Организация межселенного культурно-бытового обслуживания населения

3.

2.

1.

4.

2.

1.

4.

3.

При разработке градостроительных проектов (генеральных планов городов, проектов детальной планировки и др.) преобладают социальные задачи. Поэтому их эффективность. Оценивается с уче­том непроизводственного характера объектов проектирования пу­тем сопоставления достигаемых социальных и социально-экономических результатов (эффектов) с затратами на их осущест­вление.

Социальная эффективность затрат в непроизводственную сферу помимо оценки е стоимостной форме (годовой объем реали­зации продукции или услуг) может выражаться:

— в натуральных показателях, определяющих количественную характеристику проектируемых объемов (единицах мощности, про­пускной способности, вместимости объектов);

— в показателях обеспеченности теми или иными видами ус­луг (площадь жилья, число мест в зрительных залах, число учащих­ся в школе и т. д. в расчете на 1 000 человек);

— в относительных показателях (баллах), отражающих каче­ственную оценку объектов непроизводственного назначения (балльная оценка качества объектов туризма, отдыха, качества жи­лья и т. п.).

Основным показателем эффективности затрат в непроизвод­ственные отрасли и объекты является более полное удовлетворе­ние потребностей населения в услугах. Для этого показатели общей (абсолютной) эффективности сравниваются с нормативными пока­зателями и с аналогичными фактическими показателями за преды­дущий период.

Если показатели эффективности планируемых (проектируе­мых) социальных мероприятиях и социально-экономических про­грамм ниже нормативных или фактически достигнутых за предшест­вующий период, то необходим дополнительный анализ, вариантная проработка мероприятий и программ и выбор оптимальной из них на основе расчетов сравнительной эффективности.

Общая (абсолютная) эффективность капитальных вложений в непроизводственной сфере (Э_НП) определяется как отношение прироста социального эффекта (прирост Э_С) к капитальным вложениям, необходимым для его достижения:

Э_НП = прирост Э_С / (С + Е_Н К) (11)

Расчеты сравнительной эффективности в непроизводственной сфере позволяют выбрать вариант капитальных вложений на осно­ве максимума достигнутого социального результата. Выбор лучшего варианта осуществляется по минимуму приведенных затрат с уче­том сопутствующих экономического и социального эффектов.

Сравнение по минимуму приведенных затрат производят как в форме полной суммы текущих затрат и капитальных вложений, так и в виде удельных затрат на единицу расчетного социального показа­теля, например, на одно место в объектах здравоохранения, куль­туры, просвещения, детских учреждениях при условии полной со­поставимости результатов. При этом должна быть обеспечена рав­ноценность сравниваемых вариантов по уровню комфорта, услови­ям проживания, эстетическим свойствам.

Такая сопоставимость достигается благодаря использованию при проектировании обязательных социально-культурных нормати­вов (стандартов жизненного уровня), к которым относятся: норма жилищной обеспеченности на одного человека; нормы освещенно­сти, бытового потребления воды, электроэнергии, газа; число мест в школьных, детских учреждениях, больницах и т. п. по установлен­ным в отраслевых инструкциях показателям.

Для градостроительных комплексов стандартами жизненного уровня являются: плотность населения, озелененная площадь, нормы чистоты воздушного бассейна и др.

При экономическом обосновании проектирования предпри­ятий, связанных с обслуживанием населения (торговля, обществен­ное питание, бытовое обслуживание, пассажирский транспорт, связь, отдых, управление и др.), в расчетах оцениваются затраты времени населением на пользование соответствующими услугами исходя из временного норматива, измеряемого в руб./час.

Технико-экономическая оценка является средством дости­жения оптимальных градостроительных решений и заключает­ся е определении значений технико-экономических показателей (ТЭП), характеризующих различные технические стороны про­ектного решения, и сравнении их с нормативными (базовыми) значениями ТЭП.

