В сфере капитального строительства 10 страница

Специальным основанием заключения государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд служит Перечень строек и объектов для федеральных государственных нужд, который ежегодно формируется Министерством экономического развития РФ и подлежит утверждению Правительством РФ.

Порядок заключения государственного (муниципального) контракта дифференцирован в зависимости от способа размещения государственного (муниципального) заказа на выполнение работ для государственных (муниципальных) нужд. При проведении торгов государственный (муниципальный) контракт с подрядчиком, победившим на торгах, должен быть заключен государственным (муниципальным) заказчиком не позже чем через 20 дней со дня проведения торгов. В противном случае подрядчик - победитель торгов вправе обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении государственного (муниципального) заказчика к заключению контракта и потребовать возмещения убытков, вызванных уклонением последнего от его заключения.

В случаях, когда государственный (муниципальный) контракт оформляется на основе доведенного до подрядчика и принятого им государственного (муниципального) заказа на выполнение подрядных работ, действует следующий порядок его заключения. Сначала проект контракта разрабатывается государственным (муниципальным) заказчиком и направляется подрядчику, который должен рассмотреть и подписать его в 30-дневный срок со дня его получения и возвратить один подписанный экземпляр государственному (муниципальному) заказчику. Если подрядчика не устраивают отдельные условия проекта контракта, он в тот же срок должен возвратить государственному (муниципальному) заказчику подписанный проект контракта вместе с протоколом разногласий по отдельным его условиям. В тот же 30-дневный срок подрядчик может уведомить государственного (муниципального) заказчика о своем отказе от заключения государственного (муниципального) контракта.

Государственному (муниципальному) заказчику предоставляется 30 дней для рассмотрения полученного от подрядчика протокола разногласий к контракту. В течение указанного срока государственный (муниципальный) заказчик может сообщить подрядчику о принятии его редакции спорных условий либо об отклонении протокола разногласий. В последнем случае, а также при истечении 30-дневного срока разногласия по государственному (муниципальному) контракту могут быть переданы контрагентом стороны, обязанной заключить контракт, в срок не позднее 30 дней на рассмотрение арбитражного суда. Если же сторона, для которой заключение контракта является обязательным, уклоняется от его заключения, другая сторона может обратиться в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению государственного (муниципального) контракта.

Однако соблюдения формального порядка и сроков действий сторон по оформлению договорных отношений еще недостаточно для признания государственного (муниципального) контракта заключенным. Необходимо, чтобы сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям контракта (п. 1 ст. 432 ГК). Для государственного (муниципального) контракта на выполнение подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд в ст. 766 ГК предусмотрен перечень его существенных условий, к которым отнесены следующие условия:

- об объеме и стоимости подлежащей выполнению работы;

- о сроках начала и окончания работы;

- о размере и порядке финансирования и оплаты работы;

- о способах обеспечения исполнения обязательств сторон.

Кроме того, в случаях, когда государственный (муниципальный) контракт заключается по результатам торгов или запроса котировок цен на работы, проводимых в целях размещения заказа на выполнение подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд, его условия определяются в соответствии с объявленными условиями торгов или запроса котировок цен на работы и представленным на конкурс предложением подрядчика, признанного победителем (п. 2 ст. 766 ГК).

Круг условий, составляющих содержание государственного (муниципального) контракта (в том числе и существенных условий), расширяется специальным законодательством. Например, в силу п. 3 ст. 72 БК в государственный (муниципальный) контракт должно быть включено "обязательное условие" о выплате неустойки на случай нарушения исполнителем своих обязательств (впрочем, данное требование корреспондирует с положением ст. 766 ГК о необходимости предусматривать в государственном (муниципальном) контракте условия о способах обеспечения исполнения обязательств сторон). Законом о поставках продукции предусмотрена возможность включения в государственный контракт условий, обеспечивающих контроль со стороны государственного заказчика (без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика) за ходом работ, а также условий о консультативной и иной помощи подрядчику, оказываемой государственным заказчиком.

