Основные тренды развития мирового рынка жилья

1) Мир рынок жилья становится глобальным, все больше связанным с другими рынками (особенно с финансовым).

2) Рынки жилья в Европе, США после роста цен скатываются в рецессию. Центры активного строт-ва переносятся в Азию (особенно Китай) и страны Персидского залива.

3) Жилье в Европе и США стало недоступным для большинства населения (резкий подъем цен с 2000 г. до 2008 г. (Ирландия 300%, Швеция и Голаандия 200%). С 2008 г. цены стали падать.

4) Масштабная реализация соц программ по строит-ву соц жилья в Европе.

5) Развитие курортного строит-ва.

Основные тенденции преобразования в жилищной сфере:

1. Окончат-ное законодат-ное опред-ние жилищных прав граждан и мх-зм их реализации, включая права соб-ти, найма, ипотеки, а ткже прав малоимущ-х граждан на обеспечение за доступ-ную плату или бесплатно жильём по дог-ру соц-ного найма, прав на получение бюджетных субсидий на приобрет-е жилья и оплату коммун-х услуг.

2. Обеспеч-е эф-ной системе управл-ния жилищным фондом, основ-ной на бездотац-ном хоз-вании рыночных субъектов в усл-х конкур-ции.

3. Создание усл-й для приведения струк-ры жилищного строит-ва и пр-ва стройматериалов в соотв-вии с платежеспос-м спросом.

4. Формир-ние усл-й для развития рынка зем-х участков под жилую застройку.

5. Переход к активной инвестиц-ной политике с привлечением внебюджетных источников фин-ния строит-ва и содерж-ния жилья.

6. Сниж-е бюджетных затрат на содерж-е и эксплуат-цию жилищного фонда.

7. Развитие системы жилищных субсидий на строит-во и приобретение жилья, соверш-ние мех-зма компенсаций расходов на оплату жилья и коммун-х услуг.

8. Внедрение системы ипотечного кредитования.

9. Внедр-е мех-зма обяз-го страх-ния жилья.

10. Соверш-ние налогооблаж-я в жилищной сфере с исп-нием мех-змов рыночной оценки.

11. Орган-ция и поддержка тов-в соб-ков жилья.

12. Содействие развитию предпр-ва в жилищной сфере.

Тема:Рынок коммерческой Н

Особенность коммерческой Н СПб: более половины ее принадлежит городу.

Источники формирования предложения комм Н:

1)Через приватизацию и акционирование гос предприятий;

2) Через перевод из жилого фонда в нежилой;

3) строит-во новых объектов.

1.Сегменты рынка коммерческой Н:

1) Торговая Н (встроенные помещения, отдельные торговые центры).

2) Офисная Н (в пром. предпр-х, в торговых помещениях, в бизнес-центрах класса А, В, С).

3) Гостиничная Н. (5 категорий гостиниц по звездам);

4) Индустриальная Н (произв-ные, складские помещ-ния, произв-ные комплексы, технопарки).

На самом деле по факту к комм недв относятся только складские помещения.

Коммерческая Н
Тип	Доходность (в СПб, москве),%	Срок окупаемости, лет
Офисные помещения класса А и Б	10-14	5-7
Торговые павильоны	13-17	4-8
Складская Н	10-12	3-5
Индустриальная	9-11	4-6
Гостиничная	10-12	6-8 (4*); 12 (5*)

2.Факторы, влияющие на цену (Факторы ценообразования):

Для торговой Н:

· Местоположение.

· Человекопотоки.

· Расположение входа и окон.

· Состояние помещения.

· Наличие места для парковки и подъездных путей.

· Наличие торгового оборудования.

Для многофункциональных объектов Н(МЕГА, ИКЕЯ и пр.):

· Пересечение трансп магистралей;

· Спальные районы;

· Близость метро и остановок наземн трансп-та;

· Степень продуманности комплекса, спец атмосфера

Офисные Н:

· Престижность и удобство располож-ния в городе.

· Планировка, отделка.

· Удаленность от метро

· Этаж

· Эколог фактор

· Кол-во машиномест

· Возм-ть приобрет-ния помещений в соб-ть.

· Кол-во телеф-х линии (сейчас уже утратила важность).

· Отдельный выход.

Для произв-складск помещений:

· Наличие хотя бы небольшой прилегающей терр-рии, необх-мой для разгрузки и временной погрузки большегруз.

· Наличие отопления.

· Хорошое технич-кое состояние.

· Наличие необх-х электрич-х мощностей.

· Водоснабжение.

· Близость к крупным тарнспортным магистралям.

· Удобные подъезды и благоустроенные терр-ии.

· Этаж (первый этаж дороже)

· Наличие пандуса или эстакады.

· Высота потолков 5-9 метров.

· Наличие погрузочного, разгрузочного оборудования.

· Наличие ж/д путей.

· Наличие охраны.

· Право соб-ти соб-ка (арендодателя).

· Экономическое положение сосбственника Н

Тема: российская специфика рынка Н

1. Факторы, влияющие на становления рынка Н в России

РН начал развиваться в 90-х, лидеры – Москва и СПб. Остановился он в тяжелой эк-кой ситуации.

Общие факторы, определяющие становление рынка Н в РФ:

· Политич-я нестабильность.

· Эк-кая и соц-ная нестабильность.

· Неуверенность в будущем у значит-ной части населения.

· Сверхвысокие темпы инфл-ии.

· Сильная дифференц-ция в доходах.

· Неразвитость и нестабильность фин-вой системы.

· Недостаток ден-х ресурсов в струк-ре оборот-х ср-в предпр-тий (бартер).

