Метод прямой капитализации

Данный метод определяет поток доходов и преобразует его в текущую стоимость путем применения нормы капитализации.

Расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения представлен в табл. 8.6.

Таблица 8.6.

Расчет коэффициента капитализации

Компоненты ставки	Величина ставки, %
Безрисковая ставка	8,50
Поправка на риск	6,00
Поправка на низкую ликвидность оцениваемого объекта	0,00
Итого	14,50

Ведущим принципом в работе организации является стремление к получению прибыли. Это стремление ограничивается возможностью понести убытки. Здесь появляется и формируется понятие «риск».

Безрисковая ставка принята оценщиком в соответствии со ставкой Сбербанка России по вкладу на срок 1 год + 1 мес. на сумму от 10 000 000 руб. в размере 8,5 %.

Премия на ликвидность оцениваемого объекта определена согласно следующему принципу:

1) 0 % годовых для высоколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости не превышает 6 месяцев;

2) 5 % годовых для среднеликвидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости 6–12 месяцев;

3) 10 % годовых для низколиквидных объектов, у которых ожидаемый срок реализации для получения полной рыночной стоимости свыше 12 месяцев.

Оцениваемый объект относится к высоколиквидным объектам, поэтому величина рисковой ставки равна нулю.

Премия за общий риск инвестиций в недвижимость определена на основании следующих рисков.

Риски, связанные с управлением собственностью и урегулированием расчетов, отражаются на всех сторонах существующего предприятия, т. е. текущее состояние предприятия и перспективы его развития во многом определены качеством управления. Если учитывать градацию этих рисков от 0 до 5 %, то оценщик по сложившейся ситуации применяет величины, приведенные в табл. 8.7.

Таблица 8.7

Расчет поправки на риск

Компоненты ставки	Величина ставки, %
Риск, связанный с управлением собственностью
Риск урегулирования расчетов
Финансовый риск
Итого

К финансовым рискам можно отнести риски, связанные
с управлением финансами и взаимоотношением партнеров в процессе сделки - неисполнение договорных обязательств по сделке, невозврат кредита и прочие непредвиденные расходы. При тех же градациях рисков оценщик применяет коэффициент 3 %.

Данные о доходности объекта предоставлены собственником. Чистый операционный доход от использования объекта оценки составляет 15 973 632,00 руб. (1 200 · 1 848,80 · 12 · 0,60 = = 15 973 632,00).

Подставляя значения в формулу (5.1), получаем

Рыночная стоимость оцениваемого объекта, определенная методом прямой капитализации в рамках доходного подхода, равна 110 162 980 руб. без НДС.

Дата добавления: 2014-10-31