Особливості кредитних операцій іпотечних банків та оцінка кредитоспроможності потенційних позичальників

ТЕМА 3.2. Кредитні операції іпотечних банків

1. Особливості кредитних операцій іпотечних банків та оцінка кредитоспроможності потенційних позичальників

2. Укладення кредитної та іпотечної угод

3. Супроводження кредиту

Кредитні операції є важливою сферою діяльності іпотечних банків. При наявності спільних рис таких операцій з кредитуванням, яке здійснюють універсальні банки, кредитні операції іпотечних банків характеризуються суттєвими особливостями, а саме:

· в структурі портфеля іпотечних банків переважають середньо- та довгострокові кредити, надані під заставу нерухомого майна;

· основним джерелом кредитування під заставу нерухомого майна, є емісія іпотечних цінних паперів (у визначених законом межах від вартості заставленої нерухомості);

· надання кредитів під заставу нерухомого майна та пов’язана з ним емісія іпотечних цінних паперів відділена “стіною захисту” від інших операцій іпотечного банку;

· застосовується особливий державний контроль за емісією іпотечних цінних паперів;

· законодавчо забезпечена першочерговість права держателів іпотечних цінних паперів на задоволення своїх претензій до банку в разі його банкрутства.

Безпосередньому наданню іпотечного кредиту передують такі процедури:

· оцінка банком кредитоспроможності потенційного позичальника, яка включає:

ü ознайомлення з його кредитною історією;

ü вивчення ділової репутації потенційного позичальника (для юридичних осіб – ділової репутації учасників та керівників підприємства);

ü оцінку фінансового стану заявника;

ü оцінку поданого бізнес-плану чи бізнес-проекту;

ü грошову оцінку пропонованого під заставу нерухомого майна;

· узгодження суми та терміну кредиту;

· визначення кредитної ставки та порядку її зміни;

· визначення порядку сплати процентів, пені і штрафів та повернення основного боргу;

· узгодження порядку надання і погашення кредиту;

· узгодження порядку супроводу кредиту.

· укладення кредитної та іпотечної угод;

· оформлення заставної (у визначених випадках).

Найбільш змістовним визначенням поняття “кредитоспроможність” є – це спроможність і бажання позичальника у визначений кредитною угодою термін і в повному обсязі розрахуватися по своїх боргових зобов’язаннях.

Іпотечний банк не може надавати кредити неспроможним позичальникам, оскільки це ставить під загрозу його ліквідність, тобто здатність повністю і своєчасно виконувати свої фінансові зобов’язання.

Оцінка кредитоспроможності, здійснювана іпотечним банком, в принципі не відрізняється від оцінки, яку проводять універсальні комерційні банки.

Необхідними критеріями оцінки кредитоспроможності позичальника з метою надання іпотечного кредиту є:

§ визначення кредитної історії позичальника;

§ вивчення репутації позичальника;

§ оцінка фінансового стану;

§ оцінка бізнес-проекту та визначення достатності його грошового потоку для здійснення виплат основної суми боргу і процентів;

§ грошова оцінка застави та визначення її достатності.

Вивчення кредитної історії потенційного позичальника та ділових якостей його учасників і керівників – обов’язкова процедура, якщо потенційний позичальник звертається до банку вперше.

Неблагополучна кредитна історія – цілком достатня підстава для відмови в наданні кредиту. Дуже важливо, щоб учасники та керівники підприємства-позичальника були особисто зацікавлені в повному і своєчасному поверненні кредиту.

Кафедрою банківської справи Національного аграрного університету розроблена модель оцінки фінансового стану підприємства на основі його бухгалтерського балансу (при необхідності дані балансу можуть уточнюватися). Інтегральний показник фінансового стану – коефіцієнт, який змінюється в інтервалі від нуля до одиниці (чим ближче значення показника до одиниці, тим кращий фінансовий стан підприємства і, навпаки, наближення показника до нуля свідчить про його незадовільний фінансовий стан).

В залежності від значення інтегрального показника фінансового стану кожне підприємство-потенційний позичальник відноситься до тієї чи іншої групи ризику: мінімального (І ≥ 0,9), помірного (0,8 ≤ І < 0,9), середнього (0,7 ≤ І < 0,8), граничного (0,6 ≤ І < 0,7) чи недопустимого (І < 0,6).