Поскольку предмет государственного (муниципального) контракта могут составить подрядные строительные работы и (или) проектные и изыскательские работы, при определении круга его существенных условий необходимо учитывать также правила, регулирующие соответственно договор строительного подряда и договор подряда на выполнение проектных и изыскательских работ с учетом общих положений о договоре подряда, применяемых к названным договорам. Например, если государственным (муниципальным) контрактом предусматривается выполнение строительных работ, такой контракт обязательно должен включать условие о составе и содержании проектно-технической документации, а также о порядке и сроке ее подготовки (п. 2 ст. 743 ГК). Если же по государственному (муниципальному) контракту подлежат выполнению проектные и изыскательские работы, такой контракт не может обойтись без условий, конкретизирующих порядок и сроки передачи подрядчику задания на проектирование и иных исходных данных, необходимых для составления проектно-технической документации (ст. 759 ГК).

В силу отсутствия в ГК каких-либо специальных правил, регулирующих исполнение государственного (муниципального) контракта на выполнение подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд, к соответствующим отношениям также подлежат применению нормы об исполнении сторонами обязательств, вытекающих соответственно из договора строительного подряда и договора подряда на выполнение проектных и изыскательских работ.

Не предусмотрены ГК и какие-либо специальные правила об ответственности государственного (муниципального) заказчика и подрядчика за нарушение государственного (муниципального) контракта на выполнение подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд. Некоторые положения о такой ответственности содержатся в специальном законодательстве. Так, Основными положениями порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд предусмотрено, что в случае задержки аванса, а также оплаты выполненных работ и окончательного расчета с подрядчиком государственный заказчик возмещает подрядчику причиненные убытки, включая затраты, выразившиеся в уплате процентной ставки по займам и кредитам. При нарушении со стороны подрядчика предусмотренных государственным контрактом сроков ввода в эксплуатацию предприятий, зданий, сооружений, пусковых комплексов и очередей, а равно отдельных объектов бюджетное финансирование и льготное государственное кредитование приостанавливаются, а с виновного подрядчика взыскивается неустойка (штраф) в размере 1/1000 части договорной стоимости за каждый день просрочки завершения строительства.

5. Изменение и прекращение государственного

(муниципального) контракта на выполнение подрядных работ

В ст. 767 ГК предусмотрено, что в случае уменьшения соответствующими государственными органами или органами местного самоуправления в установленном порядке средств соответствующего бюджета, выделенных для финансирования подрядных работ, стороны государственного (муниципального) контракта должны согласовать новые сроки, а если необходимо, и другие условия выполнения работ. При этом подрядчику предоставлено право требовать от государственного (муниципального) заказчика возмещения убытков, причиненных изменением сроков выполнения работ. Таким образом, изменение государственного (муниципального) контракта возможно лишь при наличии определенных законом обстоятельств.

Во-первых, основанием для обязательного внесения изменений в государственный (муниципальный) контракт может служить лишь правомерное уменьшение бюджетного финансирования подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд. Если такое изменение бюджетного финансирования произведено без предусмотренных законодательством оснований и с нарушением установленного порядка, государственный (муниципальный) контракт не подлежит изменению, а государственный (муниципальный) заказчик должен нести ответственность перед подрядчиком за нарушение своих обязательств по финансированию и оплате подрядных работ.

Во-вторых, правомерное уменьшение бюджетного финансирования является обязательным основанием изменения государственного (муниципального) контракта в части сроков проведения подрядных работ, а при необходимости и иных условий. Следовательно, если подрядчик или государственный (муниципальный) заказчик не пожелают вносить такие изменения, их контрагент вправе предъявить требование об изменении контракта в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК). Заинтересованной стороной на рассмотрение арбитражного суда могут быть переданы и разногласия, касающиеся отдельных условий соглашения об изменении государственного (муниципального) контракта.

В-третьих, приведенное правило включает в себя и определенное средство защиты законных интересов подрядчика в виде возможности возмещения за счет государственного (муниципального) заказчика убытков, причиненных изменением сроков производства подрядных работ.

Изменения государственного контракта, не связанные с уменьшением бюджетного финансирования подрядных работ, производятся в случаях и порядке, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 767, ст. 450 ГК).

