Вид прав на землю

В соответствии со ст.36 ЗК вид прав на землю зависит от того, на каких правах находится недвижимое имущество. Если объекты недвижимости находятся на праве оперативного управления (ОУ), то их владельцы могут оформить только право постоянного бессрочного пользования. При этом до 2008 года такие лица могли в том числе и арендовать земельный участок – в этом случае ответственным по долгам арендатора выступал субъект, учредивший лицо у которого право ОУ. В 2008 году внесены изменения в закон о введении в действие ЗК – учреждения и казенные предприятия могут оформлять права на землю только в виде ПБП. Эта формулировка не лишает право ЮЛ, имущество которого находится на праве ОУ, оформлять права на землю в виде безвозмездного срочного пользования.

Хозяйственное ведение. ГУПы и МУПы могут оформить только на праве аренды. Арендными павами они распоряжаться не могут, т.е.отдать в залог, передать, заключить договор субаренды не могут.

Если имущество на праве собственности, то либо выкуп либо аренда. Вопрос: кто будет выбирать вид прав: собственник объекта недвижимости или публичный субъект? Однозначно вопрос решен только в отношение ЮЛ, которые переоформляют ПБП – в законе о введении в действе ЗК по собственному желанию заключают либо договор купли-продажи, либо арендуют земельный участок.

По общему правилу ст.28 отказ в предоставлении земельного участка в собственность запрещается за исключением 3-х случаев:

· Земельный участок изъят из оборота

· Существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ

· Земельный участок зарезервирован

В отношение ограниченно оборотоспособных земель – запрещается отказывать в предоставление такого земельного участка в собственность, если приобретение его в собственность допускается ФЗ.

Лица, у которых права на землю не оформлены вообще и оформляют ее впервые, им нигде не гарантировано в законе, что правом выбора обладают именно они. Изначально судебная практика шла по 2-м направлениям. Если публичный субъект отказывал в предоставлении публичного участка в собственность, то в этом случае подходы судебной практики следующие:

· Собственник объекта недвижимости в случае незаконного отказа может понудить публичный субъект предоставить ему земельный участок

· Собственнику предлагалось обжаловать незаконные действия и бездействия органа власти в порядке гл.24 АПК.

· Подход ВАС: когда собственник объекта недвижимости обращается с заявлением о приобретении земельного участка в собственность, а орган исполнительной власти субъекта или ОМСУ не направляет ему в течение месяца проект договора купли-продажи или же направляет проект договора аренды, то собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действий, бездействий в порядке, установленном гл.24 АПК. В случае признания действий бездействий органа власти незаконными, суд обязывает подготовить проект договора купли-продажи и направить его собственнику. В случае, если действие, бездействие признано незаконным, а публичный субъект не готовит проект договора, то собственник объекта недвижимости обращается в арбитражный суд с требованием понудить заключить договор купли-продажи. Это должны быть 2 разных производства.

Что касается выкупной цены. В ст.2 закона о введении в действие ЗК содержится положение – до 1 января 2012 года. Было установлено 2 вида льготной выкупной цены. В законе о введении в действие была указана верхняя планка, а региональными актами могла быть установлена выкупная цена в пределах верхней планки. Для тех, кто приватизировал объект недвижимости и для граждан выкупная цена устанавливалась кратно ставке земельного налога. А для всех остальных – тех, кто построил объект недвижимости – льготная выкупная цена была в пределах в Москве 20% (в СПб 19%), а в остальных регионах в пределах 2% кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка утверждается нормативным актом органа власти.

Кадастровая стоимость устанавливается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка, устанавливается кадастровая стоимость 1 кв метра земельного участка. Вопрос в том, как можем обжаловать кадастровую стоимость? Если рыночная стоимость определена, то обычные действия рыночного оценщика. Если кадастровая стоимость установлена нормативным актом, то что делать, если не согласны. Общее положение – нормативные акты субъектов оспариваются в судах общей юрисдикции, в арбитражные суды обжалуются нормативные акты, если есть прямое указание закона о таком обжаловании. В законе об оценочной деятельности – акты могут быть обжалованы в арбитражные суды и комиссию по оценке земель. А если участок у гражданина, то почему он не может обратиться в суд общей юрисдикции.

С 1 июля 2012 года льготная выкупная цена прекратила свое существование. Теперь цена определяется в пределах кадастровой стоимости участка, если законом субъекта не будет установлена меньшая выкупная цена.

Что касается переоформления ПБП. Льготная выкупная цена здесь применялась только в тех случаях, когда на земельном участке был объект недвижимости, если же земельный участок был пустой, тогда единого подхода не выработалось. Минэкономразвитие – такой земельный участок надо выкупать по кадастровой стоимости. ВАС – настаивал на том, что выкуп такого земельного участка осуществляется по рыночной стоимости.

