Продажа недвижимости

Договор контрактации

По договору контрактации производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) им сель­скохозяйственную продукцию заготовителю, который закупает такую продукцию для переработки или продажи, а заготовитель — принять указанную в договоре продукцию и уплатить за нее определенную де­нежную сумму (цену).

Договор контрактации является одновременно разновидностью до­говора купли-продажи и поставки. Соответственно к нему применяют­ся нормы купли-продажи и поставки.

Договор контрактации — консенсуальный, возмездный, двусторон-необязывающий. Сторонами договора контрактации обычно являются предприниматели — производители сельскохозяйственной продукции и ее заготовители. Предмет договора контрактации — сельскохозяйст­венная продукция в необработанном виде либо получившая первич­ную обработку.

Особенностью данного договора является то, что производство сельскохозяйственной продукции в значительной степени зависит от погодных условий и в связи с этим к заготовителю предъявляются более жесткие требования, чем к производителю. Так, на заготовителя может быть возложена обязанность не только принять продукцию у производителя, но и обеспечить ее вывоз. Кроме того, заготовителю

запрещено отказываться от принятия сельскохозяйственной продук­ции, соответстветствующей условиям договора контрактации и пере­данной ему в обусловленный договором срок, когда продукция прини­мается в месте нахождения заготовителя или в ином указанном им месте (п. 2 ст. 536 ГК). Такой отказ возможен только в случае несоот­ветствия продукции условиям договора о количестве, ассортименте, таре и (или) упаковке и т.д.

В договоре может быть предусмотрена обязанность заготовителя, перерабатывающего сельскохозяйственную продукцию, возвращать производителю по его требованию отходы от переработки сельскохо­зяйственной продукции с оплатой по цене, определенной договором.

В изъятие из общего правила об ответственности предпринимате­лей независимо от вины, по договору контрактации производитель, доказавший отсутствие своей вины в неисполнении или ненадлежа­щем исполнении договора, освобождается от ответственности.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи не­движимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным, если в нем не определены обязательные условия — предмет договора (ст. 554 ГК). Предметом этого договора могут быть как земельный участок, так и здание, сооружение или квартира, а также другое недви­жимое имущество. Продаваемое имущество должно быть точно указа­но в договоре и, в частности, должно определяться его положение на земельном участке или в составе другой недвижимости.

Договор о продаже недвижимости должен содержать точное указа­ние о цене. Общие правила о цене в возмездных договорах, позволяю­щие при отсутствии прямых указаний договора взимать цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичную вещь (п. 3 ст. 424 ГК), к рассматриваемому договору не применяются.

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на усло­виях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупате­ля — от обязанности принять его. Принятие покупателем недвижимос­ти, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Особые правила установлены в отношении купли-продажи жилых помещений, в которых проживают лица, сохранившие в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобре­тения покупателем. Речь, в частности, может идти о членах семьи соб­ственника, которые временно отсутствуют (например, служат в армии или находятся в местах лишения свободы).

В практике было немало случаев, когда собственник продавал жилое помещение, не предупредив покупателя о наличии таких лиц, в результате чего возникали конфликты. Чтобы избежать подобных си­туаций, была введена норма, в соответствии с которой существенным условием продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают эти лица, является перечень таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помеще­нием (п. 1 ст. 558 ГК). Признание приведенного условия существен­ным свидетельствует о том, что при его несоблюдении договор счита­ется незаключен иым.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель не­движимости получает право пользования соответствующей частью зе­мельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Однако законом или договором между продавцом и собственником земли могут быть предусмотрены условия пользования земельным участком, не позволяющие продажу находящейся на участке недвижи­мости либо допускающие ее только с согласия собственника.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупате­лю передается право собственности либо предоставляется право арен­ды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Когда земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продав­цом остается право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на усло­виях, определяемых договором продажи.

Дата добавления: 2014-01-15