Расторжение государственного (муниципального) контракта допускается всеми известными способами: по соглашению сторон; по требованию одной из сторон; путем одностороннего отказа от договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Вряд ли это может быть признано разумным в связи с тем значением, которое имеют государственные (муниципальные) контракты на выполнение подрядных работ для государственных (муниципальных) нужд в деле обеспечения потребностей государства и общества.

§ 5. Договор участия в долевом строительстве

1. Юридическая природа договоров об участии в строительстве

При совместном строительстве зданий, сооружений, иных объектов недвижимости заинтересованные в их возведении организации во многих случаях не вступают в отношения с подрядчиками на основе договора строительного подряда, а используют иные договорные формы, называемые ими договорами о совместной деятельности, о сотрудничестве в строительстве и эксплуатации объекта, об участии в долевом строительстве, договорами долевого участия и т.п. В судебно-арбитражной практике указанные договоры обычно объединяются термином "договоры на участие в строительстве" <1>.

--------------------------------

<1> См.: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 9. С. 85.

В большинстве случаев такой договор мог бы быть квалифицирован в качестве договора простого товарищества (о совместной деятельности), участники которого совместно действуют для достижения общей цели и объединяют для этого свои вклады, создавая общую долевую собственность (ст. ст. 1041, 1043 ГК) <1>. Однако в ряде ситуаций в нем отсутствуют признаки как договора простого товарищества, так и других известных ГК договоров.

--------------------------------

<1> См.: п. п. 2 и 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56; Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М., 2004. С. 726 (автор главы - В.В. Чубаров). Подробнее об этом договоре см. также § 1 гл. 49 настоящего тома учебника.

От договора строительного подряда договор об участии в строительстве отличается тем, что участник долевого строительства (инвестор) не обладает правомочиями, которыми наделен заказчик в договоре строительного подряда: давать задание подрядчику, осуществлять контроль за ходом строительства и т.п. На участника долевого строительства также не возлагаются обязанности, характерные для заказчика в отношениях строительного подряда: по предоставлению земельного участка, обеспечению строительства материалами и оборудованием, оказанию подрядчику необходимых услуг и т.п. Круг его обязанностей, как правило, сводится к уплате застройщику определенной денежной суммы в счет обещанных жилых или нежилых помещений.

Данное обстоятельство сближает договор об участии в строительстве с договором купли-продажи, в особенности с такой его разновидностью, как купля-продажа товара в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Однако специфика этого договора не позволяет квалифицировать его и в качестве договора купли-продажи будущей недвижимости. Во-первых, на момент его заключения соответствующие жилые и нежилые помещения еще не построены и по этой причине не могут быть индивидуализированы, став предметом договора продажи недвижимости (ст. 554 ГК). Во-вторых, право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК), которая может иметь место лишь после окончания строительства и введения построенного объекта в эксплуатацию. Поэтому продавец (застройщик) может заключить договор продажи недвижимости (жилых или нежилых помещений) лишь после государственной регистрации права собственности на построенный объект.

Договор об участии в строительстве не может быть признан и предварительным договором купли-продажи, поскольку содержанием предварительного договора может служить только обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, что не имеет места в договоре об участии в строительстве.

Судебно-арбитражная практика по разрешению споров, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договоров об участии в строительстве, не обладающих признаками договоров простого товарищества, рассматривает их как непоименованные договоры (п. 2 ст. 421 ГК), применяя общие положения ГК об обязательствах и договорах.

Например, по одному из дел товарищество обратилось в арбитражный суд с иском об обязании предприятия передать в натуре две трехкомнатные квартиры, как это предусмотрено договором на участие в строительстве. Ответчик признал иск, но сослался на невозможность исполнения обязательства, так как весь дом заселен. В связи с этим истец изменил предмет иска и попросил взыскать убытки в виде стоимости квартир. Суд, исходя из того, что ответчик не выполнил обязательство по передаче квартир, взыскал в пользу истца убытки в виде денежной суммы, необходимой для покупки двух трехкомнатных квартир, адекватных по качеству тем, которые подлежали передаче ему в построенном сторонами доме по ценам, действовавшим в день предъявления иска (п. 3 ст. 393 ГК) <1>.

--------------------------------

<1> См.: п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 июля 2000 г. N 56.

