Тема: договор розничной купли-продажи 3 страница

Тема: АРЕНДА

1 вопрос. Общие положения.

По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный.

Это один из видов договоров по передаче имущества в пользование, целью которого является обеспечение передачи имущества во временное пользование. Основной признак, отличающий его от подобных договоров – передача во временное пользование с целью извлечения прибыли.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи. Право пользования в качестве своего компонента может включать право выкупа этого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения. Такой вид отличается от договора купли-продажи тем, что право собственности на арендованное имущество не может перейти к арендатору в момент заключения договора.

Арендатор защищен законом от притязаний собственника, т.е. пользуется вещно-правовой защитой, если он наделен не только правом пользования переданного ему имущества, но и правом владения этим имуществом.

Праву пользования присуще свойство следования за вещью, т.е. переход права собственности на имущество не является в данном случае основанием для расторжения договора аренды.

2 вопрос. Элементы договора аренды.

Стороны – любые субъекты гражданского права.

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего лицу права собственности, т.е. входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, не теряющая своих натуральных свойств в процессе использования. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается (обычно это государственное или муниципальное имущество). Ограничения также могут быть установлены по субъектному составу, которые предполагают наличие у арендатора специального объема правоспособности. В таком случае применяются нормы специального законодательства. В роли арендодателя может выступать собственник имущества либо лицо, уполномоченное законом или собственником на сдачу имущества в аренду.

Предметом договора может быть только индивидуально определенная вещь. Она должна быть юридически незаменимой, т.к. по окончании договора подлежит возврату. Вещи, определяемые родовыми признаками, не могут составлять предмет договора аренды, поскольку относятся к юридически заменимым. В договоре должны быть указаны специфические признаки (свойства) передаваемого имущества, позволяющие идентифицировать его.

Форма договора аренды определяется по общим правилам формы для двусторонних сделок. Существуют также специальные требования (между гражданами на срок более года, а также, если одна из сторон – юридическое лицо – в письменной форме; договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации на условиях и в порядке, установленных законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; если договором предусмотрен дальнейший выкуп имущества, то договор заключается в форме, предусмотренной для купли-продажи такого имущества. Все изменения и дополнения к договору совершаются в форме, в которой заключен сам договор.

Цена (арендная плата) устанавливается сторонами либо в соответствии с общими правилами об определении цены. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Установление этих характеристик в законе, а тем более в подзаконном акте ГК РФ не предусматривает. Поэтому если они установлены каким-либо нормативным актом, то договор аренды должен содержать обязательную ссылку на него, в противном случае эти характеристики арендной платы считаются не установленными законом.

Срок устанавливается сторонами произвольно, если нет особых указаний в законе о сроках аренды. Законом может быть установлен предельный срок. Договор, заключенный на срок, больший предельного, считается заключенным на срок, равный предельному. Он может быть определенным и неопределенным. В последнем случае каждая из сторон вправе отказаться от договора аренды в одностороннем порядке письменно предупредив контрагента за 1 месяц (за 3 месяца, если предметом договора является недвижимое имущество).

Обязанности сторон.

Права и обязанности арендодателя.

Арендодатель обязан.

Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем назначению имущества и условиям договора, вместе со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором. При нарушении этих условий арендатор вправе требовать устранения допущенных нарушений. Право требования расторжения договора с возмещением убытков возникает у арендатора в случае, если переданное имущество невозможно использовать по назначению либо если арендатор в значительной мере лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Имущество должно быть передано в установленный в договоре срок, а при отсутствии указаний на такой срок – в разумный срок. При нарушении этого условия арендатор вправе истребовать имущество по правилам ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжение договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые имелись в нем до заключения договора, в том числе и за те, о которых он не знал, за исключением недостатков, которые:

· оговорены арендодателем при заключении договора;

· заранее известны арендатору;

· должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче имущества.

В случае обнаружения недостатков арендатор вправе по своему выбору:

· потребовать безвозмездного их устранения либо соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения расходов на устранение недостатков;

· удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

· потребовать досрочного расторжения договора.

Причиненные арендатору убытки в непокрытой их части подлежат обязательному возмещению арендодателем. Арендатор вправе требовать возмещение убытков, причиненных недостатками, на устранение которых были затрачены средства арендатора, только в случае, если сумма арендной платы недостаточна для покрытия этих убытков.

Предупредить арендатора о всех правах (вещных и обязательственных) третьих лиц на сдаваемое имущество. В противном случае арендатор вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы либо расторжения договоров и возмещения убытков.

Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами либо договором аренды.

