Особенности договора строительного подряда

Качество результата работ. Ответственность за ненадлежащее качество

Подрядчик обязан осуществлять работы в соответствии с надлежащим качеством и обеспечивать надлежащее качество результата работ. Обеспечение аналогично купле-продаже осуществляется посредством гарантии, которая может быть законной и договором. Обеспечение определяется периодом в виде срока гарантии, который необходим для обнаружения скрытых недостатков.

При этом срок договорной гарантии может быть как больше, так и меньше законной. Однако если договорная гарантия меньше 2х лет, то по общему правилу недостатки должны быть обнаружены в течение 2х лет.

(!) По договору строительного подряда срок законной гарантии составляет 5 лет.

Обнаружение недостатков в течение гарантии представляет заказчику право на предъявление требований из ненадлежащего качества. Виды таких требований подразделяются на общие (безусловные) и специальные (условные).

К видам общих требований относятся:

1. Уменьшение цены договора

2. Устранение недостатков за счет подрядчика

К видам специальных относятся:

1. Возмещение своих расходов на устранение недостатков. Однако по общему правилу такое требование может быть предъявлено только если договором прямо установлено право заказчика самостоятельно устранять недостатки.

(!) По договору бытового подряда такое требование относится к общему.

2. Отказ от договора, который допускается, только если недостатки качества являются одновременно и существенными, и неустранимыми.

(!) Требования из ненадлежащего качества не заявляются, если подрядчик осуществит выполнение работ заново.

3. На требования из договора подряда устанавливается по общему правилу сокращенный срок исковой давности – в 1 год, который исчисляется аналогично общим правилам. Однако если результат работ принимался поэтапно (частичное исполнение), то исковая давность исчисляется с момента, когда результат передан в целом (ст. 725).

Договор строительного подряда является разновидностью подрядного договора, поэтому общие правила применяются в части не урегулированной специальными нормами.

По правовой природе договор является консенсуальным, взаимным и возмездным.

К его признакам относятся:

1) В качестве результата работы выступает вновь созданная или реконструированная физическая недвижимость. Соответственно, определяется правовая связь с земельным участком. Поэтому в качестве заказчика выступает лицо, обладающее правом собственности и пользования соответствующим земельным участком.

2) В качестве строительных работ выступает создание или реконструкция объекта недвижимости. Кроме того к видам строительных работ приравниваются работы, связанные с вводом зданий и сооружений в эксплуатацию (например, монтажные, пусконаладочные и т.д.)

(!) Правила строительного подряда применяются также и к деятельности по капительному ремонту.

3) Строительство, в т.ч. реконструкция объектов недвижимости предполагает соблюдение разрешительного порядка. Соответственно, до момента заключения договора (условие заключения) осуществляется согласование документации с уполномоченными государственными или муниципальными органами (разрешение на строительство).

4) К видам документов, подлежащих согласованию, относится проектная документация, составление которой осуществляется непосредственно подрядчиком либо третьими лицами по инициативе заказчика на основании самостоятельного подрядного договора (договор подряда на выполнение проектных работ).

5) Строительная деятельность относится к виду деятельности, обладающей повышенной степенью причинения вреда. Поэтому при его осуществлении дополнительной обязанностью подрядчика является обеспечение безопасности. Заказчик же обязан оборудовать и обособить место для осуществления работ – строительную площадку.

6) В отличие от общих правил подряда, которые определяют диспозитивные нормы о распределении рисков случайной гибели или повреждения результата, по договору строительного подряда в императивном порядке до момента передачи результата риск возлагается на подрядчика (ст. 705, 741).

7) Передача результата работ по строительному подряду осуществляется на основании актов приема-передачи, подписываемых сторонами. Как исключение, правовое значение закрепляется за актом, подписанным лишь одной из сторон, если в судебном порядке будет установлено, что другая сторона уклоняется от подписания акта.

8) За подрядчиком закрепляется право на изменение цены договора, если изменение не превышает 10% от первоначальной цены.

9) В целях осуществления контроля за деятельностью подрядчика заказчик имеет право на привлечение третьих лиц (специалистов). В этом случае имеется в виду «содействие инженера». Согласие на то подрядчика не требуется.

10) В период действия договора по обстоятельствам, не зависящим от сторон, на основании решения уполномоченного органа возможно приостановление строительства. В этом случае имеется в виду консервация объекта. При консервации объекта заказчик обязан возместить подрядчику цену договора пропорционально выполненным работам, а также расходы, связанные с прекращением работ.

11) Минимальный гарантийный срок для результата определяется в 5 лет

12) Срок исковой давности устанавливается в 3 года.

Дата добавления: 2014-01-11