Специфические фактроры:

· Запаздывание становления РН по сравн-ю с др-ми секторами эк-ки. Потреб-кий рынок развив-ся в конце 80-х, произв-но-техн-кий – в 90-х, фин-й – в 90-х, а рынок Н – в 1991 году (лето).

· Отсут-вие необх-мых законодат-х норм и процедур, обеспеч-щих защиту прав соб-ти и безопасность соверш-я сделок для нормального функц-ния рынка.

· Формирование рынка со 2 этажа (в классич-м понимании развитие РН происх-ло с рынка земли, а у нас наоборот сначала с домов).

· Отсут-вие необх-мой для развития рынка Н фин-вой и рыноч-й инфраструк-ры.

· Принципы оплаты труда, сформир-ные в админ-ной эк-ке, не предусм-ли включение оплаты за жильё, опред-щих ур-нь з/п.

2. Основные этапы формирования рынка Н (Максимов С.Н.):

Характеристика рынка	Основные этапы становления рынка
Начальный этап (91-93)	Продвинутый (93-95)	Завершающий (95-98)
1. Начальный ур-нь цен.	Низкий	Высокий	Предельный (600$ за кВ м)
2. Динамика цен.	Сверх высокие (50-100% в год)	Умеренновысокие (50-30%)	Стабилизация цен (начало диффиренциации цен по типу Н)
3. Рост кол-ва сделок.	Быстрый	Умеренный	Стабилизация
4. Соотношение D и S на вторичном рынке.	D >S	S >>D (приватизир жилье вышло на рынок)	Относительное равновесие
5. Соотнош-е D и S на первичном.	D>S	D>S	S>D
6. Соотношение цен на вторичном и первичном рынках.	Цены вторичного рынка сущ-но выше	Цены вторичного рынка меньше или равны ценам	Дифференциация, динамич-кое равновесие
7. Состнояние законодательной базы.	Правовой вакуум	Фрагментарность	Завершение формирования и совершенствование
8. Спектр предпринимательской деят-ти.	Риэлтерская, недиффер-ная	Брокеры, оценщики, девелоперы	Весь спектр профессиональной деят-ти
9. Типы Н, вовлекаемые в оборот.	В основном жильё	Жильё, коммерч-я Н	Все типы объектов
10. Доля организованного рынка.	Незначит-ная	20-30%	Около 50%
11. Уровень рент-ти брокерской деят-ти (агентств)	50%	20-30%	10% (сегодня 4% и более)
12. Ур-нь конкуренции.	Низкий	Средний	Высокий
13.Ур-нь рисков по сделкам с Н.	Высокий	Низкий/средний	Относит-но высокий (учет августа 98 г.)
14. Взаимод-вие рынка Н и финансового рынка.	Практические отсут-т	Единичные случаи	Налаживание постоянного взаимодействия

Специфические характеристики рынка Н в РФ:

1. Сочетание рыноч-х отнош-й с уравнительно-распределительными отнош-ми, характерными для периода всеобщего огосударствления эк-ки соц-ной сферы.

2. Неопред-ть самого понятия Н, несоотв-вие его опред-ния в док-тах разного ур-ня, разные усл-я рыноч-го оборота для разных составных частей Н и Н разного функц-ного назначения.

3. Размытость в определении эк-го статуса профессиональных участников рынка Н.

4. Широкое распростарнение псевдорыноч-х отнош-й, подмена традиционного для рыноч-ной эк-ки содерж-ния понятий самобытно российскими.

5. Постоянно растущая дифференциация м/у дох-ми богатых и бедных слоёв населения.

Характерные процессы для развитых рынков Н, проявивш-ся в усл-х переходной эк-ки:

1. Спад в эк-ке, рост цен на объекты Н.

2. Приостановка резкого спада в эк-ке и роста цен на объекты Н.

3. Спад в эк-ке, превышение спроса над предложением по объектам Н (обусл-но тем, что до 80% спроса образ-ся от доходов от уже имеющ-ся жилья, так как Н просто распред-сь).

4. Асинхронность развития рынка Н в разл-х городах РФ при сходных эк-х усл-х.

Лекция 10 (3.11.04)

Современные принципы анализа рынка Н

(Тарасевич «Соврем-е принципы анализа РН»)

Применять принципы др-х рынков бесполезно. Аналитики РН д руководствоваться некот-ми принципами при анализе рынка.

Понятие анализ рынка Н объединяет в себе 2 процедуры:

· мониторинговое иссл-ние РН для выявление общих и частных тенденций;

· исслед-е РН и его окружения для целей образования конкретного инвест-го проекта.

Этапы исследования:

1. Формирование алгоритма иссл-ния, принципы:

· для анализа исп-м только ту инф-цию, кот-я влияет на объект Н. Для этого необх-мо знать хар-ки, влияющие на цену Н для каждого типа Н, по всем рынкам;

· все текущие и перспективные данные надо исп-ть только в колич-ной оценке;

· все блоки инф-ции д/б связаны чёткой логической схемой и заверш-ся прогноз-м будущих рыноч-х усл-х;

· при анализе коммер-кой Н обращ-м внимание на факторы, влияющие на дох-ть объекта.

2. Мониторинговое исследование рынка Н, задача мониторинга – обеспечение всех участников рынка данными о струк-ре и динамике изменений хар-к, влияющих на:

· общие тенденции РН (цены);

· тенденции отдел-х показ-лей, исп-мых при обоснов-нии инвест-х проектов (динамика площадей квартир).

