Ипотека в России

Классическая континентальная модель романо-германского права.

Системы ипотечного кредитования

Послекредитные процедуры.

Этап непосредственного кредитования.

1. Подаётся заявление заём-ком в кред-е учреждение с просьбой о выдаче кредита.

2. Работа кред-го учрежд-ния с обращ-нием заёмщика за кредитом (предварительный андеррайтинг заёмщика). Андеррайтинг – общее название работ, включ-щих оценку вероят-ти возврата ипотеч-го кредита: анализ соотв-вия дох-дов заёмщика выбранному кредиту, оценка всех рисков, оценка состояния и ст-ти Н, подбор инструмента страхования.

3. Тщательная работа с заёмщиком: проверяется чистота титула.

4. Провод-ся проверка соот-вия ст-ти Н её истиной цене (независимая оценка).

5. Проверка состояния Н, сроков амортизации (д/б больше сроков кред-ния).

6. Проверка ликвидности, в том числе на перспективу с учётом всех её хар-к и состояния рынка.

7. Предварительные переговоры о страховании кредита: страх-ние предмета ипотеки, титула Н (прав соб-ти), кред-х дог-ров, жизни заёмщика. Возможен объедин-й вариант.

8. Полный и окончат-й андеррайтинг (оконч-но соглас-ся сроки и усл-я кред-ния).

9. Вынесение окончат-го решения о возм-ти или невозм-ти предост-ние кредита по рез-там полного андеррайтинга.

10. Завершение ипотечной сделки: оформление покупки Н, кредита, ипотеки, гарантий, страх-ния.

11. Встреч-ся все участники сделки: продавец Н, покупатель-заёмщик, кред-р, страховщик, юристы с обеих сторон, брокер (нашёл покупателя и продавца), оценщик Н. Они заключают след-щие договоры: купли-продажи Н им-ва, кредитный дог-р, ипотечный дог-р, страховой дог-р.

2 основные финансовые системы ипотечного кредитования:

1. Одноуровневая система ипотечного кред-ния (классическая континентальная модель романно-германского права): опирается на классическое право, где залог Н не дает собственности кредитору, а является обеспечением возврата долга

Наиб-ее ярким примером явл-ся немецкая система, 2 модели: классич-кая континентальная модель романо-германского права, ссудно-сберегат-ных учреждений.

Суть модели:

1)банки формируют ден-е ср-ва за счёт краткосроч-х рес-сов (ср-ва граждан на счетах, депозит-е вклады, займы)

2)Банки начинают привлекать долгосрочные средства (длинные деньги) за счёт долга (долгоср-е займы, продажа ц/б, облиг-ций, сертификатов, заклад-х листов, обеспеч-х выданными этим же банком кредитами).

3)Собрав необходимые средства, банк опредляет свою ипотечную политику.

4)Выпуская такие длинные деньги (долг) банк прод-т их ниже номин-й ст-ти др-м кред-м учрежд-м. Такие бумаги в Германии котир-ся на фондовой бирже. Весь инвест-й процесс регул-т сам банк, поэтому дан-я система стабильна и надёжна, риски сним-ся разл-ми огранич-ми (огран-ния досроч-х выплат, больш-во технологий позвол-т возвращ-ть долг досрочно лишь только после выплаты всех % по нему и пр.). Средний срок кредитов – 10-15 лет.

Применяется в: Германия, Испания, ФР, Израиле, страны сев. Европы.

1.2.Модель ссудно-сберегательных учреждений (стройсберкассы):

Такие учрежд-я еще назыв-ся стройсберкассы.

Суть модели:

1)Кредитные рес-сы формир-ся по принципу кассы взаимопомощи самими заёмщиками за счёт контрактных сбережений, т.е. постепенного накопления первичного кап-ла, который явл-ся обязат условием для получения ссуды.

2) Формируются стройсберкассы, которые заключают договор с вкладчиками на сртит-во жилья.

