Определение внешнего износа

Определение функционального износа

Определение физического износа нормативным методом

Физический износ здания определяем по формуле (4.3).

В табл. 8.2 представлен расчет физического износа нормативным методом. Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания принимали согласно сборнику УПВС № 18, отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения», табл. 19 «Главные магазины». Физический износ определяли согласно ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий». Виды дефектов определены на основании осмотра конструкций оценщиком.

Таблица 8.2

Расчет физического износа нормативным методом

Наименование элементов объекта	Доля восстановительной стоимости Li, %	Вид дефекта	Физи-ческий износ Fi, %	Li × Fi
Фундаменты		Мелкие трещины в цоколе, местные нарушения штукатурного слоя цоколя
Стены, перегородки и колонны		Нарушение покрытия выступающих частей фасада, отдельные мелкие выбоины, трещины
Покрытия и перекрытия		Трещины в швах между плитами
Кровля		Мелкие одиночные повреждения в кровле и местах примыкания к вертикальным поверхностям
Полы		Незначительные повреждения плинтусов. Отставание линолеума в стыках и вздутие местами
Проемы		Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со стенами, щели в притворах
Отделочные работы		Местные повреждения окрасочного слоя. Мелкие трещины в плитках

Окончание табл. 8.2
Наименование элементов объекта	Доля восстановительной стоимости Li, %	Вид дефекта	Физи-ческий износ Fi, %	Li × Fi
Внутренние санитарно-технические и электротехнические работы		Ослабление мест присоединения приборов; повреждение покрытия раковин, моек, ванн
Прочие работы		Трещины стекол. Стертость дверных полотен и др.
Итого			–	1 090
Физический износ здания = 1 090/100 = 10,90 (%)

По мнению оценщика, функциональный износ у объекта оценки отсутствует.

По мнению оценщика, внешний износ у объекта оценки отсутствует.

8.3.5. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости
затратным подходом

При оценке объекта затратным подходом оценщик счел возможным не учитывать стоимость земельного участка под зданием площадью 857,38 м², находящегося в бессрочном пользовании, поскольку она очень незначительно влияет на восстановительную стоимостью здания. Оценка стоимости объекта недвижимости затратным подходом представлена в табл. 8.3.

Таблица 8.3

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Расчетные показатели	Величина показателя
Восстановительная стоимость, руб.	9 854 244
Прибыль застройщика (20 %), руб.	1 970 849
Итого затрат на строительство, руб.	11 825 093
Общий накопленный износ, %	10,90
Обесценение, руб.	1 074 112
Стоимость имущественного комплекса, рассчитанная затратным подходом, руб.	10 750 981

Прибыль застройщика учтена в оценке затратным подходом в размере 20 % от восстановительной стоимости здания (данные предоставлены специалистами ООО «ИСОН»).

Рыночная стоимость нежилого здания, расположенного
в Центральном районе города Кемерово, рассчитанная затратным подходом, на дату оценки 1 августа 2008 г. составляет 10 750 000 (десять миллионов семьсот пятьдесят тысяч) рублей без НДС.

8.4. Определение рыночной стоимости здания
сравнительным подходом

В рамках сравнительного подхода использовали метод сравнения цены 1 м² общей площади здания.

Данные объекта оценки и отобранных для сравнения аналогов приведены в табл. 8.4. Информация по объектам-аналогам принята по данным www.sibestate.ru.

Корректировки к цене 1 м² объектов-аналогов на имеющиеся различия и расчет рыночной стоимости приведены табл. 8.5.

