Залог Н, экономические и правовые основы залога Н

История ипотеки

Ипотека – договор о залоге; дог-р о гарантии, что взятые заёмщиком обяз-ва б выполнены; дог-р, позволяющий кред-ру истребовать закладываемую вещь с последущей продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заёмщика.

У нас ситуация схожа с Америкой 20-х. Принципы ипотечного кредита остались такими же. Впервые ипотека возникла у Древних Греков, Др. Римлян (4 век до н. э.). 2 век до н. э. – законодат-во для ипотечных банков.

На Руси институт ипотеки также развивался, но неофиц-но. Офиц-но создаётся ипотека в 1754 году – создаюся первые кред-ные учреждения, 1786 год – реорганизованы в гос-е заёмные банки. 1917 год: сущ-ло законад-ное обеспеч-е, устойчивая система ипотеки в РФ.

В финансовое обращение в то время вовлекались след-щие ц/б: закладные листы, векселя, сертификаты и разл-е обяз-ва.

Залог (юридическое) – обременение прав соб-ти на объект Н или вещное право на предмет чужой соб-ти, кот-е заключ-ся в преимущ-ном удовлетв-нии основ-го требования и ст-ти заложен-го предмета. Залог – не прямой способ приобрет-ния прав соб-ти, а только ср-во удовл-ния осн-го требов-ния кред-ра из ст-ти залож-го им-ва. Права кред-ра по залогу Н не включают права польз-ния или владения заложенным им-вом, м только распоряж-ся. Он не приобрет-т права соб-ти на залож-ное им-во и после того, как должник нарушил свои обяз-ва. Залог м/б представлен 3-м лицом в пользу должника при наличии м\у ними соотв-щих эк-х отношений (обычно договорных отношений).

Залог (экономическое) – способ привлеч-ния фин-х рес-сов для развития матер-го пр-ва и непроизв-ной сферы, он обеспечивает хоз-ный оборот имущ-ных прав на объекты Н в случаях, когда иные формы отчуждения объекта Н экон-ки или юрид-ки нецелесообразны.

Термины:

1. Залогодатель – лицо (гражданин, предпр-тие, орган-ция), предоставившая им-во в залог для обеспеч-ния своего долга – должник. Залогодатель д/б соб-ком им-ва или иметь право хоз-ного ведения на него.

2. Залогодержатель – лицо, принимающее им-во в залог в обеспечение своего требования – кредитор (займодавец). Разл-т: первичных и последующих залогодерж-лей одного и того же им-ва.

3. Ипотека – залог недвиж-го им-ва, зданий и пр. объектов для получения ссуды.

4. Предмет залога – любое им-во, в том числе вещи и имущ-ные права, за искл-нием им-ва, изъятого из оборота, и требований личного хар-ра; по закону не допускает залог участков лесного фонда, предпр-тий оборонного комплекса, недр, водных рес-сов и некот-х категорий земель.

5. Закладная – долговое свидетел-во о залоге Н, составл-мое долж-ком, выдаётся первоначальному залогодерж-лю органом гос-ной регистрации ипотеки (в СПб – Городское бюро регистрации прав соб-ти).

6. Субординации ипотеки – снижение очередности ипотеки.

7. Певый залог – залог Н, кот-я до этого не заклад-сь или очищенная от долгов. Первая ипотека (основная, старшая) даёт первому кред-ру преим-ное залоговое право возмещения убытков, возвращ-я кредита. Последующие субордин-ные ипотеки с получением вторичного кредита и созданием вторич-го залогового права из-за более высокого риска имеют высокую % ставку и сокращ-ные сроки кредитования. Первая ипотека рассчит-ся из 70-80% заклад-мого им-ва, вторая – 50-60%. Цель второй и послед-щих ипотек – получить допол-ные ср-ва, что возможно в след-щих обстоятельствах: при сущ-ном повышении цен на Н с момента первой закладной, погашении большей части кредитного долга. При этом общая сумма 2-х кредитов обычно не превышает 80-85% новой ст-ти объекта.

Дог-р о залоге всегда стоит за другим основным дог-ром и сущ-ние прав залодерж-ля наход-ся в прямой завис-ти от судьбы осн-го договора. Если осн-ное требование прекратилось по каким-либо причинам, то право залогодерж-ля тоже прекращ-ся. Допускается залог не только сущ-щих объектов, но и тех, кот-е м возникнуть в будущем (будущий урожай, будущее здание).

Принципы применения залога:

1. Гласность залога – инф-ция о нахождении того или иного им-ва в залоге д/б доступной для заинтересованных лиц (в РФ – через систему регистрации).

2. Конкретность залога – выделение из всей имущ-ной массы залогодателя конкретного им-ва, явл-гося предметом залога.

3. Доверие не к лицу, а к вещи-недвиж-ти, кот-я гарантирует возврат долга в полном объёме, включая %, причинённые убытки (за просрочку), изд-ки по содерж-нию заложенного им-ва, расходы на его реализацию.

Обеспечительная функция залога защищ-ся гос-вом. При банкротстве кред-х орган-ций в конкурсную массу, не включ-ся им-во, явл-ся предметом залога. Из имущества должника вне конкурса погашаются обязательства не только за счет заложенного им-ва, но и за счет другого имущества.

Условия прекращения залога:

1. Обяз-во обеспеч-ное залогом исполнено.

2. В случае продажи с публич-х торгов залож-го им-ва или если его реал-ция оказалась невозм-ной (3 раза провод-ся торги, по реш-нию суда списывают, должник получ-т в соб-ть и пр.).

3. По требованию залогодателя при грубом нарушении залогодерж-лем своих обяз-тей, созд-щим угрозу утраты или повреждение залож-го им-ва.

4. В случае гибели залож-ной вещи.

Дата добавления: 2014-01-11