Содержание экономического обоснования зависит от одного из градостроительных направлений: формирования нового города, реконструкции существующих объектов, сноса ветхих и непригод­ных строений и т. п.

Для технико-экономической оценки генерального плана города используется система технико-экономических показателей, отра­жающих количественную характеристику принятых решений.

Система технико-экономических показателей классифицирует­ся по этапам проектирования и функциональным направлениям.

По этапам проектирования выделяют исходный год, первую очередь строительства и расчетный срок.

По функциональным направлениям выделяют следующие группы технико-экономических показателей:

—численность населения;

—жилая и общественная застройка;

—новое жилищное строительство и убыль жилого фонда;

—территория города;

—городской транспорт;

—инженерное оборудование.

Система технико-экономических показателей одинакова для всех этапов проектирования, что дает возможность сопоставления показателей. По ряду показателей приводятся абсолютные и удельные значения в расчете на одного жителя. Сравнение полу­ченных показателей с нормативным уровнем позволяет оценивать их соответствие установленному стандарту в зависимости от вели­чины города, его значения в системе расселения, природных усло­вий и других особенностей.

Одним из важнейших технико-экономических показателей, по­зволяющих оценивать степень рациональности использования тер­ритории, является баланс территории города.

В балансе территории показывается распределение терри­тории по всем функциональным зонам и планировочным элементам на первую очередь строительства и на расчетный срок. Все показа­тели выражаются в абсолютных (га), относительных (%) и удельных значениях (м²/чел.).

В баланс территории включаются территории всех функцио­нальных зон по всем видам использования:

—селитебная территория (в т. ч. территории жилых районов и микрорайонов) — включает территории жилой застройки, учрежде­ний обслуживания, зеленых насаждений общего пользования, улиц и площадей;

—производственная территория — включает территории про­мышленной л коммунально-складской зон, внешнего транспорта, санитарно-защитные зоны, территории зеленых насаждений, вклю­чая водные пространства, прочие, в т. ч. условно непригодные тер­ритории.

Цель составления баланса городской территории — опре­деление оптимальных соотношений в распределении городской земли.

Оптимальные показатели проектного баланса территорий функциональных зон В городе:

А) Селитебные территории:

1— территория жилой застройки - 68-55 %;

2— территории учреждений обслуживания – 7-10%;

3— озелененные территории общего пользования – 10-15%;

4— улицы, площади, проезды – 15-20%.

Б) Внеселитебные территории:

1— промышленные территории -38-24%;

2— коммунально-складские территории – 22-25%;

3— территории внешнего транспорта – 6-8%;

4— санитарно-защитные зоны -13-14%;

5— водные пространства – 11-16%;

6— прочие территории, в т. ч. условно непригодные – 10-13%.

К основным показателям, характеризующим эффективность использования территории селитебной зоны, относятся также плотность населения (чел./га селитебной территории), нормажилищной обеспеченности (м² общей площади / одного человека), проектируемый жилой фонд (всего и с указанием структуры рас­пределения по этажности зданий — тыс. м² общей площади), плотность жилого фонда в среднем по селитебной территории (м² общей площади / га) и др.

В реконструируемых городах используют показатели, характе­ризующие динамику жилого фонда (существующий, сохраняемый, выбывающий по ветхости или вследствие сноса по реконструк­ции, измеряемый в тыс. м² общей площади).

При этом бывает необходимо определить процент убыли жилого фонда (П_У):

Пу = О_СН / О_ПР

где О_СН — общий объем сносимого жилого фонда, м³;

О_ПР — общий объем проектируемого жилого фонда, м³.

К показателям, характеризующим инженерное оборудование и благоустройство, относятся показатели удельной протяженности уличной сети (L_УЛ), м/чел.: г

L_УЛ = L_Ж / N

где L_Ж — общая длина жилых улиц и проездов, м;

N — численность населения, тыс.чел.