При формир-ии информационных массивов исп-ся след-щие принципы:

· объём и степень детализ-ции инф-ции д/б адекватна задачам мониторинга (стоит включать рабочую инф-цию – необх-мую и достаточ-ю для целей монит-га);

· инф-ный массив д/б струк-рован таким образом, чтобы обеспеч-ть поддержку широко спектра аналит-ких функций;

· массив д/б струк-ран по типу Н (жильё, нежильё), по составу передаваемых прав, по степени достоверности;

· массив д/б струк-ран по типу Н таким образом, чтобы м/б адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга;

· массив д пост-но обновл-ся.

3. Содержание и последовательность анализа рынка Н:

· выявление общих хар-к активности местного РН (оценив-ся сегменты: РН, Р жилья и пр.), анализ-ся общие объёмы сделок, предлож-ний, оценив-ся ситуация на рынке прав аренды, купли-продажи нового строит-ва;

· выявление общих хар-к местного рынка Н на осн-х функц-х сегментах (объёмы сделок и предложений по городу, по району, распред-ние сделок и предлож-ний по диапазонам площадей, по диапазонам цен, по составу передаваемых прав);

· выявление целевых хар-к местного РН на узких минисегментах. Задача: целевое микросегментирование и выявл-ние хар-к сделок и предложений максим-но однородных;

· для достиж-ние кач-х рез-тов исслед-ния необх-мо комплексно применять разл-ные методы анализа.

Аренда Н и рынок прав аренды

Понятие и функции аренды

Аренда более полно отвечает требованиям гармоничного сочетания личных, коллект-х и обществ-х интересов, поскольку позволяет преодалеть отчуждение работников от ср-в пр-ва, исполнительных ф-ций от управленч-ких и т.п.

Историч-я роль аренды: она ведёт к полной демократиз-ации отнош-ний. Аренда счит-ся наиболее удобным способом организ-ции бизнеса.

Аренда (= найм; латынь) – найм или дог-р о передаче им-ва соб-ком во владение др-му лицу на опред-х усл-х; юридическое: Аренда – договорное срочное и возмездное владение и пользов-е им-вом, экономическое: Аренда – система хозяйствования или орган-ная форма предприним-ва, выраж-щая отношения соб-ти и состояние производительных сил.

Аренда – не найм раб-ков, а найм им-ва, поэтому это не форма орган-ции труда, а способ реал-ции отнош-й соб-ти.

Усл-вия предпр-кой деят-ти	Виды отнош-ний
Наёмные, подрядные	Арендные
1. Отношение к ср-вам произв-ва.	Пользование	Пользование, владение и частичное распоряжение
2. Цель работников в труде.	Максимум з/п	Максимум дохода и продукции
3. Объект найма.	Работник, способ-ть трудиться	Им-во
4. Усл-вия получения рес-сов.	Бесплатное закрепление	Покупка и платное
5. Ответ-ть за рес-сы.	Моральное и частично материальное	Полная имущ-ная ответ-ть
6. Планиров-ние производ-ной программы.	По заказу предпр-тия	Самостоят-но
7. Оплата труда.	Мин-ная, гарантир-ся гос-вом	По остаточному доходу арендатора
8. Право на произвед-ную продукцию и доход.	Явл-ся соб-тью предпр-тия	Принадлежит арендатору
9. Распред-ние продукции и дохода на потреб-ние и накопление.	По нормам предпр-тия	Самост-но, по обяз-вам
10. Правовое регулирование.	Трудовыми отнош-ниями	Имущ-ми отн-ми (в основном)
11. Методы управл-ния.	Админ-ные	Самоуправление (в основном экономич-кие методы)
12. Отнош-ния с органами управления.	Иерархич-кие	Договорные, хозрасчётные, партнёрские
13. Положение товаропроизвод-ля.	Наёмный рботник	Хозяин, соб-к
14. Выполняемые ф-ции.	Исполнительские	Исполнит-кие и управленческие
15. Объект отношений.	Виды работ	Предпр-тия, их подразделения, каждый работник

Функции аренды:

1. Расширение зоны предпр-ва.

2. Разгосударствление и приватиз-ция им-ва.

3. Развитие конкурентных отн-ний.

4. Возмещение и увел-ние ст-ти им-ва.

Принципы аренды Н:

1. Смена хоз-щего субъекта (передача земли, зданий, сооружений и пр-го имущ-ва в распоряжение арендаторов, что позвол-т самим труженикам осущ-ть ф-ции владения, пользования, распоряж-я и частичного присвоения ср-в и рез-тов труда).

2. Возвратность арендов-х ср-в первонач-му соб-ку в натуре или в стоим-ном выраж-нии.

3. Платность за землю и др-е арендованные объеты Н, создающие объект-ную основу для установл-ния системы налогов и адекватного отражения общественных интересов.

4. Взаимная материальная и юрид-кая ответ-ть за эф-ное исп-ние ср-в произ-ва при обоюдной выгодности арендной формы хоз-ния.

5. Договорная система отнош-ний м/у арендатором и арендодателем как равноправными заинтересов-ми партнёрами.

6. Самоуправление – полная хоз-ная самост-ть и непросред-ная материал-ная имущ-ная ответ-ть арендатора за эф-ное исп-ние переданных ему объектов Н.

7. Замена системы з/п арендным трудовым доходом (перевод з/п из затратной части в дох-ную часть распред-мой выручки).

8. Равноправие сторон.

9. Нерасторжимость договора при смене соб-ка.

10. Только целевое исп-ние объекта.

Виды и формы аренды

Степень хоз-ной и эк-кой самостоят-ти предпр-лей в процессе произв-ва – наиболее сущ-ный признак, опред-щий вид аренды.