Капитальным ремонтом считается восстановление конструктивных элементов арендованного имущества, без которого данное имущество нельзя использовать по назначению. Срок проведения ремонта устанавливается договором. Если срок не установлен либо возникла неотложная необходимость в его проведении, то ремонт должен быть произведен в разумный срок.

При нарушении обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе по своему выбору:

· произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором либо вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

· потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

· потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Договором эти права могут быть исключены или ограничены.

Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором.

Права и обязанности арендатора.

Арендатор обязан.

Лично пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а в случае отсутствия указания на такие условия, – в соответствии с назначением имущества. В противном случае, если арендатор виновен в допущенном нарушении, арендодатель вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков.

Своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, размер и условия внесения которой предусматриваются в договоре. Арендная плата может устанавливаться в твердой форме периодически либо единовременно выплачиваемых платежей, доли полученных доходов, плодов или продукции, предоставления арендатором определенных услуг, передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность либо в аренду, возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Арендная плата выплачивается в твердой сумме, если иное не предусмотрено договором, а размер ее может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра арендной платы, хотя применение таких ограничений возможно лишь в случае наличия в договоре условий о возможности пересмотра арендной платы и наличия мер ответственности за отказ от такого пересмотра.

Арендатор вправе требовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором, либо состояние имущества существенно ухудшились, т.е. ухудшились в такой мере, что арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе требовать досрочного внесения платы в установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд.

При прекращении договора вернуть арендодателю имущество в прежнем состоянии с учетом нормального износа либо в состоянии, обусловленном договором. Нормальным износом считается утрата определенных свойств переданного имущества, которая состоялась бы при обычном его использовании по тому назначению и в течении срока, предусмотренных договором. Невозвращение имущества и принадлежностей к нему, а также документов, считается просрочкой исполнения обязательства, за которую арендатор несет ответственность в форме арендной платы за все время просрочки, а если этой суммы недостаточно, то в размере причиненных убытков с учетом внесенной суммы. Убытки могут быть взысканы сверх неустойки, если таковая предусмотрена за просрочку в договоре.

Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, а также нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. Текущий ремонт есть устранение недостатков имущества, не связанное с заменой конструктивных частей этого имущества, не увеличивающее стоимость имущества, и не устраняющее его износа.

Не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору другим лицам, не передавать имущество в безвозмездное пользование, не отдавать арендные права в залог, не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственный товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Три первые обязанности арендатора носят императивный характер, остальные – диспозитивный.

С согласия арендодателя имущество может быть передано третьему лицу в субаренду, при которой арендатор по отношению к субарендатору выступает в роли арендодателя, сохраняя часть арендных прав за собой. К субаренде применяются правила об аренде, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами

Основной принцип субаренды заключается в том, что субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор. В отношении же объема обязанностей такого ограничения нет. Субаренда имеет свойство следования аренде, ее срок не может быть больше срока аренды.

По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, при прочих равных условиях имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок, если письменно заявит об этом арендодателю в срок, установленный в договоре либо в разумный срок до окончания договора аренды. Если арендатором был получен неправомерный отказ на заключение договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока старого договора арендодатель заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе в судебном порядке требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также требовать возмещения причиненных отказом от заключения договора на новый срок убытков. Факт пользования арендатором имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя продляет действие договора аренды на прежних условиях на неопределенный срок. Если срок уведомления арендатора о наличии у арендодателя возражений к продолжению договора предусматривается в договоре, а при его отсутствии – устанавливается по правилам ст. 314 ГК РФ.

Прекращение договора аренды производится по общим основаниям с учетом правил прекращения, установленных нормами об аренде. Не влечет прекращения договора смена собственника, его смерть (ликвидация), за исключением случаев отсутствия правопреемства. Права и обязанности как арендодателя, так и арендатора переходят к его наследникам, если иное не установлено законом или договором. Арендодатель вправе отказать в заключении договора наследнику, если заключение договора аренды было обусловлено личными качествами арендатора.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом досрочно в случаях, когда арендатор:

· пользуется имуществом, существенно нарушая условия договора, в несоответствии с назначением имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора;

· существенно ухудшает арендованное имущество;

· более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

· не производит капитального ремонта имущества в установленные договором (законом) сроки, когда проведение капитального ремонта арендатором установлено законом, иными правовыми актами или договором и когда такое нарушение является причиной существенного ухудшения арендованного имущества.

По требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

· арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

· переданное имущество имеет недостатки, препятствующие к его использованию в соответствии с условиями договора, если такие недостатки не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

· арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные сроки;

· имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для использования, независимо от вины арендодателя.