За третьою версією моделі інтегральний показник фінансового стану підприємства визначається на основі таких коефіцієнтів (таблиця 3.1):

Таблиця 3.1.

Коефіцієнти, їх обчислення та нормативні значення

Коефіцієнт хі	Обчислення коефіцієнта	Нормативне значення коефіцієнта
Абсолютної ліквідності х1		≥0,25
Поточної ліквідності х2		≥0,5
Покриття балансу х3		≥2
Співвідношення між ліквідними та низьколіквідними активами х4		≥1
Забезпечення власним капіталом х5		≥0,5
Співвідношення між власними та запозиченими коштами х6		≥0,5

Названі коефіцієнти в достатній мірі враховують структуру активів і пасивів балансу, визначаючи співвідношення між усіма їх розділами та окремими статтями.

Щоб забезпечити безпосередню співставність відібраних коефіцієнтів між собою, вони представлені у вигляді індексів (таблиця 3.2).

Таблиця 3.2. Рівняння залежності між значеннями коефіцієнтів та відповідними їм індексами
Коефіцієнт хі	Індекс іі
х1	і1 = 3,2 х1 ≤ 1
х2	і2 = 1,6 х2 ≤ 1
х3	і3 = 0,4 х3 ≤ 1
х4	і4 = 0,8 х4 ≤ 1
х5	і5 = 1,6 х5 ≤ 1
х6	і6 = 1,6 х6 ≤ 1

Інтегральний показник фінансового стану підприємства обчислюється за формулою:

,

де І – інтегральний показник фінансового стану підприємства, індекс;

і_і – індекс, який відповідає значенню і -го коефіцієнта (див. таблицю 3.2).

Крім того, третя версія моделі оцінки фінансового стану підприємства визначає межі його коротко- та довгострокового кредитування.

Обсяг можливого короткострокового кредитування підприємства-потенційного позичальника визначається показниками ліквідності та наявною короткостроковою заборгованістю:

де – обсяг можливого короткострокового кредитування підприємства на дату оцінки його фінансового стану, тис.грн.;

– вартість оборотних засобів на дату оцінки, тис.грн.;

– короткострокова заборгованість на дату оцінки, тис.грн.

Отже значення коефіцієнта покриття балансу має бути не нижчим 2. При цьому зміна коефіцієнтів абсолютної та поточної ліквідності не повинна призводити до того, щоб їх значення були нижчими від нормативних (0,25 та 0,5 відповідно).

Обсяг можливого довгострокового кредитування підприємства-потенційного позичальника визначається в залежності від його чистого грошового потоку (чистий грошовий потік = прибуток після оподаткування + амортизація – збитки) та наявної довгострокової заборгованості.

де – обсяг можливого довгострокового кредитування підприємства на дату оцінки його фінансового стану, тис.грн.;

Д – кількість днів у періоді, що аналізується (рік-360; квартал-90);

Пр – прибуток за період, тис.грн.;

f – податок на прибуток, частка від прибутку;

Зб – збитки за період, тис.грн.;

АМ – амортизація, нарахована за період, тис.грн.;

– довгострокова заборгованість на дату оцінки, тис.грн.

Таким чином межа довгострокової заборгованості визначається на рівні двох з половиною річних (або десяти квартальних) внутрішніх інвестиційних потоків підприємства.

Крім того враховується загальний рівень коротко- і довгострокової заборгованості, який за будь-яких умов не повинен перевищувати ½ підсумку балансу.

На основі даної моделі розроблена комп’ютерна програма, користування якою значно спрощує процедуру оцінки фінансового стану підприємства.

Наступним кроком оцінки кредитоспроможності є оцінка поданого компанією до банку бізнес-плану чи бізнес-проекту. Особливістю аграрного сектору економіки є – основним джерелом повернення кредитів виступають кошти, отримані від реалізації інвестиційних проектів. Тому необхідно ретельно перевіряти правильність визначених грошових потоків від інвестиційних проектів. Прогнозувати грошові потоки при різних рівнях розвитку економіки – сприятливому, несприятливому.

Наступний крок – оцінка застави та визначення її достатності.

