Тема 4. Вещные права на жилые помещения

Задачи

1. Супруги Семеновы лишены родительских прав в отношении двух несовершеннолетних детей. Поскольку их совместное проживание с детьми признано невозможным, одновременно суд выселил Семеновых без предоставления другого помещения. Семеновы считают решение суда об их выселении без предоставления другого жилого помещения неправильным, так как другой жилой площади не имеют. Кроме того, их дети не остаются проживать в прежнем помещении, а направляются в детское учреждение, и, следовательно, площадь окажется свободной.

По указанным основаниям Семеновы обратились с кассационной жалобой на решение районного суда, в которой просили отказать в иске об их выселении из прежнего жилого помещения.

Какое решение должен вынести вышестоящий суд?

2. Михайлова сдала по договору коммерческого найма квартиру Васильеву сроком на 6 месяцев. Узнав об этом, сестра Михайловой посоветовала ей зарегистрировать договор коммерческого найма жилого помещения в учреждении регистрации прав, так как, по ее мнению, такой договор без регистрации является недействительным.

Каким законом регламентируются вопросы государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом? Подлежат госрегистрации договоры найма жилого помещения?

3. Юсупов решил сдать квартиру, принадлежащую ему на праве собственности, и получил выгодное предложение от фирмы “Интеграл”, которая намеривалась снять эту квартиру для своего иногороднего сотрудника. Однако Юсупов отказался заключать договор с юридическим лицом, опасаясь, что фирма будет использовать жилое помещение не по назначению, и захотел заключить договор коммерческого найма непосредственно с сотрудником фирмы. Фирма в свою очередь, не согласилась с этим и привела в качестве аргумента тот факт, что сотрудник, для которого она снимает эту квартиру, может быть уволен, а фирма в этом случае не сможет поселить туда нового сотрудника.

Как решить данный спор? Могут ли организации обладать правом на жилище?

4. Минин Е.Ф. обратился в суд г. Пенза с иском к Мининой О.И. о признании их несовершеннолетней дочери не приобретшей права пользования квартирой. Иск предъявил именно матери ребенка, т.к. дочь была несовершеннолетней. Сам иск отец объяснил тем, что с женой они разведены.

С самого рождения по взаимной договоренности дочь зарегистрировали в квартире у бабушки, матери отца, а супружеская пара с дочкой жили другой квартире, которая принадлежала матери ребенка. После развода квартира, в которой прописан ребенок, после смерти матери перешла к истцу. Жилье муниципальное, и он стал его основным нанимателем. Но в этой квартире прописана его дочь. Основной аргумент отца- дочь никогда не жила в бабушкиной квартире, поэтому у нее нет на нее никаких прав. Хотя, когда отец стал вместо умершей матери нанимателем жилья и подписывал договор социального найма, он не оспаривал тот факт, что в квартире зарегистрирована его дочь. Он включил дочь в договор как члена семьи.

Бывшая жена в интересах своей дочери подала встречный иск. Она заявила, что после развода вопросов по поводу регистрации дочери у бывшего мужа не возникало. Девочка – несовершеннолетняя, не может самостоятельно выбирать, где жить. Отец не дает ей ключи и на порог не пускает, т.е. квартиру сдает по найму. Права пользования каким-либо другим помещением у ее дочери нет. Поэтому истица просит суд вселить несовершеннолетнюю дочь в бабушкину квартиру.

Суд г. Пенза в иске Минину Е.Ф. отказал, а встречный иск Мининой О.М. удовлетворил. Однако областной суд принял другое решение: отказал в иске матери и удовлетворил иск отца. Дело дошло до Верховного Суда РФ.

Как соотносятся нормы ст. 65 СК РФ, ст.20 ГК РФ, статей 69 и 71 ЖК РФ в части защиты жилищных прав несовершеннолетних?

Каким предполагается определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ по данному делу?

Тесты для самостоятельной работы студентов

1.Жилые помещения должны отвечать следующим требованиям:

а) санитарным;

б) градостроительным;

в) техническим;

г) противопожарным и всем, указанным в п. “а”-“в”.

2.Предметом договора социального найма может быть:

а) анфилада комнат;

б) смежные комнаты;

в) изолированная комната;

г) одна из смежных комнат.

3.Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире предоставляется проживающим в этой квартире гражданам:

а) нуждающимся в улучшении жилищных условий;

б) имеющим жилую площадь в размере нормы на одного человека;

в) имеющим право на дополнительную жилую площадь даже в случае, если в квартире имеются граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

г) всем, указанным в п. “б” и “в”.

