Оценка экономической эффективности проекта девелопмента

2 группы оценки проектов:

1) исп-е дисконтир оценки;

2) не учитывающие диск методы оценки (статич методы)

Упрощённый алгоритм оценки:

1) Определение возм-ной рыноч-й цены реал-ции объекта после завершения.

2) Расчёт затрат по развитию объекта.

3) Расчёт затрат по приобретению земли.

4) На основе этих данных счит-ся прибыль: Прибыль = 1 – 2 – 3.на основе исп-ния При использовании приёма дисконтир-я FV (будущих ден-х потоков) главное – достоверность данных.

Основные параметры, используемые при оценке эффективности девелопмента 9при методе диск-я):

1) Планируемый ур-нь арендной платы или продажной цены.

2) Закладываемая норма капит-ции.

3) Затраты на строит-но-монтаж-е работы.

4) Затраты на оплату привлекаемых спец-тов.

5) Затраты на обслуж-е долга.

6) Затраты на маркетинг и агентские услуги.

7) Затраты на землю и изд-ки на её подготовку.

8) Прибыль девелопера.

9) Время реал-ции проекта.

10) Непредвид-е расходы (примерно 6%).

Финансирование Н. Анализ вариантов финансирования и инвестирования

Критерии эффективности инвестиционных проектов

При анализе инв-х проектов анализ-ся инвест-ная ст-ть соб-ти с учётом её рыноч-й ст-ти Ключевая характеристика – доходность.

Если предполагается рост дох-ти и ликв-ти и уменьш-е риска и опер-ных расходов, то цена такой инвестиции увел-ся.

Оценка эффективности инвестиций проводится с учётом след-й инф-ии:

1. Ст-ть строит-ва (аналоги, эксперт-е оценки).

2. Источники фин-ния, уточняются усл-вия.

3. Анализ дох-в и рент-ти.

4. Прогноз изменения цен и затрат.

5. Расчёты по выявл-ю резервов повыш-ния эк-кой эф-ти и надёжности.

Продолжительность прогнозного периода опред-ся с учётом: продолж-ти созд-ния, эксплуат-ии и ликвид-ции объекта, он д соотв-ть периоду времени, когда инвестор получит свои инвест-ии и дох-д на них обратно.

Эффективность инвестиций:

1. Чистая настоящая стоимость инвестиц-го проекта: NPV = – С₀ + ∑(t=1, n) Сt/(1+i_t)^t, где С₀ – начальные инвестиции, С_t – денежный поток периода t, i_t – ставка дисконтирования для периода t.
Положительное значение NPV: ден-й поток от проекта > затрат на его реализацию.

Этапы применения правил NPV:

1. Проноз-ся ден-е потоки от проекта в течение всего ожид-го срока владения, включая дох-д от перепродажи в конце этого срока.

2. Опред-ся альтернативная ст-ть кап-ла (ст-ть на фин-м рынке).

3. Опред-ся текущая ст-ть ден-х потоков от проекта путём дисконт-ния (по ставке фин-го рынка) и вычитания суммы начальных инвестиций.

Выбирается проект, где больше NPV.

Преимущества NPV: позвол-т учесть изменение ст-ти денег во времени, зависит только от прогноз-го ден-го потока и альтер-й ст-ти кап-ла, NPV неск-х инвест-х проектов выраж-ся в сегодн-них деньгах, что позвол-т их корректно сопоставлять.

2. Период окупаемости – время необх-мо для того, чтобы сумма ДП от проектов стала = сумме нач-х инвест-й. Недостаток показателя период окупаемости: не учитывает платежи, след-щие за периодом окупаемости; без дисконтирования период окупаемости исп-ся только для сравнения проектов с подоб-ми инвест-ми хар-ками.

3. Индекс прибыльности – отношение настоящей ст-ти будущих выгод к начальным инвест-циям (след-т инвестировать, если индекс больше 1):
PI = PV/C₀.

4. Внутренняя норма отдачи (IRR). Редко исп-ся в РФ.