3)Наступает этап накопления: ежемес-но вклад-к стройсберкассы выплачивает устан-й контрактом взнос (вкладывает в стройсберкассу). Когда сумма вклада достиг-т 40-50% от договорной суммы государство выплачивает вкладчику субсидию (10% от ст-ти приобретаемой недвижимости).

4)Потом наступает этап кредитования: вклад-к может получить ипотеч-й кредит (стройсберссуду) сроком на 10-18 лет от стройберкассы. Ставки в период накопления отличаются от ставок кредитования. Ставка колеб-ся в период накопления от 2,5-4%, а ставка по ссуде – от 4-8%. Ставки накопления и кред-ния фиксир-ся и не мен-ся в теч-е всего срока. Это позвол-т ипотеч-му кред-нию в меньшей степени зависеть от рынка кап-ла. По такому методу в Германии было профин-но 78% жилищного строит-ва.

Преимущества модели ссудно-сберег-х учрежд-й:

· сосредоточ-ние всей финансово-технолог-й цепочки в одних руках;

· максим-я возм-ть замкнутой системы стабильно функционировать автономно от фин-го рынка и прочих обстоят-в;

· фин-й и правовой мех-зм стройсберкасс прост и легко вписыв-ся в любое правовое поле.

Применяется в: Франция, США, Англии, Канаде, Австралии и др-х странах.

2.Американская модель ипотечного кред-ния со вторичным рынком ипотеч-го кредита: (опирается на общее праве: кред-р становиться собственником закладываемого им-ва после фазы неуплаты долга)

Эта модель напоминает финансовую пирамиду (аналог МММ).

Модель предусматривает дополнительно к первичному ипотечному рынку (когда выдаются кредиты под залог Н) создание и использование вторичного рынка ипотечного кредита. На вторичном рынке вращаются проданные ипотечные кредиты.

Схема двухуровневого ипотечного кредитования:

Заемщик=>кредитор=>посредник=>инвестор. Иногда в эту сжему вписываются посредники. Инвестор – тот, кто последним купил ипотечный кредит, он является пеальным кредитором (инвестором).

На первич-м рынке кред-е учрежд-я предоставляют ипотечные кредиты заёмщикам на приобрет-ние жилья под залог приобретаемой недвиж-ти за счёт коротких денег, не имея долгосроч-х ср-в. Для того, чтобы быстро возвратить затраченные ср-ва и продолжать работать, банк, выдав ипотечные кредиты, продаёт их инвесторам или фин-вым посредникам (уступает право). Кредит, таким образом, уходит с первичного рынка на вторичный, где происх-т его перепродажа посред-кам и покупка конечным инвесторам. Полученные ср-ва банк снова пускает в оборот, выдавая новые ипотечные кредиты, и затем опять их перепрод-т и опять всё по кругу. Довольно надёжная модель.

Основное отличие американской двухуровневой модели от классической состоит в том, что кред-е институты не привлекают вкладов (т.е. система начинает работать с маленьких сумм). Свои начальные операции они финансируют за счёт соб-го или заёмного кап-ла, а дефицит постоянных долгоср-х фин-х рес-сов реш-ся за счёт ср-в инвесторов, купивших такие кредиты. Таким образом, банк становиться первым посредником в ипотечной цепочке.

Российское зак-во позволяет использовать обе системы ипотечного кредитования.

Причины ипотечного кризиса в США:

Первый заемщик не выплачивает по закладной и не выплачивает залог. Они подталкивали кредитные учр-я к выдаче кредитов всем попало. Когда огромное число заемщиков не смогло возвращать % по кредиту. Поскольку малообеспеченные вкладчики могли покупать только дешевую неинтересную Н, то конечному инвестору осталась вместо денег неликвидная Н. А конечными инвесторами чаще всего являлись крупные банки.

Все предыдущие годы советской власти слож-сь система кред-ния отлич-ся от др-х стран, доля частных инвест-й была менее 10%. В гос-й соб-ти было 78% жилья (Швеция = 38%, США – 1,5%). В 92-93 гг с созд-м коммерч-х банков, банки попыт-сь заняться кред-нием. Крах 1998 года. Многие отказ-сь от ипотечного кред-ния.