На территории производственной зоны определяют протяжен­ность дорог на 1 га территории (L_Д), м/га:

L_Д = L_Ж / S_ПР

где L_Д— общая длина дорог на территории производствен­ной зоны, м;

S_ПР — площадь территории производственной зоны, га.

К стоимостным показателям, характеризующим экономичность проектных решений, относится ориентировочная стоимость строи­тельства (общая) и распределяемая по основным видам строитель­ства: жилищное, культурно-бытовое, коммунальное, производствен­ное, инженерное, озеленение и благоустройство и др., млн. руб.; а также удельные показатели затрат на одного жителя, руб./чел.

Раздел 5 Организация планировочной структуры территории города.

1. Экономические принципы градостроительного зонирования.
2. Организация территории жилой застройки города.
3. Экономическая оценка интенсивности использования территории.
4. Основы комплексной градостроительной оценки территории.

Планировочная структура территории города — это взаимоувязанное расположение всех архитектурно-планировоч­ных элементов, обусловливающее формирование города как еди­ного градостроительного организма.

Один из ответственных этапов проектирования — это выбор территории для строительства новых, реконструкции или развития существующих городских поселений. Территорию для развития го­родских поселений необходимо выбирать с учетом возможности ее рационального функционального использования на основе сравне­ния вариантов архитектурно-планировочных решений, технико-экономических, санитарно-гигиенических показателей, топливно-энергетических, водных, территориальных ресурсов, состояния ок­ружающей среды, с учетом прогноза изменения на перспективу при­родных и других условий.

Потребность в территории для города определяется с учетом размещения и перспективного развития объектов всех видов строи­тельства.

В зависимости от целей использования градостроительное зо­нирование может осуществляться по наиболее характерным при­знакам: местоположению, принадлежности тому или иному пользо­вателю, степени освоения, функциональному назначению и др.

Для целей проектирования, обеспечения рациональной орга­низации городских территорий наиболее подходит классификация по функциональному признаку. С учетом функционального исполь­зования территория города подразделяется на селитебную, про­изводственную и ландшафтно-рекреационную.

Селитебная территория предназначена для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, в т. ч. науч­но-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдель­ных коммунальных и промышленных объектов, не требующих уст­ройства санитарно-защитных зон; для устройства путей внутриго­родского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная территория предназначена для раз­мещения промышленных предприятий и связанных с ними объек­тов, комплексов научных учреждений с их опытными производства­ми, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транс­порта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Ландшафтно-рекреационная территория включает в себя городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые со­вместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемы­ми на селитебной территории, формируют систему открытых про­странств.

В зависимости от выполняемых городом функций в структуре города могут быть выделены и другие зоны: в городах - научных цен­трах — научная и научно-производственная зона; в курортных горо­дах — курортная, лечебно-оздоровительная зона; в исторических городах — зоны исторической застройки; в городах с ценными при­родными ландшафтами — зоны охраняемых ландшафтов и др.

Территории, не вошедшие в основные зоны, выделяются как прочие (питомники, подсобные хозяйства, кладбища, неудобные территории, санитарно-технические устройства и пр.).

При организации жилой застройки в планировочной структуре селитебной территории города выделяют два основных элемента — микрорайон и жилой район.

Основной первичной планировочно-структурной единицей селитебной территории является жилая группа. Это группа жи­лых домов, объединенных комплексом функциональных элементов, включая культурно-бытовые учреждения первичного обслуживания населения с радиусом обслуживания 150—200 м, а также хозяйст­венные постройки и площадки, спортивные площадки, зеленые на­саждения и др. При этом в жилую группу могут быть включены дома различного типа и этажности. В зависимости от типа и этажности застройки численность населения жилой группы составляет от 1до 4 тыс. чел.

Микрорайон — комплексно застроенная часть селитебной территории, не пересекаемая магистральными улицами и дорогами, в пределах которой размещаются несколько жилых групп, объеди­ненных комплексом культурно-бытовых учреждений повседневного пользования с радиусом действия не более 500 м. Границами мик­рорайона являются, как правило, магистральные или жилые ули­цы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи.