Перед тим як оцінювати представлене забезпечення необхідно з’ясувати чи дане майно перебуває у власності позичальника, а також чи воно може бути відчужене заставодавцем і чи на нього може бути звернено стягнення. З цією метою запрошується у позичальника або майнового поручителя документи, які підтверджують право власності на заставлене майно. Також перевіряється чи не існує законодавчого обмеження на відчуження майна, що пропонується в заставу, та на звернення стягнення. Так, в Україні існує широке коло обмежень на відчуження предметів застави. Зокрема, на плоди і доходи (Цивільний кодекс України), природні ресурси (Цивільний кодекс України), землі сільськогосподарського призначення до 2005 року (Земельний кодекс України), об’єкти державної власності, приватизація яких заборонена законодавчими актами, а також майнові комплекси державних підприємств та їх структурних підрозділів, що знаходяться в процесі корпоратизації.

Перелік майна, на яке не може бути звернено стягнення представлено в Законі України “Про виконавче провадження” від 21.04.1999 р.

Формування остаточного висновку щодо кредитоспроможності підприємства можливо після визначення достатності представленого забезпечення.

Забезпечення кредитів розглядається як вторинне джерело погашення кредитів, отже його розмір повинен задовольнити цю вимогу.

Погашення кредиту за рахунок забезпечення виникає в разі невиконання позичальником своїх зобов’язань, що може статися в любий момент дії кредитної угоди. Співвідношення між обсягом кредиту і забезпеченням залежить від багатьох факторів. Основними з них є ліквідність забезпечення, термін кредиту, розмір витрат на звернення стягнення забезпечення, термін відчуження забезпечення тощо. Відповідно чим більше значення мають ці фактори, тим меншим буде відношення обсягу кредиту до забезпечення.

На сьогодні відсутні чітко встановлені кількісні співвідношення між кредитом і забезпеченням В кожному конкретному випадку кредитор самостійно визначає його.

В практиці українських банків мінімальне співвідношення кредитів до забезпечення складає 1:2.

Важливе значення має правильне визначення суми іпотечного кредиту. Як завищення, так і заниження суми кредиту негативно впливає на результативність кредитного процесу. Завищена сума кредиту призводить до нецільового використання надлишково отриманих коштів, в свою чергу, занижена сума – до неможливості повної реалізації кредитуємого об’єкту через нестачу коштів, а отже до невиконання зобов’язань позичальником.

Успішність кредитного процесу також залежить від правильності визначення терміну кредиту. Як заниження, так і перевищення термінів негативно позначаються на кредитному процесі. В першому випадку позичальник зазнає або проблеми з акумуляцією достатніх коштів для погашення кредиту, або відшкодовує кредитну заборгованість з втратою поточної платоспроможності. В другому випадку позичальник отримує можливість користуватися неконтрольованими з боку банку ресурсами.

Розмір відсоткової ставки залежить від багатьох факторів. В економічній літературі виділяють різний перелік факторів, основними з яких є вартість залучених ресурсів, надійність позичальника, термін кредиту, представлене забезпечення.

В цілому за думкою західних банкірів визначення відсоткової ставки є одним з найбільш складних завдань в процесі кредитування.

Незалежно від обраного методу банк повинен орієнтуватися на певний необхідний (оптимальний) рівень відсоткової ставки. Необхідна кредитна ставка не тільки враховує фактори ризику: вона дає змогу кредитній установі покрити витрати, пов’язані з кредитуванням і сформувати необхідний прибуток.

В літературі зустрічаються такі підходи до визначення необхідної ставки:

Рівень необхідної кредитної ставки визначається за формулами:

· необхідна кредитна ставка для ВКВ:

(2)

де ВКП_ВКВ – вартість кредитного портфеля у ВКВ, %;

ММ_ВКВ – мінімальна маржа (тобто така, що покриває витрати банку), % від розміру кредитного портфеля у ВКВ;

П_ВКВ – необхідний прибуток банку, % від розміру кредитного портфеля у ВКВ;

Н_р – норма обов’язкового резервування, %;

К_П – коефіцієнт повернення кредиту;

· необхідна гривнева кредитна ставка:

Приклад: Нехай вартість кредитного портфеля становить 6% за період, мінімальна маржа – 3% і прибуток – 1% від розміру портфеля. Норма обов’язкового резервування – 15%. Індекс зміни курсу гривні за період – 1,09; рівень його зміни за той же час – 9%. Сподіваний коефіцієнт повернення кредитів – 0,95.