3 основные проблемы на пути формирования нормальной системы (проблемы жилищно-инвестиц-го сектора):

1. Блок экономических проблем (отсут-вие длинных денег, низкие доходы и пр.).

2. Блок организационных проблем (отсут-вие мех-змов взаим-вия м/у учатниками рынка, технологии, кадры и пр.).

3. Блок юридических проблем.

Технологии и правовые модели жилищного финансирования в России:

1. Жилищные сертификаты: аналог ц/б, выпускались некред-ми организ-ми в основном строит-ми, сущ-ла привязка сертиф-та к ден-й ед-це и жилищной площади (сертификат стоимостью 0,1 от стоимости кв м общей площади быть не мог).После выкупа опред кол-ва сертификатов можно было заключить договор на опред условиях и «застолбить» за собой квартиру.

2. Системы контрактных сбережений: основные элементы финн инструмента: специальные сбереж-ния на покупку Н с последующим целевым кредитованием. Сущ-т множ-во накопительных технологий: жилищные контракты, семейные накопительные счета, жилищные сберег-ные счета, различ-е виды стройсбережений и пр. Такую политику проводит государство: например проведение спец программ для молодых семей и пр. Эт о явл-ся альтернативой ипотечного кредитования.

3. Жилищные займы: широко примен-ся во всём мире, в России выпускаются как городские муниц-е займы во всех регионах; сюда относ-ся целевые облигации (в основном жилищные). Различия м/у российскими и иностранными жилищными займами: на западе: направлены на массового неконкретного инвестора, в РФ: на конкрет-го покупателя Н. Такие бумаги имеют статус государственных ц/б.

4. Фонды: спектр их деят-ти широк: заним-ся ипотечными субсид-ми, жилищным стрительством, ипот-м кред-м, эмиссией ц/б, вопросами развития жилищного и земельного рынка и пр. Они имеют в своем распоряжении бюджетные средства.

Налоги на Н имущество

2 основные категории налогов: налоги, взымаемые с ф/л (граждане РФ, иностар-е граждане, наход-щиеся в РФ не менее 183 дней), налоги с предприятий.

М – местный, Р – регион-й, Ф – ф/л, Ю – ю/л.

Основные виды налогов в сфере Н:

1. Земельный налог: взым-ся с Ф, Ю; М.

2. Налог на имущество организаций: Ю; Р.

3. Налог на имущество ф/л: Ф; М.

4. Налог на пользование недрами: Ю; Федеральный.

5. Лесной налог: Ф, Ю; Федер-й.

6. Налог на добавленную стоимость (НДС): Ю; Федеральный (18%).

7. Налог на прибыль организаций: Ю; Фед-й (24%).

8. Налог на доходы ф/л: Ф; Фед-й.

9. Налог на наследование и дарение: Ф; М.

10. Государственная пошлина: Ф, Ю; Фед-й.

11. Федеральные, региональные, местные лицензионные сборы: Ф, Ю; Фед-й, Р, М.

12. Единый налог на вменённый доход: Ф, Ю; Фед-й.

13. Налоги и сборы по операциям с Н имуществом: Ф, Ю; Фер-ный.

1. Налогообложение Н предприятий (налог на имущество)

Данным видом налога облаг-ся Н, наход-ся на балансе предпр-тия; Н учит-ся по остаточ-й ст-ти (за минусом износа, исчисл-го бухг-ким методом). Льготы действ-т до 31.12.04: Н бюдж-х учрежд-ий, органов зак-ной и испол-й власти, соц-го страх-я. Предельный размер налоговой ставки 2,2%).

2. Налогообложение ф/л (налог на имущество ф/л)

Плательщики: ф/л, имеющие в соб-ти Н на терр-ии РФ. Ставки устан-ся субъектми РФ. Максим-е ставки при ст-ти им-ва: до 300 руб ф/л выплач-т: 0,1%, 300-500: 0,3%, более 500 – 2%. Освобождаются (льготы): пенсионеры, инвалиды (1, 2 групп), герои РФ и пр.