Площадь территории микрорайона составляет от 10 до 60 га, но не более 80 га с численностью населения от 4 до 20 тыс. чел. в зависимости от типа города, застройки и этажности.

Жилой район — часть селитебной территории, состоящая из нескольких микрорайонов, объединенных комплексом культурно-бытовых учреждений и предприятий с радиусом обслуживания не более 1 500 м. Границами его. как правило, являются трудно­преодолимые естественные или искусственные рубежи, магист­ральные улицы и дороги общегородского значения.

Площадь территории — от 80 до 250 га с численностью насе­ления от 25 до 80 тыс. чел.

В крупных и крупнейших городах несколько жилых районов образуют планировочные районы (рис. 1).

Планировочный район — наиболее крупная структурная единица селитебной территории, в пределах которой размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания 2—3 км. Чис­ленность населения планировочных районов вбольших городах может составлять до 100 тыс. чел., в крупных— до 300 тыс. чел. в крупнейших — до 500 тыс. чел.

В некоторых случаях планировочные районы могут объеди­няться в планировочные зоны. Например, в Москве наряду с обычными планировочными элементами выделяются планировоч­ные зоны с населением от 600 тыс. до 1 млн. человек.

В отличие от других структурных элементов в планировочном районе обязательно наличие градообразующих объектов.

Для предварительного определения потребности в селитебной территории производят расчеты по укрупненным показателям в рас­чете на 1 000 жителей. В городах при средней этажности жилой за­стройки до 3 этажей без земельных участков площадь территории принимается 10 га на 1000 чел.; городах при средней этажности жилой застройки до 3 этажей с земельными участками — 20 га; от 4 до 8 этажей — 8 га; при застройке 9 этажей и выше — 7 га.

При определении площади селитебной территории следует исходить из необходимости предоставления каждой семье отдель­ной квартиры или дома.

Рис. 1. Планировочная структура селитебной зоны городов различной величины.

А — крупный город на 350 тыс. жителей; В — малый город на 30 тыс. жителей.

Важнейшим условием экономичности проектных решений является повышение интенсивности использования территории города.

Экономичность использования территории характеризуют сле­дующие технико-экономические показатели: плотность населения, плотность жилого фонда (в промышленных районах — плотность застройки), средневзвешенная этажность, показатели расхода тер­ритории структурных элементов в расчете на одного жителя (отра­жается в балансе территории), размеры использования подземного пространства и т. п.

Плотность населения отражает число жителей, приходя­щееся на 1 га территории. В зависимости от объекта оценки такой территорией может быть селитебная зона (плотность населения города) или жилой район (плотность населения района) и т. д.

Плотность населения территории различного планировочного уровня () определяют по формуле:

где N — численность населения территории соответствующего планировочного уровня, чел.;

Т — площадь территории соответствующего планировочного уровня, га.

Предел рекомендуемой плотности населения на территории микрорайона по гигиеническим соображениям не должен превышать 450 чел./га.

Показатели расчетной плотности населения принимают в соответствии с нормами СНиП в зависимости от степени градо­строительной ценности территории. Число зон различной степе­ни градостроительной ценности территории и их границы опреде­ляются в градостроительных проектах с учетом оценки стоимости земли, плотности инженерных и транспортных магистральных се­тей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

Показатель плотности жилого фонда (ПЖФ) отражает количество жилого фонда (т. е. общей площади квартир в жилых домах), приходящегося на 1 га территории:

Где — плотность жилого фонда, м² общ.пл./га;

О — общая площадь жилых зданий, м²;

Т — площадь территории, га.

Показатель плотности населения () связан с показателем плотности жилого фонда () зависимостью:

=/ n

где n — норма жилищной обеспеченности, м² общ. пл./чел.