НКС_ВКВ = (6 + 3 + 1):0,85:0,95 = 12,38%;

НКС_ГРН = [(6 + 3 + 1)×1,09 + 9]: 0,85:0,95 = 24,64%.

Ті чи інші кредитні операції є доцільними для банку, якщо ринкова кредитна ставка по них вища, або принаймні не нижча, порівняно з необхідною.

Відсоткові ставки по кредитах можуть бути фіксованими (не змінюються протягом дії кредитного договору) або плаваючими (змінюються під дією певних обставин). Як правило, при іпотечному кредитуванні передбачаються плаваючі відсоткові ставки.

В західних країнах плаваюча відсоткова ставка складається з двох складових: перша складова – базова ставка, за яку приймається міжбанківська кредитна ставка пропозиції (наприклад, у Великобританії – це ставка називається LIBOR, в Німеччині – FIBOR, в Росії – MIBOR), вона є змінною величиною у відповідності з кон’юнктурою грошово-кредитного ринку; друга складова – фіксована величина, яка є предметом домовленості сторін і, як правило, є незмінною протягом дії кредитного договору.

В українській банківській практиці під плаваючою відсотковою ставкою розуміється відсоткова ставка, яка може переглядатися в процесі кредитування відповідно до умов, передбачених кредитним договором, зокрема в залежності від стану грошового ринку, зміни облікової ставки НБУ, плати за покупні кредитні ресурси тощо.

Порядок нарахування і сплати відсотків, пені, штрафів.

Комерційні банки України здійснюють нарахування, облік і стягнення відсотків у відповідності із “Правилами бухгалтерського обліку процентних та комісійних доходів і витрат банків”, затверджених постановою НБУ №316 від 25.09.1997р.

Порядок нарахування пені та штрафів визначається за взаємною згодою сторін. Законодавство України, зокрема положення НБУ “Про кредитування”, визначає обов’язкове нарахування штрафів та пені в таких випадках:

1. позичальнику за несвоєчасне повернення кредиту та відсотків за його використання у вигляді пені, що встановлюється за згодою сторін;

2. банку за несвоєчасне перерахування валюти кредиту у вигляді пені, що встановлюється за згодою сторін;

3. позичальнику за нецільове використання кредитів, виданих за рахунок кредитних ресурсів НБУ, у вигляді штрафу в розмірі не менше 25 відсотків від розміру використаного не за призначенням кредиту;

4. позичальнику за нецільове використання кредитів, виданих за рахунок власних ресурсів комерційного банку, у вигляді штрафу в розмірі до 25 відсотків від розміру використаного не за призначенням кредиту.

Порядок надання і погашення кредиту.

Іпотечні кредити можуть надаватися у разовому порядку або поетапно. В обох випадках для позичальника відкривається позичковий рахунок, кошти з якого можуть направлятися або на поточний рахунок, або на оплату розрахункових документів. При цьому дебетується позичковий рахунок і кредитується або розрахунковий рахунок позичальника (перший випадок), або рахунки інших організацій, підприємств (другий випадок).

Варіант нарахування всієї суми коштів на поточний рахунок є найменш привабливим для клієнта, оскільки це здорожує кредитну підтримку банку внаслідок нарахування відсотків на всю суму кредиту незалежно від повноти його використання. Також для банку такий порядок надання ускладнює контроль за цільовим використанням кредиту. З іншого боку, поетапне надання кредиту несе загрозу простою та неповного використання суми кредитних ресурсів банку, які залучаються на платній основі. За таких умов банкам доцільно передбачати в кредитному договорі розмір компенсації за упущену вигоду.

Іпотечні кредити за методом погашення поділяються на ті, що погашаються водночас та в розстрочку.

Іпотечні кредити погашаються, як правило, в розстрочку. Погашення іпотечних кредитів водночас через їх великі обсяги може негативно позначитися на платоспроможності позичальника.

Порядок супроводу кредиту.

Супровід кредиту передбачає контроль банку за виконанням умов кредиту, закріплених у договорі, з метою забезпечення вчасного погашення основного боргу і сплати відсотків позичальником. Для цього обумовлюється, що в кредитному договорі буде передбачена можливість банку здійснювати перевірку фінансового стану, перевірку стану збереженості застави, цільового використання кредиту, стану реалізації проекту, що кредитується, тощо.

Також обумовлюються наслідки порушення визначених умов кредитного договору.

Дата добавления: 2014-01-11