По степени экономической самостоятельности виды аренды дел-ся на:

1. Свободная аренда: нет огранич-й в хар-ре исп-ния земли и др-х объектов Н. Арендатор самост-но орган-зует производ-ную прогармму в соотв-вии с эк-кой обстановкой и реализует по рыночным ценам полученную прод-цию по своему усмотрению. Все производ-ные связи, включая исп-ние земли, регул-ся только эк-кими методами.

2. Целевая аренда: Н исп-ся только в заранее опред-х соб-ком целях для выпол-ния обяз-х поставок прод-ции в устан-ном кач-ве, кол-ве, ассорт-те. И только после выполнения дог-х обяз-в аренд-р м исп-ть Н по своим планам и реализ-ть прод-цию по рыночным ценам.

Виды аренды по объёму арендуемых вещественных элементов производства:

1. Полная аренда (аренд-ся все элементы пр-ва: земля, основные, оборот-е ср-ва).

2. Частичная аренда (предпр-ль имеет часть ср-в пр-ва в своей соб-ти, ему треб-ся арендовать только, например, землю и т.п.).

Организационно-правовые формы аренды опред-ся составом производ-х единиц и м/б след-ми:

1. Индивид-ные.

2. Групповые.

3. Внутрихоз-ные.

4. Межхоз-ные (внешнехоз-ми).

5. Создаваемыми на основе преобразования подразд-ний или всего предпр-тия.

Арендная (пердпр-кая) деят-ть допуск-ся в любой сфере предпр-ва с исп-нием Н им-ва всех форм соб-ти (зем-х участков, предпр-тий как им-го комплекса и пр.), запрещено сдавать в аренду:

· Н, изъятую из рыноч-го оборота;

· Н, оборотоспос-ть кот-й ограничена (атомные электростанции, ж/д).

Экономический механизм аренды:

С помощью аренды соединяются 2 важнейших фактора производства: труд и кап-л, кот-е в совок-ти обеспечивают участие арендаторов в формир-нии муниципального, федерального бюджета и соц-х фондов, расшир-го воспр-ва самих арендных помещений, удовлет-ние потреб-го спроса.

Арендная плата, состав и функции

Арендная плата отражает отношения владения, польз-я, распред-я…

Арендная плата – форма эк-ких отнош-й равоноправных партнеров (соб-ка и арендатора) по распределению вновь созданной ст-ти в процессе исп-ния арендованного им-ва.

Функции арендной платы:

1. Возмещение ст-ти объекта Н.

2. Накопление.

3. Стимулир-е труд-вой активности.

4. Перераспред-ние доходов.

5. Одна из эк-х форм реализации права соб-ти.

Арендная плата по своей сути явл-ся своеобразной платой за кредит. Вложение ср-в в развитие пр-ва, в том числе в аренду, явл-ся активной операцией в отличие от ссуд-го %, поэтому закономерно, что арендный % д/б выше банковского (включать часть дохода, кот-й м/б получен при общественно-нормальной организ-ции исп-ния взятого в аренду им-ва).

Состав арендной платы (4 элемента):

1. Амортиз-ные отчисления на полное восстановление аред-го им-ва, кроме земли (Ам).

2. Ср-ва на капит-й ремонт объекта, в завис-ти от доли участия соб-ка в его проведении (Ск).

3. Налог на им-во (Ни).

4. Часть прибыли, кот-я м/б получена при общ-нно необх-мом исп-нии аренд-го объекта, назыв-ся арендный % (Па).

Возвратная стоимость (Вз) = Ам + Ск + Ни.

Арендная стоимость (А) = Вз + Па.

Виды арендной платы:

1. По спосбоу начисления: фиксированная, долевое участие в прибыли в продукции, в процентах от ст-ти объекта аренды, смешанные, предоставление услуг, передача арендодателю вещи в соб-ть или аренду, затраты на улучшение объекта.

2. По способу уплаты: линейные, возраст-щие, сниж-ся и сезонные.

3. По периодичности выплат: период-кие, единственные, с авансовым взносом и пр.

Верхняя и нижняя граница арендной платы:

Верхняя граница арендной платы – максим-но возм-й ур-нь арендной платы, при кот-м достижимо простое воспр-во им-ва при максим-ной отраслевой норме прибыли у арендатора:

А = Вз + max Па, Вз – возвратная стоимость, Па – аренд-й %.

Нижняя граница – мин-но возм-й ур-нь арендной платы, при кот-м достигается простое воспр-во им-ва, сдаваемого в аренду:

А = Вз, Вз – возвратная стоимость.

Приватизация государственного и муниципального имущества

Приват-я в РФ началась с введения закона РСФСР от 3.07.91 (№1531-1) «О прив-ии гос-х и муниц-х предпр-тий в РФ».

Принципы приватизации имущества в РФ:

1. Сочетание платной и бесплатной передачи им-ва работникам предпр-тия и всему насел-ю.

2. Сочетание обяз-ной приват-цией с инициативой ю/л и ф/л.

3. Верховенство закона, недопущение коррупции и злоупоребления.

4. Создание материальной заинтересованности в рез-тах приват-ции для разн-х соц-х групп.

5. Согласование интересов непосред-х учатников процесса приватизации.

6. Равенство прав граждан на получение доли в гос-ной соб-ти.

7. Этапность и многообразие походов.

8. Учёт отраслевых особ-тей.

9. Упреждение необоснованной концентр-ии соб-ти в руках немногих лиц.

10. Открытость, гос-й и общ-ный контроль за ходом приват-ции.