4.Ограничения договора найма служебного помещения:

а) ограничений не установлено

б) не вправе обменивать, изменять условия договора найма, сдавать в поднайм;

в) вправе приватизировать;

г) вправе выкупать.

5.Имеет право на дополнительную жилую площадь граждане:

а) право на дополнительную жилую площадь не предусмотрено законом;

б) те же граждане, которые имеют право на внеочередное получение жилья;

в) все желающие;

г) отдельные категории граждан, указанные в ЖК РФ.

6.При отсутствии в коммунальной квартире граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, освободившаяся комната передается любому нанимателю этой квартиры по договору:

а) аренды;

б) купли-продажи;

в) коммерческого найма;

г) по любому, указанному в н. “а” и “б”.

7.Жилое помещение, предназначенное для временного проживания граждан на период их работы или обучения, называют:

а) общежитием;

б) гостиницей-приютом;

в) интернатом;

г) помещением маневренного фонда.

8.На каждое лицо, проживающее в общежитии, должно приходиться жилой площади не менее:

а) 12 кв. м;

б) 10 кв. м;

в) 8 кв. м;

г) 6 кв. м.

9.Жилые помещения, предназначенные для временного поселения в них лиц, выселенных из мест постоянного проживания на период капитальною ремонта их дома, называют:

а) служебными жилыми помещениями;

б) помещениями для общежитии;

в) помещениями маневренного фонда;

г) так, как указано в н. “а” и “б”.

10.Лицо, покинувшее место своего постоянного жительства из-за совершения или угрозы совершения насилия по признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, считается беженцем, если он является:

а) гражданином РФ;

б) иностранцем, постоянно проживающим в РФ;

в) лицом, не имеющим гражданства РФ;

г) любым лицом, указанным в п. “а” и “б”.

11.Лицо, покинувшее свое место постоянного жительства из-за совершения или угрозы совершения насилия но признаку расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, считается вынужденным переселенцем, если оно является:

а) лицом, не имеющим гражданства РФ;

б) гражданином РФ;

в) иностранцем, постоянно проживающим в РФ;

г) всё, указанное в п. “б” и “в”.

12.Без предоставления другого жилого помещения из служебных жилых помещений не могут быть выселены лица:

а) члены семьи умершего работника, которому было предоставлено жилое помещение;

б) прекратившие трудовые отношения с организациями, предоставившими жилое помещение;

в) уволенные в связи с ликвидацией организации;

г) уволенные по сокращению штата работников.

13.Сохраняется ли право пользования жилым помещением у пользователя при смене собственника?

а) нет, не сохраняется;

б) только, если согласен на то новый собственник;

в) да, сохраняется;

г) только до первого требования собственника о выселении.

14.Реализовать свое право на жилище граждане могут путем:

а) заключения договора социального или коммерческого найма;

б) заключения договора аренды;

в) приобретения жилого помещения в собственность;

г) любым способом, указанным в п. “а” и “в”.

15.В ходе реализации права на получение бесплатного жилища возникают административные правоотношения по поводу:

а) постановки гражданина на учет для получения жилой площади;

б) очередности предоставления гражданам жилого помещения;

в) внеочередного предоставления гражданам жилого помещения;

г) всего, указанного в п. “а”—“в”.

16.Право на дополнительную жилую площадь имеют инвалиды:

а) если они являются детьми, страдающими ВИЧ-инфекцией;

б) больные гепатитом;

в) страдающие сахарным диабетом;

г) страдающие бронхиальной астмой.

17.Основанием для снятия с учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, является:

а) смерть очередника, если никто из членов его семьи не работает;

б) увольнение с места работы в связи с выходом на пенсию;

в) увольнение с места работы в связи с переходом на выборную должность;

r) выезд на другое постоянное место жительства.

18.Граждане снимаются с учета лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в случае:

а) осуждения их за преступления;

б) выезда на длительное время за границу для работы;

в) бесплатного получения земельного участка для строительства жилого дома;

г) постоянного в течение длительного времени пребывания в доме престарелых лиц или в доме инвалидов.

19.Социальная норма общей площади устанавливается органами государственной власти в зависимости от:

а) уровня жилищной обеспеченности;

б) состава семьи;

в) типов жилых помещений;

г) всего, указанного в и. “а”—“в”.