Стороны вправе ограничить себя в использовании перечисленных прав, а также ввести дополнительные основания досрочного расторжения договора по инициативе одной из сторон, но в любом случае расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон возможно только судом. Арендодатель вправе предъявить иск о расторжении договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в срок, предусмотренный договором либо в разумный срок.

Тема: ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ

Гражданский кодекс предусматривает разграничение между арендой отдельных видов имущества и видами договора аренды, составляющие в совокупности специальный предмет регулирования, к которому общие правила о договорах аренды применяются, если иное не установлено правилами ГК об этих договорах.

1 вопрос. Договор проката.

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор консенсуальный, взаимный, возмездный.

Основные специфические черты.

В качестве арендодателя выступает специальный субъект – предприниматель. Его деятельность по сдаче движимого имущества в прокат должна быть постоянной. Разовая сделка по сдаче в аренду движимого имущества проката не составляет.

Предметом договора является только движимое имущество (кроме транспортных средств), используемое в потребительских целях, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору.

Срок не может превышать один год. Истечение этого срока является основанием для безусловного прекращения договора.

Форма может быть только письменной (составление одного документа, обмен документами). Порядок заключения, исполнения и определение его содержания производится в соответствии с правилами о публичном договоре.

Содержание. Помимо предоставления имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, в обязанности арендодателя входит следующее:

· в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества;

· ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании.

Неисполнение арендодателем указанных дополнительных обязанностей предоставляет арендатору права, указанные в ст. 611 ГК РФ.

Арендатор, обнаруживший недостатки, должен заявить о них, а арендодатель в десятидневный срок должен принять предусмотренные законом меры. В противном случае закон предоставляет арендатору права, предусмотренные п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендатор возмещает затраты арендодателя на восстановление имущества, которое было повреждено по вине арендатора.

Арендодатель проводит капитальный и текущий ремонт имущества. Эта обязанность не может быть переложена на арендатора, однако последний несет расходы по содержанию переданного имущества, если иное не установлено законом или договором.

Арендная плата может устанавливаться только в форме определенных в твердой сумме платежей и вноситься может единовременно или периодически. Установление ее в иной форме считается незаконным и размер арендной платы определяется по общим правилам установления цены договора. Задолженность арендатора взыскивается в бесспорном порядке при наличии исполнительной надписи нотариуса. Остальные, причитающиеся арендодателю суммы (пени, убытки) взыскиваются в судебном порядке, если иной порядок не предусмотрен в самом договоре.

Арендатор, письменно предупредив арендодателя не менее чем за 10 дней, вправе досрочно возвратить имущество арендодателю и получить часть арендной платы за неиспользованное время.

Арендатор никаким образом не вправе обременять переданное ему арендодателем имущество. Эта норма императивная.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, назначением имущества, с неоднократными нарушениями условий договора, существенно ухудшает имущество, более 2-х раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

К договору проката не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Остальные права и обязанности сторон полностью соответствуют общим положениям об аренде.

Договор бытового проката представляет собой разновидность проката, отличающуюся субъектным составом. Арендатором в данном виде договора может быть только гражданин-потребитель, т.е. использующий переданное ему имущество исключительно в потребительских целях. Соответственно, к таким отношениям сначала применяется специальное законодательство о защите прав потребителей, затем – норма о прокате, общие положения об аренде, и, наконец, общие положения о договоре.

2 вопрос. Договор аренды транспортных средств.

Предмет договора – любое транспортное средство, способное перевозить какие-либо предметы в пространстве. Оно является сложным техническим устройством и источником повышенной опасности. Именно эти два качества и выделяют данный вид договора в отдельный.

Общие правила аренды транспортных средств ГК не установлены. Рассматриваются два вида такого договора:

· договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (фрахтование на время);

· договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Они считаются реальными. Должны быть заключены в письменной форме независимо от срока. По истечении срока договор прекращает свое действие. Предельных сроков по отношению к данному виду договоров не предусмотрено. К данному договору не применяются правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Для арендаторов-граждан также применяются специальные нормы. А для таких видов договоров – специальное законодательство.

Особенности аренды отдельных видов транспортных средств могут быть установлены транспортными уставами и кодексами.

По договору аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (фрахтование на время) арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Договор данного вида заключается с целью обеспечить возможность арендатору осуществлять коммерческую эксплуатацию арендуемого транспортного средства без осуществления его технической эксплуатации.

Так как отдельные виды договора аренды транспортных средств специально урегулированы ГК, они являются самостоятельными видами, хотя иногда и содержат признаки смешанного договора. Применение к договору аренды транспортного средства с экипажем норм о безвозмездном оказании услуг или о подряде возможно только по аналогии.