11. Ускорение, сжатие сроков приватизации.

12. Недопустимость восстановления прав прежних соб-ков (реприватизации).

Лекция 11 (10.11.04)

Наиболее распространённые модели приватизации гос-го им-ва:

Критерии	Основные модели
Коллективистская (принадл-т трудовому коллективу)	Акционерная	Либеральная
1. База экон-ких отношений.	Соб-к - трудовой коллектив предпр-тия	Раб-к – совладелец предпр-тия (раб-ки наделялись акциями)	Соб-к - гражданин
2. Способ осущ-ния самой приватизации.	Передача гос-го им-ва трудовому коллективу бесплатно, со скидкой, аренда с правом выкупа и пр.	Преобразование гос-х предпр-й в АО	Раздел гос-го им-ва м/у всеми гражданами по сертификатам, спецсчётам
3. Форма соб-ти.	Общая совместная, общая долевая	Соб-ть общ-ва и акционеров	Частная
4. Эк-кая форма предпр-тия.	Народное коллект-ное хозяйство	АО (открытое или закрытое)	Частное предпр-е (ООО и пр.)
5. Возможные недост-ки.	Снижение инвестиций в пользу потребления, запаздывание решений (нет стимула к развитию с опред-го момента)	Продажа акций по заниженным ценам, коррупция, ожидание дивидендов	Рост соц-ной напряжённости, отчуждение работников от ср-в пр-ва
6. Возм-ные преим-ва.	Демократизация соб-ти, наиболее справедливая модель, участие раб-ков в управл-ии, кап-ле и прибыли	Технолог-кое обновление, раскрытие управл-ких способностей	Рост конкуренции, кол-ва услуг, потребителей
7. Сфера применения.	Примен-ся для предпр-тий мелкого и среднего размера	ОАО	ООО

Способы продажи государственного имущества: аукцион, коммер-кий конкурс и инвестиц-й конкурс.

Варианты приватизации:

1. Продажа им-ва на аукционе.

2. Продажа им-ва на специализ-ном аукционе.

3. Продажа акций работникам предприятия.

4. Выкуп арендованного им-ва (26.04.02 был отменен).

5. Преобразование унитарных предпр-тий в ОАО со 100% акций в гос-й соб-ти (26.04.02 был отменен).

6. Продажа предпр-тия как имущ-ного комплекса или более 50% акций на коммерч-м конкурсе с инвестиц-ми и/или соц-ми условиями.

7. Внесение им-ва в кач-ве вклада в УК хоз-х обществ.

8. Продажа гос-го и муниц-го им-ва без объявления цены путём публичного предложения акций ОАО.

9. Продажа гос-го и муниц-го им-ва по рез-там доверительного управления.

Решение о выборе способа приватизации приним-т соответ-щие органы испол-ной власти или органы по управлению гос-м им-вом.

Продажа государственного имущества на аукционе

Аукцион – публич-й способ продажи объекта Н покупателю, предложившему маким-ю цену без возложения на него каких-либо обяз-в. Аукцион провод-ся открытым по составу участников, а предложения по цене подаются закрыто (конверты), либо заявл-ся участниками открыто в ходе проведения торгов.

Операции с Н имуществом на коммерческом и инвестиционном конкурсах:

В основном продаётся гос-е и муниц-ное им-во, имеющее большое соц-ное или эк-кое значение.

Применяются след-щие основные типы конкурсов:

1. Коммер-кий с открытыми или закр-ми торгами.

2. Инвестиц-й конкурс.

3. Комм-кий конкурс с инвест-ми и/или соц-ми усл-ми.

4. Комм-кие конкурс, совмещ-ный с аукцион-ми торгами.

Конкурс – способ продажи им-ва, когда от покупателей треб-тся выпол-ние опред-х (соц-х или инвест-х) усл-й по отн-нию к объекту приват-ции. Право приобрет-я объекта приват-ции принадлежит тому покупателю, кот-й предложит в ходе комм-кого конкурса наиб-е выс-ю цену при усл-ии выпол-ния им инвестиц-й или соц-й программы. В соб-ть победителя конкурса Н переходит только после выпол-я этих усл-й в отн-нии объекта приватизации. До этого покупатель не м отчуждать им-во и пр.

Социальные и инвестиционные условия:

1. Социальные условия м предусматривать:

· сохранение опред-го числа рабочих мест или создание доп-го числа;

· перепод-ку или повыш-е квалиф-ции раб-ков;

· сохр-е сущ-щих систем охраны труда;

· ограничение на изменения профиля деят-ти объектов соц-но-культурного, коммунального, трансп-го и пр. обслуж-ния;

· реал-ция меропр-тий по охране окруж-щей среды и здоровья гражда.

Перечень соц-х усл-й исчерпыв-щий и измен-ю не подлежит; д иметь эк-кое обоснование, сроки выпол-ния, стоимостное выражение, порядок подтверждения победителем конкурса их выполнения.

2. Инвестиционные условия м предусм-ть:

· осущ-ние меропр-тий по реконструк-ции объекта, приобрет-ю обуд-ния, модерниз-ции и расшир-ю пр-ва;

· тарифный/нетарифный протекционизм;

· обяз-во погасить в устан-ный срок задолжность всех бюджетов и внебюдж-х фондов того предпр-тия, кот-е приватиз-ся.

Все инвест-е и социальные усл-я реал-ся на безвозмезной и безвозвр-ной основе в соотв-вии с закл-ным м/у покупателем и продавцом дог-ром о порядке выполнения усл-й конкурса. Заключение дог-ра обязательно. Изменения не допускаются.