20.Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одного члена семьи, состоящей из трех и более человек, составляет:

а) 6 кв. м общей площади жилья;

б) 12 кв. м общей площади жилья;

в) 18 кв. м общей площади жилья;

в) 33 кв. м общей площади жилья.

21.Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на семью из двух человек составляет:

а) 18 кв. м общей площади жилья

б) 24 кв. м общей площади жилья

в) 33 кв. м общей площади жилья

г) 42 кв. м общей площади жилья.

22.Федеральный стандарт социальной нормы площади жилья на одиноко проживающего человека составляет:

а) 12 кв. м общей площади жилья;

б) 18 кв. м общей площади жилья;

в) 33 кв. м общей площади жилья;

г) 42 кв. м общей площади жилья.

23.Жилищные правоотношения, в которых нанимателем является юридическое лицо, оформляются договором:

а) социального найма жилого помещения;

б) коммерческого найма жилого помещения;

в) аренды жилого помещения;

г) любым, указанным в п. «б» и «в».

Задания для СРС

1. Составьте схему «Права, обязанности и ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма» (ст.67 ЖК РФ).

2. Составьте схему «Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма» (ст.65 ЖК РФ).

3. Составьте схему «Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения» (ст. 678 ГК РФ).

4. Составьте схему «Права, обязанности и ответственность наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения» (ст.676 ГК РФ).

5. Составьте схему, дающую юридическую характеристику договора найма жилого помещения.

6. Составьте перечень заболеваний, дающих право на дополнительную жилую площадь лицам, страдающим этим заболеванием.

План лекции

1. Права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан.

2. Правовой режим общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

3. Права и обязанности пользователей жилых помещений жилищных кооперативов.

1. Вещным правам на жилое помещение посвящены ст. 288 – 293 ГК РФ и ст. 30 – 48 ЖК РФ. Граждане имеют право на приобретение жилого помещения в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости по различным законным основаниям. Одним из правовых оснований является приватизация жилого помещения, осуществляемая в соответствии с Законом РФ от 04.07.1991 г. № 1541 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и Законом РБ от 27.02.1992 г. № ВС – 10/44 «О приватизации жилищного фонда в Республике Башкортостан». Граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе их депреватизировать.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом в соответствии с его назначением и в пределах его использования, которые установлены ГК РФ и ЖК РФ. Он несет бремя содержания данного помещения. Согласно ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется, если иное не установлено законом. Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа и в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, и пользования жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением предусмотрены соответственно ст. 33 и 34 ЖК РФ. Согласно ст. 293 ГК РФ собственник жилого помещения может быть лишен права собственности на жилое помещение.

2. Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и компетенция общего собрания этих собственников определены соответственно в ст. 36 – 48 ЖК РФ. Доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Собственники помещений в доме несут бремя расходов на содержание общего имущества (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ). Доля обязательных расходов определяется долей в общей собственности. «Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме» утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491.

Детальная регламентация организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах предусмотрена нормами статей 166-191 раздела IX ЖК РФ.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления им. В ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания, в ст. 45 – порядок его проведения, в ст. 46 – порядок принятия им решения, в ст. 47 – порядок проведения общего собрания в форме заочного голосования, в ст. 48 – процедура голосования на общем собрании собственников в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут объединяться в рамках товарищества собственников жилья (ТСЖ). Нормы раздела VI (ст. 135 – 152) ЖК РФ «Товарищество собственников жилья» определяют правовой статус указанной организационно-правовой формы юридического лица – субъекта гражданских (жилищных) правоотношений. По существу, воспроизведены положения ФЗ от 15.07.1996 г. № 72 «О товариществах собственников жилья», утратившего силу с 01.03.2005 года в связи с введением в действие ЖК РФ.

Управлению многоквартирными домами посвящены нормы раздела VIII (ст. 161 – 165) ЖК РФ. Согласно ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения.

3. Одним из способов удовлетворения потребностей граждан в жилище является получение ими жилых помещений для проживания в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативах (далее – жилищные кооперативы). Правовой статус жилищных кооперативов, являющихся юридическими лицами, правовое положение их членов и правовой режим имущества детально регламентированы в ст. 110 – 134 ЖК РФ. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста 16 лет, и (или) юридические лица. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах кооператива в соответствии с размером внесенного пая. Порядок и условия внесения паевого взноса членом кооператива определяется уставом. Член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью (ст. 129 ЖК РФ).

Схема № 7

Права и обязанности собственника жилого помещения

(ст. 30 ЖК РФ)

Дата добавления: 2014-11-06