Таблица 8.4

Данные объекта оценки и объектов аналогов

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение помещения	торговое	торговое	торговое	торговое
Цена, руб.		175 000 000	180 000 000	140 000 000
Общая площадь, м^2	1848,80	2064,17	2397,50	1707,18
Местоположение	центр	центр	центр	центр
Автомобильная стоянка	нет	есть	нет	есть
Материал наружных стен	кирпич	бетон	кирпич	кирпич
Водоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
Теплоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
Благоустройство территории	асфальт	тротуарная плитка	асфальт	асфальт
Внутренняя отделка	простая	улучшенная	простая	простая
Состояние (износ)	удовлетворительное	хорошее	плохое	хорошее
Этажность
Дата продажи	1.08.2008	1.08.2008	1.08.2008	1.08.2008
Условия сделки	продажа	предложение	продажа	предложение
Капитальность	I	II	I	II
Наличие подвала	есть	есть	есть	нет
Особенности архитектурного строения	отдельно стоящее	отдельно стоящее	пристроенное	пристроенное
Наличие охраны	есть	есть	нет	есть
Планировка	стандартная	стандартная	стандартная	улучшенная

Таблица 8.5

Корректировки и расчет рыночной стоимости
объекта оценки

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена, руб.		111 150 000	61 470 000	67 530 000
Цена за 1 м^2, руб.		84 779,84	75 078,21	82 006,58
Назначение помещения	торговое	торговое	торговое	торговое
корректировка	1,00	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	84 779,84	75 078,21	82 006,58
Общая площадь, м^2	1848,8	2 064,17	2 397,50	1 707,18
корректировка	1,09	1,12	0,98
скорректированная цена, руб.	92 410,03	84 087,60	80 366,45
Автомобильная стоянка	нет	есть	нет	есть
корректировка	0,98	1,00	0,98
скорректированная цена, руб.	90 561,83	84 087,60	78 759,12
Материал наружных стен	кирпич	бетон	кирпич	кирпич
корректировка	1,02	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	92 373,07	84 087,60	78 759,12

Продолжение табл. 8.5
Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Водоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
корректировка	1,00	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	92 373,07	84 087,60	78 759,12
Теплоснабжение	центральное	центральное	центральное	центральное
корректировка	1,00	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	92 373,07	84 087,60	78 759,12
Благоустройство территории	асфальт	тротуарная плитка	асфальт	асфальт
корректировка	0,98	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	90 525,61	84 087,60	78 759,12
Внутренняя отделка	простая	улучшенная	простая	простая
корректировка	0,98	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	88 715,10	84 087,60	78 759,12
Состояние (износ)	удовлетворительное	хорошее	плохое	хорошее
корректировка	0,92	1,08	0,92
скорректированная цена, руб.	81 617,89	90 814,61	72 458,39
Этажность
корректировка	0,98	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	79 985,53	90 814,61	72 458,39
Дата продажи	01.08.2008	01.08.2008	01.08.2008	01.08.2008
корректировка	1,00	1,00	1,00
скорректированная цена, руб.	79 985,53	90 814,61	72 458,39
Условия сделки	продажа	предложение	продажа	предложение
корректировка	0,95	1,00	0,95
скорректированная цена, руб.	75 986,26	90 814,61	68 835,47
Капитальность	I	II	I	II
корректировка	1,02	1,00	1,02
скорректированная цена, руб.	77 505,98	90 814,61	7 0212,18
Наличие подвала	есть	есть	есть	нет
корректировка	1,00	1,00	0,99
скорректированная цена, руб.	77 505,98	90 814,61	69 510,06
Особенности архитектурного строения	отдельно стоящее	отдельно стоящее	пристроенное	пристроенное
корректировка	1,00	0,99	0,99
скорректированная цена, руб.	77 505,98	89 906,46	68 814,96

Окончание табл. 8.5
Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Наличие охраны	есть	есть	нет	есть
корректировка	1,00	1,01	1,00
скорректированная цена, руб.	77 505,98	90 805,53	68 814,96
Планировка	стандартная	стандартная	стандартная	улучшенная
корректировка	1,00	1,00	0,97
скорректированная цена, руб.	77 505,98	90 805,53	66 750,51
Среднеарифметическая цена 1 м^2, руб.		78 354,01
Рыночная стоимость объекта оценки, руб.	144 860 893,69

Обоснование процентных поправок (экспертный метод). Корректировки, предложенные на цены оцениваемого объекта и аналогов, приведены на основании анализа продаж и сложившейся практики.