Принципиальные параметры инвестиционного договора: направление и размер инвестиций, инвестиционная программа.

Инвестиционная программа разраб-ся в форме бизнес-плана и включает в себя:

· хар-ку состояния объекта Н;

· проект реконструкции объекта, влючая проектно-сметную документацию;

· оценку состояния материальной базы и эк-кого положения предпр-тия с указанием вида и объёма продукции, численности занятых и т. д.;

· расчёты технико-эк-х показ-лей работы предпр-тия по завершению инвест-ной программы (объём выпуска и пр.);

· источники и объёмы инвестиций (при исп-нии заём-х ср-в указ-ся их объёмы и сроки погашения).

Краткая характеристика различных способов купли-продажи объектов Н:

	Аукцион	Коммерческий конкурс	Инвестиционный конкурс
1. Цели.	Быстрая продажа, максимальная цена	Продажа при соблюдении местных и более широких усл-й, более высокая цена	Инвестирование в развитие объекта, поиск предприм-вого владельца
2. Преим-ное назначение для:	Небольших участков и объектов Н	Мелких и средних объектов	Крупных массивов
3. Обяз-ва потенциал-х инвесторов.	Участие в торгах, внесение залога	Отправление своих предложений по почте, принятие указанных усл-й	Назначение первоначальной цены или более высокой и принятие покупателем особых усл-й.
4. Преимущества.	Быстрый, несложный, в присут-вии всех потенц-х покупателей, немедленное достижение рез-та, вероятность повышения цены благодаря психолог-му соревнованию м/у участниками, гластность меньше конфединциальности	Возм-ть устан-ть усл-вия продавцом, возм-ть повышения цены, так как участники не знают хода соревновения, нет необх-ти в спец-ном помещении	Воз-мть устан-ть усл-я, целенаправленная рассылка предложений участвовать, отсутствие необх-ти в специал-х помещениях, возм-ть повышения цены, так как участник не знают хода соревновения
5. Недостатки.	Нужно помещение, отсут-вие возм-ти устанавливать усл-я	Больше опасность сговора м/у покупателями, более длительная процедура, больше персонала и конфеденциал-ти	Медленнее др-х способов, длительная процедура, больше перснола и конфеденциал-ти

Управление недвижимостью

Управление Н в крупных городах РФ всё больше выделяется в отдельную деят-ть.

Пути создания (Способы создания) управляющих компаний:

1. Риэлтерские компании (оказывали услуги соб-кам и превратились в управляющие компании).

2. Компании застройщики (эксплуатир-щие компании) (также сначала брали на себя отдельные ф-ции, потом стали заним-ся управлением – управляющие компании).

Управление Н (в широком смысле) – управл-кая деят-ть в интересах заказчика (соб-ка) в отн-нии каких-либо из сфер деят-ти, связ-х с опред-м процессом жизненного цикла объекта Н: замысел, проектир-ние, изготовление, строит-во, обращение, купли-продажа, аренда, упортебление, сервис (обслуж-ние, эксплуатация, ремонт), капит-й ремонт, утилиз-ция, перепрофил-ние, модернизация.

Управление Н (в узком смысле) – осущ-ние комплекса операций по эксплуатации зданий и сооруж-й, ремонт, обеспеч-е сервиса, руковод-во обслуж-щего персонала, созд-ние усл-й для пользов-лей, опред-е усл-й сдачи площадей в аренду в целях наиболее эф-го исп-ния недвиж-ти в интересах соб-ка.

Управленческая деятельность имеет 3 аспекта деятельности:

1. Правовой аспект: наиболее рацион-ное исп-ние, распред-е и комбинир-ние прав на Н.

2. Экономический аспект: реализ-ся через управл-ние расходами и дох-ми от эксплуат-ции объетка.

3. Технический аспект: поддерж-ние объекта управл-ния в работоспос-м состоянии в соотв-вии с его функц-ным назначением.

Задачи по управлению Н в рамках города (узкий смысл):

1. Управление отдел-ми объектами.

2. Управление им-ными комплесами.

3. Управл-ми территориально-им-ными комплексами города в целом.

Чем больше территория, тем больше круг задач.

Задачи по управлению Н в рамках города (широкий смысл):

1. Создание усл-й для деят-ти орган-ций и предпр-тий, обеспеч-щих функционир-ние города как соц-но-эк-го целого.

2. Обеспечение развития отдел-х территорий с учётом интересов комплексного развития террит-ии города в целом.

3. Формир-ние дох-ной части бюджета (сдача в аренду).

4. Мин-ция затрат на содерж-ние город-ких объектов.

5. Обеспечение выс-го ур-ня деловой активности на терр-рии города и реш-е соц-х задач.

С точки зрения роли Н в реализации интересов собственников вся Н дел-ся на 2 класса:

1. Операционная Н – Н, занимая соб-ком и исп-мая им для ведения опред-го вида деятельности.

2. Инвестиционная Н – Н, исп-мая в интересах получ-я дохода в виде арендной платы и в виде прироста ст-ти.

Особенности управления операционной Н:

1. Операционная Н выступает как составная часть реал-х активов предпр-тия, её исп-ние подчинено общим целям предпр-тия. Такая Н явл-ся ресурсом, поэтому упрал-е Н явл-ся одним из направл-й деят-ти по управлению предпр-тием (цех на заводе, его эф-ное исп-ние).