В соответствии с нормами СНиП показатели плотности насе­ления приводятся при расчетной жилищной обеспеченности 18 м²/чел. При другой жилищной обеспеченности расчетную норматив­ную плотность () определяют по формуле;

где — показатель плотности населения при n = 18 м²/чел.;

n_Р— расчетная жилищная обеспеченность, м²/чел.

При расчете территории микрорайона учитывают только структурно-планировочные элементы микрорайона (территории жилых групп, учреждений повседневного обслуживания и др.).

При расчете территории жилого района учитывают все пло­щади участков микрорайонного значения, территории объектов районного и общегородского значения, улиц, пешеходных путей, проездов, озелененных территорий, расположенных в жилом рай­оне и др. Для определения реальной величины территории жилых районов пользуются коэффициентом перевода территории (К). Ве­личину коэффициента перевода территории принимают 1,3—1,4. Таким образом, территорию жилых районов целесообразно рассчи­тывать по следующей формуле:

где Т_Ж..Р.—территория жилого района, га;

N — перспективная численность населения жилого района, чел.;

— расчетная нормативная плотность населения на тер­ритории жилого района, чел./га;

К — коэффициент перевода территории (К = 1,3—1,4).

Средняя этажность жилой застройки (Э) определяется по формуле средневзвешенной гармонической:

где О — общая площадь жилых зданий, м²;

О₁,О₂, О₃,... О_n — общая площадь одно-, двух-, трех- иn- этаж­ных жилых зданий, м²;

1, 2, 3,... n — количество этажей в жилых домах.

Расчет показателя средневзвешенной этажности необходим для сравнения достигнутой плотности жилого фонда с норматив­ными показателями, устанавливаемыми применительно к этажности проектируемых жилых зданий.

Таким образом, в градостроительстве плотность жилого фонда является основным показателем, характеризующим интен­сивность использования территории. Она выступает в качестве ис­ходного показателя при расчете потребности в территории под го­родское строительство на всех стадиях проектирования и оценоч­ным показателем при технико-экономическом анализе проектной и фактической градостроительной ситуаций.

Обычно в градостроительном проектировании стремятся к по­вышению плотности жилого фонда и снижению расхода террито­рии в расчете на одного жителя, но с учетом санитарно-гигиени­ческих условий проживания — санитарных разрывов, ориентации, противопожарных норм, нормативов озеленения и т. д.

В процессе градостроительного проектирования одной из важнейших задач является размещение градостроительных объ­ектов. Сложность решения данной задачи в там, что один и тот же участок городской территории может быть использован для разме­щения объектов с различными функциями; жилых, производствен­ных зданий, мест отдыха, учреждений обслуживания и др. Возника­ет многовариантность планов размещения объектов на территории города. Наилучший в социально-экономическом отношении план размещения градостроительных объектов на территории города на­зывается оптимальным планом. Задача разработки такого опти­мального варианта плана решается с помощью КГОТ (комплексной градостроительной оценки территории).

Метод КГОТ позволяет определить социально-экономическую ценность участка, предназначенного под застройку, с учетом затрат, ущербов и эффектов, связанных с важнейшими инженерно-экономическими и социально-экономическими факторами.

К инженерно-экономическим факторам относятся: подготовка и инженерное оборудование территории; снос и перенесение объек­тов, расположенных на территории оцениваемых земель; изъятие под застройку ценных природоохранных и сельскохозяйственных земель.

К социально-экономическим факторам относятся:

— функциональные удобства территории (при размещении жилой застройки, общественных зданий, промышленных объектов);

— санитарно-гигиеническая характеристика участков (меро­приятия по ликвидации дискомфортности проживания — озелене­ние, обводнение, осушение, вынос источников загрязнения окру­жающей среды и т. д.);

—архитектурно-художественная и эстетическая характеристи­ка территории (наличие архитектурных, исторических памятников, ценных ландшафтных территорий — заказников, заповедников и т. п.).

Оценка инженерно-экономических факторов отражает за­тратную сторону проектного решения, определяя, во что обойдется городу освоение участка.

