Градорегулирование как метод управления развитием территорий города

Лекция №5

План:

1. Назначение, предмет и принципы градорегулирования

2. Основные компоненты системы градорегулирования

3. Роль правового зонирования

4. Основные проблемы развития городов

1. Назначение, предмет и принципы градорегулирования

Назначение градорегулирования состоит в создании благоприятной среды жизнедеятельности человека, а также условий для эффективной хозяйственной деятельности в городах и их экономического развития

Эта система формируется на основе соответствующего законодательства. Его предметом является регулирование отношений, возникающих при осуществлении двух видов деятельности:

1. определение назначения недвижимости

2. создание новых и изменение существующих объектов недвижимости

1. Принцип комплексности заключается в том, что система градорегулирования базируется на комплексности законодательства

Документы территориального планирования в РФ выстроены следующим образом:

- генеральная схема расселения на территории РФ

- консолидирование схемы градостроительного проектирования

- территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития субъектов РФ

- генеральные схемы и планы городов

2. Принцип разумного сочетания публичных и частных интересов заключается в том, что в системе градостроения сочетаются нормы, обеспечивающие и процесс рационального формирования общественной среды и эффективность экономической деятельности частных хозяйственных субъектов

3. Принцип планирования развития территории. Это планирование осуществляют органы государственной власти и местного самоуправления путем подготовки документации территориального планирования.

Его назначение заключается в следующем:

- резервирование территорий для государственных и муниципальных нужд;

- подготовка к проведению правового зонирования с установлением регламентов использования недвижимости.

4. Принцип установления регламентов разрешенного использования недвижимости. Этот принцип заключается в разработке и реализации правил застройки, которые являются обязательными для всех владельцев и пользователей недвижимости в городе. Данный принцип является правовым механизмом взаимодействия власти с физическими и юридическими лицами в вопросах недвижимости.

Это дает возможность наилучшего и наиболее экономически эффективного использования недвижимости.

2. Основные компоненты системы градорегулирования.

Основной составляющей системы градорегулирования является градостроительная документация; исходным плановым документом в ней является 1.П.1

Состав градостроительной документации может меняться в зависимости от специфики конкретного города. Типовой является следующая схема документов:

- 1.П.1

- правила землепользования и застройки

- градостроительные документы, применяемые к частям городской территории (проекты планировки застройки и межевания территорий)

- проектная документация на строительство объекта и благоустройства

3. Роль правового зонирования

Правовое зонирование территорий города – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования земельных участков и объектов недвижимости в условиях рынка.

Целью правового зонирования является создание благоприятной среды проживания в городе.

Правовое зонировани е – это процесс разделения городских территорий на определенное число зон с установленными границами.

Для каждой зоны определяются правила использования, строительства и изменения недвижимости. Эти правила включают:

1. виды разрешенного использования объектов недвижимости

2. предельные показатели размеров и площади земельных участков

3. предельные параметры разрешенного строительства

4. показатели мест для парковки и проч.

Правовое зонирование регламентирует все отношения между муниципалитетом и владельцами недвижимости, инвесторами и застройщиками.

На основе правового зонирования муниципалитет разрабатывает и осуществляет политику обустройства территории и реализации местных социальных программ

Таким образом формируется политика развития общественно-экономической жизни города. Основные компоненты этой политики следующие:

1. резервирование за муниципалитетами земельных участков, необходимых для обеспечения транспортной, инженерно-технической и социальной инфраструктуры. При этом муниципалитеты гласно предъявляют те земельные участки, которые могут быть переданы в частную собственность или долгосрочную аренду.

2. Инициирование приватизации муниципальной земли, которая является избыточной для обеспечения функции градоустройства.

3. Сосредоточение бюджетных средств для реализации социальных программ.

4. Сначала будет приобретаться земельный участок с пакетом четко обозначенных и гарантированных прав его использования, а только после этого владелец участка будет готовить проект и выполнять строительные работы.

5. Благодаря возможности долгосрочной аренды на земельные участки возрастут финансовые возможности инвесторов.

Данная политика поможет решить большинство проблем развития городов.

4. Основные проблемы развития городов

Четыре основные группы проблем развития:

1. недостаток финансовых ресурсов для развития. Финансовые ресурсы являются основой для развития любого города. Городской бюджет формируется за счет различных поступлений, основными из которых являются налог на землю (0,3% и 1,5% от кадастровой стоимости земли) и налог на имущество физических лиц (2% от стоимости по оценке БТИ). Правовое зонирование территории города и грамотная оценка земли и недвижимости позволит увеличить размер налоговых поступлений в городской бюджет и тем самым появятся финансовые ресурсы для развития города.

2. проблема качества среды проживания. В актах правового зонирования содержится такая норма, как «несоответствующее использование». Согласно этой нормы те объекты недвижимости, которые существовали до введения правового зонирования и чьи характеристики расходятся с градостроительными регламентами объявляются несоответствующими и продолжают существовать в особом режиме. Они могут использоваться при условии, что степень несоответствия градостроительным регламентам не будет возрастать.

3. проблема пространственных ресурсов развития. Эти проблемы решаются следующими способами:

1. резервирование свободных территорий для определенных функций в соответствии с прогнозируемыми потребностями;

2. резервирование свободных территорий для еще не выявленных функций под будущее использование;

3. переориентация существующих зон на иные виды использования;

4. резервирование территорий под расширение застройки за пределами административных границ города.

4. проблемы участия жителей в принятии градостроительных решений. Необходимо сформировать механизм участия граждан в принятии решений, связанных с застройкой или благоустройством города.

Дата добавления: 2014-01-20