2. Главная задача управления операционной Н: опред-ние потреб-тей в кол-ве и кач-ве объектов Н (зем-х участоков, зданий, сооруж-й и пр.) для достижения планов и целей, стоящих перед предпр-тием. Задача решает ряд вопросов:

· опред-е кол-ва Н разного типа, необх-мого для обеспеч-я деят-ти предпр-тия;

· опред-е требов-й к кач-ву Н по планировке, долговеч-ти и пр.;

· опред-е требований по местополож-ю объектов Н (рассчит-ся изд-ки на приобрет-е, содерж-е Н);

Методы повышения эффективности операционной Н:

1. Аудит Н – регулярный сбор инф-ции о степени загруженности объекта и направл-ниях фактич-го использования. Рез-том явл-ся формирование имущественного баланса предприятия, кот-й показ-т затраты на содержание и доход от её использования.

2. Рыночная проверка – предпр-тия сравнивает свои затраты с затратами аренды такого же объекта на рынке Н.

3. Соглашения об оказании услуг – внутренняя аренда (близко к ней).

С учётом наиболее эффективного использования Н м/б выделены след-щие варианты:

1. Здания, кот-ми надо владеть и занимать как хорошие для инвестир-ния и операц-ной деят-ти.

2. Здания, кот-е м занимать, но не владеть, так как они хороши сейчас для текущей деят-ти, но не имеют инвест-го потенциала в долгоср-м аспекте.

3. Здания, ко-е м иметь в соб-ти с инвест-ной точки зрения.

Тема: Инвестирование в Недвижимость

Понятия инвестирования и финансирования отличаются.

Инвестирование в Н – самост вид вложений, кот-й включает инструменты и технологии накопления, фин ист-ки финн инвесторов, институты инвестирования, финн-я и эмиссионные институты.Это приобретение конкретного объекта или вложение в инструменты инвестирования в Н в целях получения прибыли.

Способ финансирования и область применения	Преимущества	Недостатки
Собственное финансирование Как правило не применяется для фин-я целевых объектов, только на анчальной стадии, либо для небольших объектов	Не требует обеспечения	Объем средств ограничен; Собств средства дороже
Заемное фин-е: банк кредит Исп-ся как физ, так и юр лицами. Чаще всего исп-ся для строит-ва коммерч и индустриальн недв-ти.	Отсутствует риск непродажи объекта	Жесткие треб-я к получению кредита; сложно получить новой структуре; возможность вмешательства инвестора
Выпуск облигаций Исп-ся при реализации жилищных проектов. Крупные девелоперы размещают облигации под всю деятельность, не привязываясь к конкр объекту	Возможность мобилизации значительного объема ден средств; Возможность выбора разл типов облигаций; Возможность реализации облигаций до срока погашения	Джесткие требования к размещению; Существует риск того, что облигац займ не будет успешен с очки зрения инвестора; Отстутствие контроля за исп-м средств; Непрозрачность большинства эмитентов; Сложность возврата инвестиций в случае несвоевременного возмещения займа
Коммерческий кредит Исп-ся для строит-ва коммерч и жилой недв-ти для высоко ликвидных объектов недв-ти, часто прменяется на конкр этапе инвестир-я в случае недостатка ден ср-в	Не подвергается тщательному контролю; Легко получить	Высокие ставки и ограничения суммы кредиты
Долевое финн-е:для любого вида объектов, в т.ч. для коммерч Н	Не требует возврата средств; Можно исп-ть по мере строит-ва; Рассрочка платежа;	Существуют высокие треб-я для застройщиков; Для дольщика существует возм-ть банкротства застройщика
Закрытые паевые инвестиционные фонды:как правило финн-е жилых объектов	С точки зрения инвестров: Возм-ть принятия участия в управлении; Возм-ть досрочного выхода с выплатой компенсаций; Возникновение права собственности; Жесткий контроль нал службы	Доходность не фиксирована;
IPO(для крупных объектов Н любого вида)	Эмиссия не явл-ся долговым финн-м; Нет необходимости возврата инвестиций; Повышение финн устойчивости; Уровня корп упр-я	Длительный процесс,сложный и дорогостоящий; В компанию приходят сторонние инвесторы, с которыми приходится считаться; Очень сложная финн отчетность
Проектное финансирование:исп-ся для фин-я доходной и многофункцион Н, часто для объектов высокой соц-эк значимости; как правило финансирует гос-во, кот-е привлекает не только свои ср-ва, но ср-ва фондов;	Орг-ция, кот-я возводит объект, может не отвлекать собств ср-ва; Обеспечением кредита явл-ся сам объект (а не ср-ва компании); В случае неуплаты кредита финн стр-ры не вправе наложить взыскание на другие активы компании	Для получения проектного финн-я требуется подготовка бизнес-планов; длит период времени рассм-я заявки; жесткий контроль за реализацией проекта

Инвестиционная Н – самост-ный актив, нужд-щийся в управл-нии для получ-я от него дохода.

Основные цели управления Н:

· максим-я прибыли;

· максим-я ст-ти объекта Н.

Они достиг-ся через деят-ть управляющего Н.

Содержание и последовательность действий по управлению объектом Н:

1. Экспертиза объекта, его окружения, опред-е возм-тей по наилучшему исп-нию с учётом состояния и прогнозов рынка.

2. Формир-е команды управл-ния, найм работников, обеспеч-щих эксплуат-ю и содержание объекта, в том числе оказание услуг арендаторам.

3. Привлечение аренд-ров, проведение переговров с ними, заключение дог-ров.

4. Поиск и отбор подряд-ков по поставкам прод-ии, выпол-ю отдел-х работ и ремонту объекта.

5. Работа с аренд-ми по сбору арендной платы, перезакл-нию дог-ров, привлеч-ю новых арендаторов.

6. Анализ кач-ва работ по содерж-ю объекта и оказание услуг аренд-ру.