На какой момент определяется выкупная цена? Здесь были следующие подходы. Подход судебной практики довольно долго не был однозначным. Называлось три момента:

· подача заявления о выкупе земельного участка

· принятие решения о предоставлении земельного участка

· по дате заключения договора

Последняя позиция ВАС в том, что выкупная цена определяется на дату заключения договора купли-продажи, хотя большинство судов придерживались точки зрения, в соответствии с которой выкупная цена должна определяться по дате принятия решения о предоставлении земельного участка.

По мнению Минэкономразвития обязанность по переоформлению ПБП на собственность или аренду после 1 июля 2012 года сохраняется, никакого отказа быть не может. Вопрос упирается в выкупную цену. Минэкономразвития указал следующее, что если заявление о выкупе земельного участка было подано до 1 июля, а решение принимается после 1 июля, то в отношение таких лиц действует льготная выкупная цена, предусмотренная законом о введении в действие ЗК. Однако в настоящее время арбитражная практика придерживается позиции, которую в свое время занял ВАС и продолжает «настаивать» на том, что выкупная цена определяется на момент заключения договора купли-продажи, а не на момент подачи заявления.

Законом субъекта может быть установлена льготная цена для земельных участков, которые переоформляются или оформляются впервые.

В ЗК указано, что отказать в предоставлении земельного участка в собственность можно в 3-х случаях:

· изъятие земельного участка из оборота

· если зарезервирован

· прямой запрет на приватизацию, содержащийся в ФЗ

ОИВ выгоднее, когда земельный участок предоставлен в аренду, поэтому под любыми предлогами пытаются отказать в предоставлении в собственность. Резервирование и прямой запрет – это нормы, которыми можно поиграть, чем и заняты ОИВ. В практике, в том числе и арбитражной, появилось понятие «квазирезервирование». Порядок резервирования земельного участка регулируется постановлением правительства №561, в соответствии с этим постановлением земельный участок считается зарезервированным в том случае, когда произведена регистрация обременения в виде резервирования. В ЕГРП вносится запись о том, что этот участок зарезервирован. С момента внесения записи в ЕГРП об обременении участка резервированием, земельный участок становится ограниченно оборотоспособным. Принятие правовых актов, которыми утверждается проект красных линий и подобных ограничений, не могут свидетельствовать, что земельный участок зарезервирован. Однако, наблюдаются многочисленные случаи отказа в предоставлении земельного участка в собственность по причине утверждения проекта красных линий и в качестве основания отказа выдвигается причина, в соответствии с которой земельный участок является зарезервированным. Арбитражная практика довольно долго поддерживала такую позицию, но после 2010 года по крайней мере ФАС СЗО в качестве основания отказа в предоставлении участка в собственность признает только такое резервирование, которое фигурирует в ЕГРП в качестве земельного участка.

Крайне оригинальную позицию занял ВС – определение 2008 года. ВС указал, что резервирование в качестве основания отказа в предоставлении участка в собственность может выступать только в тех случаях, когда заявитель просит предоставить ему пустой земельный участок под застройку. В отношении лиц, обладающих исключительным правом на землю, резервирование не может служить в качестве основания отказа в предоставлении земельного участка в собственность. Позиция ВС в данном случае безусловно обладает социальной направленностью и абсолютно справедлива, но закон о приватизации не делает никаких исключений, поэтому позиция ВС противоречит ч.8 ст.28 ФЗ «О приватизации», где содержится прямой запрет отчуждения земельных участков, находящихся в публичной собственности, зарезервированных для публичных нужд.

Еще более сложная ситуация с прямым запретом на приватизацию. В соответствии с ч.8 ст.28 Закона о приватизации, указано, что не подлежат приватизации земли общего пользования. Возникает вопрос, с какого момента эти земельные участки могут быть отнесены к землям общего пользования: с момента планирования или с момента, когда земельный участок уже занят. Ответ дает ЗК. В соответствии с п.12 ст.85 ЗК к землям общего пользования относятся земельные участки, занятые площадями, проездами, улицами и т.п. Буквального толкования п.12 ст.85 ЗК придерживается ВС. В тех случаях, когда принимается нормативный акт, в котором утверждается проект планировки, в соответствии с которым планируется, что по каким-то земельным участкам пройдут земли общего пользования, чиновники, как правило, отказывают в предоставлении земельного участка в собственность по причине того, что земельные участки, обозначенные в проекте планировки красными линиями, относятся к землям общего пользования. Однако ВС считает, что такой отказ является незаконным, поскольку к землям общего пользования относятся земельные участки, которые уже заняты дорогами, улицами, а не те, в отношение которых только планируется такое занятие. Однако, арбитражные суды очень долго придерживались противоположной точки зрения и в случае утверждения проекта планировки территории, если испрашиваемый земельный участок полностью или частично попадал на земли, ограниченные красными линиями, то отказ от предоставления земельного участка в собственность арбитражные суды признавали законным со ссылкой на ч.8 ст.28 ФЗ «О приватизации» и п.12 ст.85 ЗК. Ситуация изменилась в 2010-2011. На сегодняшний день чиновники продолжают отказывать в предоставлении в собственность, но если обратятся в суд, то позиция судов - планируемые красные линии не относят земельный участок к землям общего пользования.

Дата добавления: 2014-01-11