Социально-экономические факторы отражают величину со­циального и экономического эффекта при освоении участка. Все по­казатели КГОТ должны иметь стоимостное выражение.

Оценку инженерно-экономических факторов производят ис­ходя из объемов работ и затрат на основе укрупненных показателей сметной стоимости соответствующих объектов. Оценка социально-экономических факторов производится разными методами.

Функциональные удобства территории для размещения жи­лой застройки оцениваются по суммарным затратам транспортного времени при поездках к местам приложения труда, центрам обслу­живания и др. Для предприятий торговли, общественного питания, коммунальных, культурно-зрелищных объектов показатель оценки территории определяется величиной возможной дополнительной прибыли, получаемой соответствующими объектами вследствие благоприятного расположения: вблизи станций метро, узлов пере­сечений городских магистралей, других пунктов скопления людей.

Оценка санитарно-гигиенических условий основывается на затратах, необходимых для ликвидации дискомфорта на рас­сматриваемых участках. Сюда относятся затраты на создание санитарно-защитных зон, изменение производственного профиля пред­приятия — источника загрязнения окружающей среды — или вынос его за пределы селитебной зоны. Сюда же относится учет ущерба от заболеваний в результате вредных условий труда и проживания — выплаты по больничным листам, содержание в больницах и т. д.

Архитектурно-художественная и эстетическая ценность территории оценивается по ожидаемым доходам от туризма, а так­же на основе метода экспертных оценок.

С учетом показателей КГОТ решаются следующие задачи гра­достроительного проектирования:

— установление очередности освоения различных частей тер­ритории города;

— выбор экономически обоснованной этажности застройки;

— определение экономически допустимого сноса существую­щего фонда при реконструкции;

— обоснование условий использования подземного простран­ства города и др.

Раздел 6 Экономическое обоснование размещения жилищного строительства в городе

1. Выбор этажности жилой застройки.
2. Выбор типов жилой застройки по степени капитальности.
3. Обоснование рационального варианта размещения жилой застройки.

Жилая застройка городов формируется из жилых зданий, различающихся по этажности, степени капитальности, качеству внутренней планировки, конструктивным типам зданий, мате­риалам стен и т. д.

Этажность жилой застройки определяется на основе технико-экономических расчетов с учетом архитектурно-композиционных, социально-бытовых, гигиенических, демографических требований, особенностей социальной базы и уровня инженерного оборудова­ния. Все эти вопросы решаются при разработке технико-экономического обоснования (ТЭО) генеральных планов городов, проектов размещения первой очереди строительства и уточняются при детальном проектировании.

На выбор этажности жилой застройки влияют многие факторы, наиболее существенные из них следующие: природно-климатические условия, специфика расселения, возможности строительной базы, объем сноса существующей застройки и др. Действие этих факторов в каждом конкретном случае сугубо инди­видуально, поэтому наиболее экономичная этажность устанавлива­ется в результате сопоставления возможных вариантов, различаю­щихся соотношением застройки по этажности. Сравнение вариантов производится по приведенным затратам:

П = С₁+ С₂ + С₃ + Е_Н (К₁ + К₂ + К₃),

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С₁ — эксплуатационные затраты по жилым зданиям, руб./год;

С₂ — эксплуатационные затраты по объектам культурно-бытового обслуживания, руб./год;

С₃ — эксплуатационные затраты по инженерному оборудова­нию и содержанию территорий, руб./год;

K₁ — капитальные вложения в строительство жилых зданий, руб.;

К₂ — капитальные вложения в строительство объектов куль­турно-бытового обслуживания, руб.;

К₃ — капитальные вложения в инженерную подготовку, инже­нерное оборудование и благоустройство территорий (включая компенсацию убытков от изъятия сельскохозяй­ственных земель и сноса существующей застройки, если они обусловлены изменением этажности), руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Наилучшим из сравниваемых вариантов будет вариант с наи­меньшими затратами.

