Принципы, подходы и цели оценки

В оценочной деятельности выделяют следующие принципы оценки:

• принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидание;

• принципы, связанные с землей и ее застройкой: предельная продуктивность, вклад, возрастающая и уменьшающая отдача, сбалансированность, экономический размер, экономическое разделение;

• принципы, связанные с рыночной средой: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренция, изменение;

• принцип наиболее эффективного использования.

Наиболее значимым, по мнению оценщиков, является принцип наи­более эффективного использования.

Определение наиболее эффективного использования: «То использо­вание, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, так­же рационально оправданных и правомочных, которое физически возмож­но, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуще­ствимо, и которое обеспечит или максимальную текущую стоимость объек­ту, или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки».

Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем последовательной проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

Физическая осуществимость: рассмотрение рациональных, техно­логически реальных для данного участка способов использования, т. е. анализ несущей способности почв и грунтов, соразмерности и формы участка для разумных видов его использования, доступности и доста­точности финансовых, временных, трудовых и прочих необходимых ре­сурсов.

Правомочность: рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, экологическим нормативам, стро­ительным нормам и правилам.

Финансовая оправданность: рассмотрение тех рациональных, фи­зически осуществимых и правомочных вариантов использования, кото­рые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант застрой­ки): рассмотрение того, какой из рациональных, физически осуществи­мых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования объекта будет приносить максимальный чистый доход или максималь­ную текущую стоимость.

Оптимальное сочетание факторов, приводящее к наивысшей сто­имости, и есть наиболее эффективное использование. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наиболее эффективного использования.

Универсальные рыночные механизмы отражаются в трех класси­ческих подходах к оценке, указанных в Постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. № 519:

• затратный - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа;

• сравнительный - совокупность методов оценки стоимости

объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

• доходный — совокупность методов оценки стоимости объекта

оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Методы оценки, используемые в практической деятельности, пред­ставляют собой способы расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Основные цели оценки:

• отражение в финансовой отчетности предприятия;

• для купли-продажи, мены, иного отчуждения;

• для проведения конкурсов, аукционов, торгов;

• для заключения договора аренды, доверительного управления, передачи в лизинг;

• для залога;

• для раздела, наследования, дарения;

• для страхования;

• для исчисления налогов, пошлин, сборов;

• для приватизации;

• для национализации;

• для выкупа, конфискации, изъятия;

• для ликвидации;

• для разрешения имущественных споров;

• при передаче прав собственности;

• при переуступке долговых обязательств;

• для внесения имущества в уставный капитал;

• при определении доли имущественных прав;

• при передаче в доверительное управление;

• для инвестиционного проектирования;

• для коммерческой концессии;

• для возмещения ущерба;

• для хранения;

• для составления брачного контракта.

Дата добавления: 2014-01-20