Услуги арендодателя должны распространяться лишь на техническую сторону, а состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а за их отсутствием – обычаям.

Арендодатель помимо своих общих обязанностей также должен:

· в течение всего срока договора поддерживать надлежащее состояние переданного имущества, включая предоставление необходимых принадлежностей и осуществление текущего и капитального ремонта;

· предоставлять арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, обеспечивающие нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства в соответствии с целями аренды, указанными в договоре, либо в соответствии с назначением имущества;

· нести расходы по оплате услуг членов экипажа и расходы на их содержание, если договором не предусмотрено иное;

· в случаях, когда страхование является обязательным в силу закона или договора, страховать транспортное средство и (или) ответственность за ущерб, который может быть причинен транспортным средством или в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором.

Две первые обязанности являются императивными.

Арендатор:

· должен нести расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортных средств, в том числе на оплату топлива и других эксплуатационных расходов, связанных с конкретной эксплуатацией, хотя договором он от этого может быть освобожден. А вот введение дополнительных обязанностей для арендатора, носящих императивный характер недопустимо;

· имеет право без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду либо иным способом использовать его в целях извлечения прибыли, не изменяя сущности договора либо в соответствии с назначением имущества. Сдача транспортного средства в субаренду возможна только с экипажем. Это право не может быть отменено соглашением сторон;

· не вправе без согласования с арендодателем передавать свои прав и обязанности по договору третьим лицам либо обременять каким-то образом переданное имущество.

Арендатор несет ответственность за причиненные арендодателю убытки при повреждении или гибели имущества последнего, если арендодатель докажет, что данный факт произошел по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами о деликте. При наличии вины арендатора арендодатель вправе в регрессном порядке требовать возврата сумм, выплаченных третьим лицам.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Цель договора – осуществлять владение и пользование транспортным средством арендодателя, а также его техническую и коммерческую эксплуатацию.

Ввиду того, что техническая и коммерческая эксплуатация находятся в ведении арендатора, на него соответственно возлагаются дополнительно следующие обязанности:

· в течение всего срока договора поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, осуществлять его текущий и капитальный ремонт;

· своими силами осуществлять управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию;

· нести расходы на содержание транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией, если иное не предусмотрено договором.

Первые две обязанности носят императивный характер.

Арендатор, если иное не предусмотрено договором, вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без такового. Арендатор также вправе без согласия арендодателя заключать от своего имени договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанного в договоре, либо назначению транспортного средства.

Ответственность сторон данного вида договора друг перед другом строится на общих принципах договорной ответственности, а перед третьими лицами за вред, причиненный посредством арендуемого транспортного средства, как владелец данного средства несет ответственность арендатор.

3 вопрос. Договор аренды зданий и сооружений.

По данному договору арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование либо во временное пользование арендатору здание или сооружение. Основная причина выделения данного договора в самостоятельный вид – неразрывная связь с земельным участком, на котором они находятся, поскольку последний передается в аренду вместе с предметом договора не всегда. Правила об аренде зданий и сооружений применяются к аренде частей зданий и сооружений.

Предмет договора – разновидности недвижимости (здания и сооружения). Предмет по общему требованию должен быть индивидуально определен, а в договоре должны содержаться признаки данного предмета, позволяющие с достаточной точность его идентифицировать.

Форма договора – письменная и только в виде составления единого документа. Несоблюдение формы влечет недействительность договора. Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Цена (арендная плата) является существенным условием. Она должна быть определена в договоре. В противном случае договор считается незаключенным.

Основные права и обязанности сторон определяются в соответствии с общими положениями об аренда с учетом следующих особенностей:

· одновременно с передачей арендатору прав владения или пользования предметом договора ему передаются права на часть земельного участка, занятую данной недвижимостью и необходимой для ее использования. Стороны вправе исключить в договоре передачу каких-либо прав на земельный участок. Данное право арендатора обладает свойством следования. Аренда недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, возможна без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования этим участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка;

· факт передачи предмета договора от одной стороны договора к другой осуществляется с помощью специального документа, подписываемого обеими сторонами и подтверждающего такую передачу. Уклонение от подписания такого документа рассматривается как отказ от исполнения своих обязанностей по договору. Обратная передача предмета договора производится в таком же порядке;

· арендная плата, установленная в договоре за пользование имуществом, включает также плату за пользование земельным участком, на котором это имущество расположено либо который передается вместе с недвижимостью, если иное не установлено законом или договором.

Дата добавления: 2014-01-13