Сравнение строительных затрат при застройке зданиями раз­личной этажности показывает, что затраты на строительство жилых зданий с увеличением этажности увеличиваются на 2—10%; затра­ты на объекты культурно-бытового обслуживания снижаются на 3— 4%, затраты на инженерную подготовку территории уменьшаются на 16—25%.

Увеличение затрат на строительство жилых домов связано с тем, что по сравнению с пятиэтажными домами в домах повышен­ной этажности увеличиваются расходы на установку лифтов, мусо­ропроводов, устройство технических этажей, дополнительных пере­ходов и др. Для обеспечения равного социального эффекта при сравнении вариантов предусматривают некоторые виды удобств (лифты, мусоропроводы) во всех зданиях независимо от их этажно­сти.

Снижение затрат по объектам культурно-бытового обслужива­ния с ростом этажности жилой застройки связано с возможностями кооперирования зданий и сокращения площади земельных участков вследствие совместного использования отдельных функциональных зон несколькими потребителями.

Уменьшение затрат на инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий связано с сокращени­ем потребности в территории из-за увеличения плотности жилого фонда в связи с ростом этажности застройки. При условии исключе­ния из территории застройки сельскохозяйственных земель и не­удобных территорий, требующих сложной инженерной подготовки, величина снижения затрат особенно значительна.

При сравнении различных вариантов часто оказывается, что благодаря рациональному использованию территории при увеличе­нии этажности застройки экономия средств перекрывает дополни­тельные расходы на строительство жилых зданий. Однако эта эко­номия действует до определенных пределов. Переход от застройки преимущественно пятиэтажными домами к 16—17-этажным домам обеспечивает общее сокращение селитебной территории на 18%. Дальнейшее повышение этажности до 22—24 этажей и более уже не дает существенного сокращения территории и роста плотности жилого фонда.

На стадии разработки генерального плана города возникает необходимость определения соотношения жилых зданий по сте­пени капитальности.

В некоторых случаях, в городах с отсутствием собственной строительной базы на начальном этапе строительства наряду с ка­питальной застройкой частично предусматривают размещение вре­менного жилого фонда.

Капитальный жилой фонд отличается от временного более высоким качеством стеновых материалов, улучшенной планировкой квартир, усовершенствованными конструкциями зданий и др. Срок службы капитального жилого фонда составляет 100—150 лет, для временного фонда этот срок равен 30—35 годам.

Для обоснования соотношения капитальной и временной за­стройки необходимо сравнить варианты с различным удельным ве­сом временного фонда в общем объеме строительства.

Варианты сопоставляются по приведенным затратам с учетом фактора времени:

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С_Н — эксплуатационные затраты по всему объему жи­лищного строительства, включая содержание территорий в год их первичного освоения, руб./год;

Ф_В — количество временного фонда, заменяемого ка­питальным, м² общей площади;

С_К — эксплуатационные затраты на 1 м² общей площа­ди в капитальном фонде, включая содержание территорий. руб./год;

К_Н — капитальные вложения в строительство жилых зданий, инженерную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий в год их первичного освоения, руб.;

Кк — капитальные вложения в строительство жилых зданий и дополнительные расходы на инженер­ную подготовку, инженерное оборудование и благоустройство территорий на 1 м² общей площади в капитальном фонде, руб.;

Кс — стоимость сноса 1 м² общей площади во времен­ном фонде, руб.;

Е_НП — норматив для приведения разновременных за­трат;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капи­тальных вложений;

t — период времени приведения, лет.

Учет фактора времени необходим из-за различных сроков службы временного и капитального фондов. Приведение затрат к одному периоду времени позволяет учесть дополнительные рас­ходы на снос временного фонда в результате его амортизации (из­носа) и замену таким же количеством капитального фонда.