Субъекты РФ м уменьшить ставки или применять доп-е льготы. Исчиления размера налога произв-ся налог-ми инспекциями. За объекты Н, наход-ся в общей долевой соб-ти каждый платит соразмерно своей доле. По только что посроенным и приобрет-м объектам Н налог уплач-ся с начала года, следующего за их возведением или приобрет-м.

За объект Н, перешед-й по наслед-ву налог взым-ся с момента открытия наслед-ва. В случае уничтожения или разрушения объекта Н, при переходе права соб-ти на объект Н от 1 соб-ка к др-му в теч-е календ-го года, первонач-й соб-к уплач-т налог с 1.01 до начала того мес-ца, в кот-м он утратил право соб-ти (новый соб-к платит с мес-ца, в кот-м у него право возникло). Льготы даются аналогично (перерасчёт с того месяца, когда льгота возникла). Платёжные извещения вручаются не позднее 1 августа. Уплата происх-т в 2 срока равными долями: 15 сентября и 15 ноября. Пересмотр неправильно произв-го налогооблаж-я предусм-ся за 3 предыдущих года.

3. Налогообложение Н при сделках по ней. Налоговое обязательство возникает при:

1. Покупка и строит-во.

2. Сдача в аренду (или найм).

3. Получ-е в порядке наслед-я и дарения.

4. Залог (ипотека Н).

5. Продажа.

6. Передача в доверит-е управление.

7. Получение дохода по дог-рам ренты.

8. Оказание риэлтерских и жилищно-коммунальных услуг.

9. Получение дохода в натур-й форме или в виде материальной выгоды при передаче Н по ценам ниже рыночных.

Имущественные вычеты при продаже (льготы):

в сумме от продажи жилых домов, зем-х участков и пр., наход-ся в соб-ти плательщика 5 и более лет (в сумме всей выручки от продажи, менее 5 лет (до 1 млн. руб.));

при продаже Н, наход-ся в общественно-долевой соб-ти – сумма вычета распред-ся между соб-ками пропорц-но их долям или по договорённости м/у ними.

Вместо имущ-х налог-х вычетов налогоплат-к вправе уменьшить сумму своих облаг-мых налогом доходов на сумму факт-х и докум-но подтвержд-х расходов, связ-х с получением этих дох-в. При строит-ве или приобретения жилой квартиры или дома ф/л получают налоговые вычеты в сумме факт-ки израсх-ной на новое строит-во или приобрет-е в РФ дома или квартиры, но не более 1 млн. р. + сумма погашения % по ипотеч-м кред-там. Если в налог-м периоде вычет использ-н неполностью, то его можно перенести на следующий период. Исп-ть такую льготу м 1 раз в жизни.

Не примен-ся (нет льгот): вычеты за счёт ср-в работодателя; при совер-ии сделок м/у взаимозавис-ми лицами.

4. Налогобложение при наследовании или дарении

С 1.01.92 года. Наслед-ние: 3 очереди наследников:

1. Дети, родители, супруг (при смерти родителей: внуки и правнуки).

2. Братья, сёстры; дедушки, бабушки.

3. Другие.

Ставки налога отлич-ся сущ-нно.

Ставки налога с дарения: 2 категории:

1. Дети и родители.

2. Другие граждане.

До 80 МРОТ (8000) дарение не облагается.

Лекция 15 (8.12.04)

5. Налог на добавленную стоимость (НДС) при операциях с Н имуществом

1. Реал-ция товаров (недвиж-го им-ва, включая предпр-тия как имущ-ные комплексы), работ, услуг на террит-ии РФ, в том числе реализ-ция предметов залога и передача товаров по соглашению о представлении отступного или новации.

2. Передача права соб-ти на безвозм-ной основе. Выполнение строительно-монтажных работ для собственного потребления.

3. Весь комплекс риэлтерских опер-й, в том числе осущ-ние предпр-кой деят-ти в интересах др-х лиц по дог-рам поручения, комиссии и агентским дог-рам.

