находящимся в состоянии нормального равновесия).

Следовательно, для проведения массовой оценки необходимо выявить основные факторы, влияющие на АD и АS. Оценщик определяет две основные функциональные зависимости следующего вида:

Qd = f(p/F1,F2,….,Fi,….,Fn)

Qs = f(p/F1,F2,….,Fj,….,Fm)

Где

Qd и Qs	— соответственно, объем спроса и предложения на кон­кретном сегменте рынка недвижимости (сегмент включает объекты недвижимости определенного функ­ционального назначения);
Р	— уровень цен, который является главным фактором, определяющим Qd и Qs;
Fi (i=1,…,n)	— дополнительные факторы спроса (характеристики объекта недвижимости и местоположения);
Fj (j=1,…,m)	— то же, предложения (уровень конкуренции, произ­водительность труда и т. д.).

Наличие экономической основы позволяет построить общую модель, которая имитирует действие факторов спроса и предложения на сто­имость. Именно общая модель является логическим представлением о сущности стоимостного эквивалента недвижимости, она справедлива для любых объектов.

Общую модель можно представить в следующем виде:

Второй принцип — обязательная спецификация модели. Термин «спецификация» можно трактовать как «уточнение», «перечисление составных частей» (например, спецификация сборочного чертежа включает перечень всех деталей, входящих в сборку). Содержание спецификации заключает­ся в отборе тех переменных, от которых зависит итоговое значение функ­ции (т. е. величина стоимости), определение взаимозависимостей между ними и степени влияния на стоимость. Иначе говоря, из всего множества факторов спроса (п) и предложения (т) оценщик должен выбрать наи­более существенные и преобразовать набор этих отобранных факторов в уравнение, где каждому фактору будет приписан знак (определяется характером влияния — увеличивает или уменьшает стоимость) и коэффи­циент (определяется степенью влияния — на сколько увеличивает или уменьшает стоимость). Спецификация преобразует общую модель в мо­дель одного из трех типов — аддитивную, мультипликативную или гиб­ридную.

Аддитивная модель имеет вид:

S= b0+b1X1+b2X2+…+diXi+…+bpXp

Где

S	— зависимая переменная (в нашем случае — стоимость);
X1, X2,Xn	— независимые переменные (факторы влияния на сто­имость);
p	— общее число независимых переменных;
b0	— константа;
b1,b2,bp	коэффициенты при независимых переменных.

Примечание: знак «+» означает алгебраическое суммирование, знак при Xi может быть любым.

Смысл аддитивной модели массовой оценки заключается в следующем. Выбирается объект недвижимости с наиболее типичным (возможно, минимальным) набором базовых характеристик (средняя площадь, основ­ной для данного вида объектов материал стен, обязательные инженерные системы). Стоимость такого объекта принимается в качестве константы Ьо (минимальное значение стоимости). Спецификация же модели заключает­ся в выборе оценщиком S (т. е. конкретного вида определяемой стоимости) и Xi (факторов влияния, при этом р<n и р<m). Затем Ьо коррек­тируется на величину ценовых поправок, каждая из которых равна ЬiХi.

Мультипликативная модель от­личается от аддитивной тем, что Xi не умножается на Ьi, а возводится в степень, показателем которой является Ь,, или сами являются показателем степени, в которую возводится Ьi. Второе отличие — результат (S) полу­чается перемножением составляющих, а не сложением. Таким образом, мультипликативная модель имеет вид:

S=b0

Положительным свойством данного типа моделей является возмож­ность более точного учета совместного влияния факторов. Кроме того, при необходимости влияние какого-то фактора можно устранить, приравняв показатель степени 0 (в этом случае сама степень будет равна 1).

Гибридной моделью называется такая, которая объединяет некоторые составляющие на условии аддитивности (т. е. они суммируются), а осталь­ные — на условии мультипликативности (т. е. они перемножаются).

Третий принцип — обязательная калибровка модели, Смысловым аналогом термина «калибровка» могут служить слова «настройка» или «доводка». Содержание калибровки заключается в определении bi, т. е. в адаптации, приспособлении уравнения массовой оценки к состоянию рын­ка недвижимости на момент проведения массовой оценки (характер вли­яния, т. е. знак остается неизменным, но степень влияния весьма динамич­на и поэтому коэффициенты необходимо периодически уточнять, актуали­зировать).

Калибровка выполняется, главным образом, с применением методов статистического анализа. Обработка множества данных о сделках купли-продажи позволяет получить максимально точные значения, которые пос­ле преобразований, предусмотренных специфицированной моделью, дают необходимые значения bi. По содержанию этот анализ является фактор­ным, то есть в качестве переменной принимается только одна характери­стика, влияние которой должно быть определено (то есть для нее должно быть вычислено значение bi). Все остальные характеристики считаются постоянными (как бы не оказывающими влияния на стоимость). Проце­дура повторяется до i=р.

Дата добавления: 2014-01-07