При включении в план строительства временного фонда про­исходит экономия первоначальных капитальных затрат на строи­тельство жилых зданий, при этом эксплуатационные затраты во временном фонде выше, чем в капитальном, в то же время возни­кают дополнительные расходы на инженерную подготовку, инже­нерное оборудование и благоустройство территорий в результате увеличения потребности в них из-за более низкой плотности жилого фонда.

Кроме того, при проживании во временном фонде возникают социальные потери из-за дополнительных расходов на здравоохра­нение в связи с ухудшением условий проживания (дополнительная оплата больничных листов, содержание больных в больницах), воз­растают убытки из-за сокращения выпуска продукции so время бо­лезни трудящихся, текучести кадров и т. д.

Размещение жилой застройки в городе происходит на основе тщательного изучения различных площадок, предназначенных для строительства. Сравнение происходит по природно-климатическим, архитектурно-ландшафтным, санитарно - гигиеническим, экономиче­ским условиям с учетом инженерно-геологических, гидрогеологиче­ских и других видов технических изысканий.

От природных условий выбранной территории зависят затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование, благоустройство и озеленение территории, строительство и экс­плуатацию объектов городского хозяйства.

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства производится по приведенным затратам:

П = С + Е_Н(К₁ + К₂+К₃),

где П — приведенные суммарные затраты по вариантам, руб./год;

С — эксплуатационные расходы на инженерную подготовку, инженерные сооружения и коммуникации, руб.год,

K₁ — капитальные затраты на инженерную подготовку терри­тории, инженерное оборудование и благоустройство, руб.;

К₂ — расходы на реконструкцию существующей застройки — снос и перенесение строений, руб.;

К₃— компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, руб.;

Е_Н — нормативный коэффициент эффективности капиталь­ных вложений.

Величина затрат на инженерную подготовку территорий опре­деляется по удельным расходам на единицу работ е соответствии с особенностями конкретных площадок.

При расчете затрат на снос строений необходимо учитывать: стоимость нового строительства взамен сносимого фонда; стои­мость разборки строений, расчистки участков, транспортировки ма­териалов: компенсацию за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие «ликвидационной» стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий от возможности повторного использования материа­лов, получаемых при разборке зданий.

При сносе жилого фонда с износом до 60% иногда стоимость работ по разборке строений, расчистке участков и транспортировке материалов полностью или частично компенсируется стоимостью возврата материалов. Для зданий с повышенным физическим изно­сом (более 60%) состояние таких материалов, объем отходов сни­жают эффект получения дополнительных ресурсов, который не пре­вышает затрат на оплату труда при разборке.

Расчет убытков вследствие изъятия сельскохозяйственных земель производят по формуле:

гдеКс — компенсация потерь при изъятии сельскохозяйствен­ных земель, руб.;

Т — площадь сельскохозяйственных земель, изымаемых для городского строительства, га;

Д —- ежегодный доход, получаемый с 1 га отчуждаемых земель, руб./год;

Д_Н — ежегодный доход, получаемый с 1 га вновь осваи­ваемых или более интенсивно используемых сель­скохозяйственных угодий, руб./год;

в — удельная стоимость освоения новых земель или ме­роприятий по повышению продуктивности уже осво­енных сельскохозяйственных угодий, руб./га;

В₁ — затраты на снос, перенесение или восстановление имеющихся на участке строений, руб.;

В₂— компенсация за многолетние насаждения, руб.;

В₃— стоимость незавершенного производства (вспашки, внесенных удобрений и т. п.), руб.;

В₄ — стоимость урожая сельскохозяйственных культур за год изъятия, руб.

Стоимость урожая учитывается только за один год при усло­вии, если на земельном участке произведен основной комплекс аг­ротехнических мероприятий. Земельные участки, занятые сельско­хозяйственными культурами, должны отводиться новому земле­пользователю, как правило, после уборки урожая, в этом случае стоимость урожая не учитывается.

Раздел 7 Социально-экономическое обоснование организации межселенного культурно-бытового обслуживания населения.

Дата добавления: 2014-01-11