Отсутствие специального законодательства, которое регулировало бы отношения, связанные с долевым участием в строительстве, в течение длительного времени порождало проблему незащищенности прав и законных интересов граждан и организаций, выступающих в роли дольщиков по договорам об участии в строительстве, чем нередко пользовались недобросовестные участники имущественного оборота. Привлекая денежные средства граждан и организаций, различные инвестиционные компании зачастую использовали их не по целевому назначению, а в случае их несостоятельности (банкротства) не завершенные строительством объекты включались в конкурсную массу, а граждане и организации-дольщики теряли свои деньги. Даже в тех случаях, когда удавалось завершить строительство жилых домов или административных зданий, дольщики вынуждались к внесению дополнительных платежей либо оказывалось, что на одни и те же жилые или нежилые помещения претендуют сразу несколько граждан или организаций.

В связи с этим в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе <1> было признано необходимым разработать и принять самостоятельный закон о договорах долевого участия в строительстве. Основные обязанности сторон такого договора должны заключаться в организации строительства жилого дома (для застройщика) и инвестировании денежных средств в строительство дома (для дольщика). Обязательным условием вступления застройщика в такие договорные отношения необходимо признавать предварительное получение им прав на земельный участок под строительство, наличие проектно-сметной документации и необходимых разрешений на строительство, а также предоставление обеспечения на сумму, равную объему привлеченных средств дольщиков. Предлагалось ввести обязательную государственную регистрацию обременения прав застройщика на земельный участок и строящееся здание правами дольщика, вытекающими из договора долевого участия в строительстве, что обеспечивало бы приоритет права на получение жилого помещения того дольщика, чьи права были зарегистрированы ранее. По окончании строительства застройщик после государственной регистрации своего права собственности во исполнение обязательств по договору обязан передать жилые помещения в собственность дольщиков. Изложенные подходы предлагалось распространить и на договоры долевого участия в строительстве, предметом которых являются нежилые здания (помещения) <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе: Принята Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.

<2> См.: Там же. С. 54 - 56.

Основные положения Концепции были реализованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" <1> (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Согласно этому Закону между застройщиком и участником долевого строительства заключается особый договор участия в долевом строительстве, который и служит правовым основанием для строительства на принципах долевого участия многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40 (с послед. изм.).

Договоры об участии в строительстве, остающиеся за пределами сферы действия Закона об участии в долевом строительстве (например, договоры об участии в строительстве объектов производственного назначения либо иных объектов недвижимости, не имеющих в своем составе жилых или нежилых помещений) и не отвечающие признакам договора простого товарищества, сохраняют статус непоименованных договоров.

2. Понятие и признаки договора участия

в долевом строительстве

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на его ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется принять указанный объект и уплатить за него обусловленную договором цену (ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Договор долевого участия в строительстве представляет собой самостоятельный двусторонний и возмездный договор, отличающийся от иных гражданско-правовых договоров. Его характерными признаками являются следующие.

Во-первых, особый субъектный состав: одной из сторон этого договора выступает застройщик - юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для создания на этом земельном участке многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве). Информация о застройщике должна быть опубликована им в средствах массовой информации или размещена в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования.

Другая сторона - участник долевого строительства обычно характеризуется множественностью лиц. В качестве участника долевого строительства может выступать любой гражданин или юридическое лицо, внесшие свои денежные средства в счет причитающихся передаче им в собственность объектов долевого строительства - жилых и нежилых помещений.

В случае смерти гражданина - участника долевого строительства его обязательства по договору переходят к наследникам и застройщик не вправе отказать им во вступлении в договор. Существующие на день открытия наследства имущественные права и обязанности, основанные на договоре долевого участия в строительстве, входят в состав наследства участника долевого строительства (п. п. 7 и 8 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве). При реорганизации юридического лица - участника долевого строительства также имеет место универсальное правопреемство по его обязательствам, вытекающим из данного договора, которое определяется по общим правилам ст. ст. 57, 58 ГК.

Во-вторых, специфика рассматриваемого договора, которую характеризует цель привлечения застройщиком денежных средств организаций и граждан - строительство (создание) многоквартирных домов и иной недвижимости, отличающая его, в частности, от договоров, по которым банки и иные кредитные организации также привлекают денежные средства граждан и организаций для их последующего размещения, в том числе путем выдачи кредитов и получения прибыли <1>.