4. Передача в аренду нежилых зданий, сооруж-й, помещений и предпр-тий.

5. Выполнение работ и оказание жилищно-коммунальных услуг на рынке Н.

6. С 1.01.05 отмен-ся НДС при продаже участков земли и жилья.

6. Налог на прибыль предприятий и организаций, соверш-х сделки с Н имущ-вом

Объект обложения – сумма получ-й прибыли от реал-ции возведённого или ранее преобр-го Н им-ва, включая зем-ные участки, имущ-ные права, а также доходы от внереал-ных сделок (сдача им-ва в аренду). Это всё уменьщ-ся на величину расх-в по этим опер-циям и остаточ-ю ст-ть амортиз-го им-ва. Ставка = 24%.

По ц/б (ипотечным, муниципальным) ставка = 6% (1.01.05).

7. Плата за землю

2 формы: земельный налог (б взым-ся до введения налога на Н), арендная плата.

Земел-е участки облаг-ся ежегод-м зем-м налогом. С 1.01.05 установл-ся повышенные ставки земел-го налога по участкам под строит-во многокварт-х домов и индив-го жилья. Многоквартирные дома: на нормативный период строит-ва (2 года): ставка 2-х кратная, свыше 2-х лет – 4-х кратная, после введения = 1-но кратная.

Индивидуальное строит-во: первые 10 лет – однократная ставка, если строим больше, то 2-х кратная (до введения).

Местный налог на Н (пока не ввели): его б платить ю/л и ф/л, явл-ся соб-ками объектов Н. Этот налог заменит налоги на им-во ф/л и им-во орган-ций и земельный налог. Необходимо: создание единого кадастра, введения оценки налогооблаг-мой ст-ти объектов Н на базе рыноч-й ст-ти.

Тема:Оценка Н имущества

Оценка Н имущества необходима при след-х операциях:

• при купли-продаже и сдачи в аренду Н им-ва;
• при акционир-ии предпр-й и перераспр-ии имущ-ных долей;
• при привлечении новых пайщиков и допол-й эмиссии новых акций;
• при кадастровой оценки для целей налогообл-ния зданий и зем-х учатсков;
• при страхов-и объектов Н;
• при кредит-и объектов Н под залог;
• при внесении объектов Н в кач-ве вкладов в УК предпр-й и орган-ций;
• при разраб-ке инвест-х проектов и привлеч-я инвесторов;
• при ликвид-ии объектов Н;
• при испол-нии прав наследования, испол-нии судебного приговора, при разрешении имущ-ных споров.

Ст-ть определяется: при страховании на базе восстановительной стоимости или замещающей; залоговая на базе рыночной; инвестиционная на основе ожиданий; для целей налогообложения на базе рыночной или восстановительной.

В РФ деят-ть по оценке Н регулируется 135-ФЗ «Об оценочной деят-ти в РФ (6.08.1998):

Рыночная ст-ть объекта Н – наиболее вероятная цена, по кот-й данный объект Н м/б отчуждён на открытом рынке в усл-х конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, распологая всей необходимой инф-цией, а на величине цены сделки не отраж-ся какие-либо чрезвыч-е обстоят-ва. То есть когда одна из сторон сделки не обязана отчужд-ть объект оценки, а др-я стороная не обязана принимать исполнение. Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действ-т в своих интересах. Объект оценки представлени на открытый рынок в форме публичной аферты. Цена сделки представл-т собой разумн-е вознагражд-е за объект оценки; платёж за этот объект выражен в ден-ной форме.

При опред-нии рыноч-й ст-ти надо различать термины: цена объекта Н и рыночная стоимость.

Цена объекта Н – некоторый историч-ки свершивш-ся факт, зафикс-ный в дог-ре сделки. Это индикатор рыноч-й ст-ти.На базе рыночной цены определяется ст-ть.

Вклад в рыночную стоимость измер-ся деньгами, кот-е рынок заплатит за созданные улучшения.

2.Системы оценки Н:

1)Американская;

2) Немецкая;

3) Английская

Дата добавления: 2014-01-11