5. Средний доход на чистый капитал (исп-ся для принятия инвест-х решений на основе бух-й нормы прибыли). Бухгалтерская норма прибыли – отнош-е сред-й прогноз-мой прибыли проекта за вычетом аморт-ции и налогов к средней бух-кой ст-ти инвестиций. Полученное соотношение сравнив-ся со сред-ми показ-ми для фирмы или отрасли. Недостатки показателя среднего дохода на чистый капитал: он не учит-т измен-ния ст-ти денег во времени, зависит от системы бух-го учёта примен-й конкрет-ным инвестором.

2. Методы анализа инвестиционных проектов

Определение риска инвест-го проекта и вероятности его наступления осущ-ся на основании:

· анализа данных прошлых лет;

· проведения научных исслед-й и экспериментов;

· путём выработки субъективных суждений экспертов.

Методы, позволяющие измерить риск и опред-щие стратегию поведения:

1. Метод коэф-та покрытия долга.

2. Анализ периода окупаемости.

3. Дисконтирование нормами отдачи скоррект-ми на риск.

4. Анализ чувствительности.

5. Метод Монте-Карло.

6. Анализ безубыточности.

Метод коэффициента покрытия долга исп-тся при анализе проектов, имеющих заёмное фин-ние. Обычно он примен-ся при исп-нии ипотечного кредитования.

Анализ периода окупаемости отраж-т интервал времени в течение кот-го деньги наход-ся в риск-х инвест-х. Допустимый интервал времени зависит от стабильности рынка (до 5 лет). При управлении инв-ным портфелем данный метод помог-т опред-ть время входа на рынок (выхода с рынка).

Дисконтирование нормами отдачи скорректированными на риск учитывает все степени риска, кот-е коррект-ся для компенсации инвестору взятых на себя допол-х рисков.

Анализ чувствительности: основан на анализе чувств-ти аналит-кой модели инвестиций к изменению одного параметра. Больший риск вносят те факторы, измен-е кот-х наиб-ее сущ-но влияет на рез-т. Анализ чув-ти применим к любому элементу, имеющ-му тенд-цию к измен-ю.

Метод Монте-Карло (продолж-е предыдущего метода), он м учитывать не только одну переменную, а комбин-ции измен-й всех возм-х переменных.

Анализ безубыточности – опред-е величины, до кот-й м опуститься действит-й валовый доход до тех пор, пока проект не начал приносить убытки.

3. Оценка эффективности привлечения заёмного капитала

Для опред-ния того, как привлек-й заёмный кап-л влияет на отдачу соб-го кап-ла исп-ся понятие финансовый левередж. Положительный левердж: если купленные на заём-е ср-ва им-во приносит фин-й доход по ставке, превыш-щей ставку % по кредиту. Отрицательный левердж: наоборот. Нейтриальный левердж: норма дохода равна ставке % по кредиту.

Основной критерий эффективности привлечения заёмного капитала – такое соотнош-е соб-го и заём-го кап-ла, при кот-м увел-ся отдача на соб-е ср-ва инвестора.

4. Риски при финансировании Н

Риски зависят от специфики, доходности, стабильности и пр.:

1. Кредитный риск (заёмщик не произв-т платежей по кредиту). М/б разный: ст-ти залож-го им-ва недост-но для погаш-ния и пр.

2. Риск % ставок.

3. Специфические риски при кред-нии жилья:

1. Риск того, что готовые квартиры б продаваться медленнее, чем планировалось.

2. Риск пожара или кражи материалов на объекте или др-го материального им-ва.

3. Риск предост-ния кредита вслед-вие фальсиф-ции предост-х док-тов заёмщиком.

4. Прочие риски (не только для жилья):

1. Низкой ликвид-ти.

2. Больших затрат времени и денег на соверш-е сделок.

3. Риск, связанный с кач-вом управения.

Источниками риска финансирования в Н являются:

1. Тип Н.

2. Спрос и предлож-е на рынке.

3. Местоположение.

4. Износ объектов.

5. Соблюд-е усл-й аренды.

6. Законод-е регул-е.

7. Изменение налогообл-ния.

8. Инфл-ция (наименьшее значение).

Тема: Ипотечное кредитование и его организация

Дата добавления: 2014-01-11