--------------------------------

<1> Подробнее об этих договорах см. § 2 гл. 48 настоящего тома учебника.

В-третьих, предмет договора участия в долевом строительстве: застройщик не только должен совершить действия, обеспечивающие строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, но и передать каждому из дольщиков конкретное жилое (нежилое) помещение, предусмотренное договором (тогда как по договору строительного подряда результат строительных работ - здание, сооружение иной объект недвижимости - должен быть и построен подрядчиком и в целом передан заказчику).

В-четвертых, ограничение сферы его действия, предопределенное спецификой его предмета: по этому договору возможно строительство (создание) только зданий, имеющих в своем составе жилые или нежилые помещения, поскольку объектом долевого строительства ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве называет только жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости (а также права на общее имущество в нем).

В-пятых, наличие ряда предварительных обязанностей застройщика, исполнение которых является необходимым условием для заключения в будущем договоров участия в долевом строительстве с гражданами и организациями. В частности, он должен получить в установленном порядке разрешение на строительство, опубликовать свою проектную декларацию, обеспечить государственную регистрацию права собственности или права аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства.

В-шестых, наличие дополнительных мер защиты прав и интересов участников долевого строительства. Они наделены залоговым правом на земельный участок (право аренды земельного участка) и строящийся на нем объект недвижимости, которое возникает в силу прямого указания закона и не требует оформления путем заключения отдельного договора залога. Кроме того, Правительству РФ предоставлено право издавать правила, обязательные для сторон данного договора при его заключении и исполнении (положения, типовые договоры и т.п.), а если в роли участников долевого строительства выступают граждане, к соответствующим отношениям подлежит применению также и законодательство о защите прав потребителей (п. 9 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве).

Этими же целями продиктовано широкое использование публично-правовых элементов в регулировании договора участия в долевом строительстве, которые проявляются, в частности, в правилах:

- о необходимости государственной регистрации права застройщика на земельный участок или права аренды земельного участка, а также его права собственности на жилые (нежилые) помещения в построенном доме, самого договора участия в долевом строительстве и сделки по уступке участником долевого строительства права требования по этому договору, возникновения права собственности участника долевого строительства на жилое (нежилое) помещение (ст. ст. 3, 8, 13, 16, 17 Закона об участии в долевом строительстве);

- об обязанности застройщика получить разрешение на строительство (ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве);

- о необходимости подготовки застройщиком проектной декларации, включающей в себя информацию о нем и о проекте строительства, и ее опубликования в средствах массовой информации или размещения в информационно-телекоммуникационных сетях (ст. ст. 19 - 21 Закона об участии в долевом строительстве);

- об особых требованиях, предъявляемых к застройщику в части производства, размещения и распространения рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства - граждан и организаций (ст. 22 Закона об участии в долевом строительстве);

- о государственном регулировании, контроле и надзоре в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве);

- о введении новых составов административных правонарушений в области долевого строительства и установлении административной ответственности за указанные нарушения (ст. 25 Закона об участии в долевом строительстве).

Несмотря на то что отдельные из перечисленных признаков договора участия в долевом строительстве могут быть присущи и некоторым другим договорам, в своей совокупности они, безусловно, свидетельствуют о самостоятельности данного гражданско-правового договора.

3. Заключение договора участия в долевом строительстве

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками долевого строительства по поводу строительства конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных обязанностей, предусмотренных Законом об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, в порядке, предусмотренном ст. ст. 30 - 32 ЗК. Право собственности или право аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своем составе жилые или нежилые помещения (ст. 8 Градостроительного кодекса).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования свою проектную декларацию, состоящую из двух частей: информации о застройщике и информации о проекте строительства (ст. 19 Закона об участии в долевом строительстве).

При этом к моменту опубликования своей проектной декларации, включающей в себя подробные сведения о проекте строительства, застройщик уже должен располагать информацией об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные строительно-монтажные и другие работы, а также иметь составленную и прошедшую государственную экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ, и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объеме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который, в свою очередь, должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

Дата добавления: 2014-11-25