7. Анализ фактич-х дох-в и расх-в от объекта, внесение коррективов в планы, составление планов на будущую перспективу.

Основные показатели (доходов и расходов) в работе с Н:

1. Потенциальный валовый доход – дох-д, кот-й способен приносить объект Н при сдаче всех его ед-ц в аренду и получ-ии всей арендной платы (максимальная арендная плата).

2. Действительный валовый доход – потенц-й валовый доход, скоррект-й с учётом незанятости помещений, потерь от недобросовестных арендаторов, льгот по арендной плате и прочих дох-в от аренды.

3. Операционные расходы – текущие расходы по эксплуат-ии объекта Н, необх-мые для воспр-ва дохода (не включ-т расходы по обслуживанию долга (% за кредит) и подоходный налог).

Тема: Девелопмент

Девелопмент –кач-ное преобразование Н, обеспеч-щее возрастание её ст-ти;

Девелопмент ­- это профессион-я деят-ть по орган-ции процесса самого девелоп-та.

Девелопмент – предпринимат деят-ть по управлению развитием проекта на основе системного обеспечения инвесторов необходимым набором инженерно-консалтинг услуг.

Преимущества Д: объединение в рамках одной предприн функции:

· инвестирование

· орг-ция проектно-строит процесса;

· маркетинговые иссл-я;

· эксплуатация и продажа

Территориальный аспект девелопмента:развитие Н ведет к изм-ю не только объектов, но и их окружения.

Отраслевой аспект девелопмента: опр-ся мультиплицирующим эффектом в сфере Н. Инвестиции в Н ведут к росту в Н в целом, к пр-ву строит мат-в, тов-в длит польз-я и в конечном счете обеспечивают прирост вал продукта и занятость населения.

Девелопмент - единство физических, экономических и правовых процессов. Процессы Д могут быть кардинальными (застройка земли) или незначительные (перевод земли из сх в жилое и пр.)

Экономический процесс проявл-ся в повышении ценности объекта Н вслед-вие произв-х физ-х изменений. Рост цен-ти объекта обеспеч-ся не любыми изменениями, а теми, кот-е соотв-т запросам потреб-лей и требов-ю рынка (чем выше это соотв-вие, тем выше эф-ть девелопмента, рост ст-ти).

Правовой процесс связан с юрид-м оформлением произв-х изменений, появлением новых качеств изменений, заканчивающийся регистр-й вновь созд-го объекта Н. Только после оформления прав на новый объект Н м говорить о заверш-ии процесса девелоп-та.

Инвестиционные проекты в сфере Н имеют свою особенность:

1) Длит инвест цикл;

2) Высокие капиталовложения;

3) Инновационный хар-р;

4) Объекты Н неделимы

Основные этапы организации процесса девелопмента как сферы деятельности:

1. Инициация проекта. Инициаторами могут выступать: соб-ки Н, инвесторы (поиск эф-х каналов влож-ния ср-в), чаще всего это проф-й девелопер.важнейшими критериями на этом этапе явл-ся: доходность, риски и ликвидность проекта.

2. Оценка инициативы. Обращ-т внимание на:

· физ-кую возм-ть (реконструкции объекта Н);

· правовую возм-ть;

· фин-вую целесообр-ть и доступность;

· эк-кую эфф-ть.

3. Обеспечеие правовых возм-тей реал-ции проекта и разработка схем фин-ния. Приобретаются права на объект девелопмента. Приобретение прав м/б выражено в: покупке или аренде зем-го участка, соглашении с соб-ком о совместном реализации проекта, приоберетении права застройки у гос-х органов.

4. Подготовка технико-эк-го обоснования и проектирования (опред-т ур-нь затрат по проекту, будущие параметры объекта). Важнейший критерий: минимизация издержек.

5. Согласование проекта с органами гос-го контроля (идет параллельно с 4 этапом) Эта процедура в росс-х усл-х предусм-т: проведение гос-ной экспертизы градостроит-ной документации, экспертиза тех-ко-эк-го обоснования, утверждение эскиза рабочего проекта.

6. Формирование системы договорных обяз-в учатников реал-ции проекта. Эта система дог-х обяз-в должна охватывать всех участников проекта и регулировать: фин-е проекта, выполнение подрядных работ, реал-цию созданного объекта. Закл-ся договора с лицами, кот-е будут осуществлять финн-е. В России девелопер сам реализует проект, на Западе наоборот.

7. Внедрение (строит-во) проекта (60-70% фин-х затрат, 1-1,5 года). Реконструкция, модернизация объекта. Внедрение объекта подтверждается актом о приемки объекта в эксплуатации. Осн критерии: соблюдение сроков и уровня затрат.

8. Распоряжение рез-тами проекта: маркетинговые мероприятия с целью реализации проекта.

Формула успеха девелопера (правильное сочетание факторов):

· Потребности рынка и цены;

· местоположение;

· вариант объекта (физич хар-ки объекта)

7 статистически значимых факторов, влияющих на доходность проекта девелопмента:

1. Близость к деловому центру.

2. % населения с дох-м ниже черты бедности (отриц-но влияет).

3. Близость к станции метро по маршруту пешехода.

4. Близость к водным пространствам.

5. Плотность рабочих мест вокруг участка.

6. Близость к паркам.

7. Индекс преступности вокруг участка (отриц-но влияет).

Учатники процесса девелопмента:

· Соб-ки.

· Гос-е органы.

· Инвесторы.

· Подрядчики.

· Проф-ные советники.

· Оппоненты.

Дата добавления: 2014-01-11