Все объекты-аналоги имеют с объектом оценки одинаковое назначение - торговое, поэтому вводим корректирующий коэффициент 1,00.

Традиционно объекты недвижимости, имеющие большую площадь, ценятся ниже. Поэтому для объекта-аналога 1 корректирующий коэффициент 1,09, для объекта-аналога 2 - 1,12 и для объекта-аналога 3 - 0,98.

Так как автомобильная стоянка отсутствует у объекта оценки и второго объекта-аналога, то для второго объекта-аналога принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00, а для остальных аналогов 0,98.

Кирпич - это самый востребованный, практичный и экологический материал для стен жилья. Кирпич ценят еще и за то, что стены из него «дышат». Поэтому объекты недвижимости со стенами из кирпича ценятся выше. Для объекта-аналога с бетонными стенами применяем корректирующий коэффициент 1,02,
а для объектов-аналогов 2 и 3 - 1,00.

Так как есть у всех объектов-аналогов и у оцениваемого объекта центральное водоснабжение, то для всех аналогов принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00.

Так как есть у всех объектов-аналогов и у оцениваемого объекта центральное теплоснабжение, то для всех аналогов принимаем корректирующий коэффициент, равный 1,00.

Благоустройство территории – важный фактор, влияющий на стоимость недвижимости. Территория объекта оценки заасфальтирована. Для аналога 1 принимаем корректирующий коэффициент 0,98 (так как стоимость тротуарной плитки выше стоимости асфальта), для аналогов 2 и 3 – корректирующий коэффициент 1,00 (территория заасфальтирована).

В соответствии с общим состоянием зданий к цене 1 м² аналогов 1, 3, 4 и 5 применен поправочный коэффициент на состояние 0,92, аналога 2 – 1,08.

Чем лучше отделка, тем выше стоимость объекта недвижимости. Корректирующий коэффициент для объекта-аналога 1 с улучшенной отделкой - 0,98, а для объектов-аналогов 2 и 3 - 1,00.

Чем хуже состояние объекта, тем больше затрат необходимо на его эксплуатацию и ремонт, соответственно цена объектов со значительным износом гораздо ниже, чем новых. Принимаем корректирующий коэффициент для 1 и 3 объектов-аналогов - 0,92, а для объекта-аналога 2 - 1,08.

При введении корректировки на этажность оценщик руководствовался «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС» в соответствии с которыми при этажности объекта аналога более этажности объекта оценки применялся коэффициент 0,98 (аналог 1).

Дата продажи объектов-аналогов и дата оценки совпадают, соответственно применен корректирующий коэффициент 1,00.

Цена предложения при продаже может снижаться на величину до 10 %,поэтому для аналога 2 применяем среднее значение 5 %, корректирующий коэффициент на условия сделки для этого аналога – 0,95, для аналогов 1 и 3 – 1,00.

Корректировка на группу капитальности введена в соответствии с «Консультациями по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников УПВС». Для аналогов 1 и 3 корректирующий коэффициент составил 1,02, для аналога 2 – 1,00.

У аналогов 1 и 2 имеются подвальные помещения, так же как и у оцениваемого объекта. Корректирующий коэффициент для этих аналогов – 1,00, для третьего - 0,99 (поскольку стоимость подвальных помещений несколько ниже).

Особенности архитектурного строения, в первую очередь, определяют удобством его использования. Поэтому для отдельно стоящего аналога 1 применен корректирующий коэффициент 1,00, а для пристроенных аналогов 2, 3 – 0,99, поскольку затраты на их содержание будут несколько ниже.

Объект оценки и объекты-аналоги 1 и 3 охраняются, соответственно корректирующий коэффициент – 1,00, так как объект-аналог 2 не охраняется – корректирующий коэффициент 1,01.

Объекты-аналоги 1 и 2, так же как объект оценки, имеют стандартную планировку, поэтому вводим корректирующий коэффициент 1,00, к цене 1 м² объекта-аналога 3 с улучшенной планировкой вводим понижающий коэффициент 0,97.

8.5. Определение рыночной стоимости здания
доходным подходом

Дата добавления: 2014-10-31