Вопрос 46 Право собственности на общее имущество собственников в многоквартирном доме

Статья 36.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Собственникам помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме

1) независимо от количества собственников,

2) независимо от количества помещений в таком доме,

3) наличия или отсутствия ТСЖ

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

/////Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47

"Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции"

Общее имущество в многоквартирном доме является единым неделимым объектом и находится в общей долевой собственности.

////Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491

"Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность"

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

Земельным кодексом РФ (ч. 2 ст. 36), Жилищным кодексом РФ (ст. 36) Вводным законом к ЖК РФ (ст. 16) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме не могут иметь на земельный участок иных прав, кроме права собственности.

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

з) внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

стояки, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства

коллективные (общедомовые) приборы учета холодной и горячей воды,

и) внутридомовая инженерная система водоотведения.

- водостоки,

- вытяжные трубы,

- канализация,

ответвления от стояков до первых стыковых соединений,

к) внутридомовая инженерная система газоснабжения, технические устройства на газопроводах

- газопроводы от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорного крана (отключающего устройства), расположенного на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию,

- коллективные (общедомовые) приборов учета газа

л) внутридомовая система отопления

-стояки, обогревающие элементы,

- коллективные (общедомовые) приборы учета тепловой энергии,

- а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

м) внутридомовая система электроснабжения до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии,

Внутренняя граница сетей разграничивает общее имущество, относящееся к дому от имущества, относящегося к отдельной квартире.

Определяется в основном первым отключающим устройством, первым стыковым соединением на ответвлении от общего стояка.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома.

Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Границей эксплуатационной ответственности (граница разграничения бремени на содержание и ремонт сети между собственниками многоквартирного дома и собственниками сети) при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Характерные особенности общего имущества в многоквартирном доме:

1. Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению.

2. Владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляется по соглашению всех участников долевой собственности.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме и путем его реконструкции.

Это означает, что

- согласие всех домовладельцев нужно только в том случае, если реконструкция приводит к уменьшению общего имущества;

- в том случае, если реконструкция не приводит к уменьшению общего имущества, то достаточно принятия общим собранием домовладельцев решения 2/3 голосов от общего числа голосов;

- любые действия, влекущие уменьшение общего имущества, могут производиться только путем реконструкции, но ни в какой иной форме и только с согласия всех домовладельцев.

В соответствии с п. 14 ст. 1 ГСК РФ под реконструкцией здания понимается изменение его параметров, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе:

- надстройка;

- перестройка;

- расширение;

- замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций (за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов).

Является тот или иной вид работы реконструкцией носит не юридический а технический характер.

устройство отдельного входа в жилом помещении, в том числе путем трансформации оконного проема в дверной, расположенном в многоквартирном доме признается судебной практикой реконструкцией,

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

5. В случае разрушения, гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.

Вопрос 47, 51 Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, комунналной квартире Статья 37,42 ЖК РФ)

Формулы:

1. Общее правило для жилых и нежилых помещений:

Доля собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Например: 50 кв.м. – площадь квартиры

10000 кв.м. – общая площадь

50/10000=0,005 – доля

2. Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире ( коридор, кухня, ванная комната, туалет) пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

20 кв.м. – площадь комнаты

100 кв. м – площадь коммунальной квартиры.

20/100=0,2

3. Доля собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.

20 кв.м. – площадь комнаты

100 кв. м – площадь коммунальной квартиры.

20/100=0,2 – доля в коммунальной квартире

20 кв.м – площадь помещений составляющих общее имущество

20/5=4 кв.м.

20+4=24

10000 общая площадь помещений многоквартирного дома

24/10000=0,0024 – доля в праве общей собственности

Характерные черты доли на общее имущество собственников.

1. Нормы, определяющие формулы носят императивный характер и не могут быть изменены соглашением участников долевой собственности.

2. Доля следует судьбе права собственности на указанное помещение.

3. Доля не может быть выделена в натуре.

4) распоряжение долей возможно только одновременно с распоряжением праваом собственности на указанное помещение.

Вопрос 48. Содержание общего имущества в многоквартирном доме и коммунальной квартире.

Собственники помещений соразмерно своим долям в праве общей собственности в многоквартирном доме, а также в коммунальной квартире несут за счет собственных средств бремя расходов на содержание соответствующего общего имущества.

Отступлением от принципа долевого распределения бремени расходов является, установленная законом льгота для отдельных категорий граждан.

////Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме установлены Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491.

Обязательные расходы состоят из:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

? Плата на содержание лифта:

Обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, пользуется фактически собственник общим имуществом или нет.

Содержание общего имущества включает в себя:

а) осмотр общего имущества

- проводится собственниками, управляющей организацией с привлечением специалистов

- составляется акт осмотра

б) обеспечение готовности внутридомовых инженерных систем и оборудования к предоставлению коммунальной услуги электроснабжения;

в) обеспечение в помещениях установленных законодательством Российской Федерации температуры и влажности.

г) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

д) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

е) организацию мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп и их передачу в специализированные организации по сбору, использованию, обезвреживанию, транспортированию, размещению отходов I - IV класса опасности;

Ё) меры пожарной безопасности;

ж) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства;

з) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.

и) проведение обязательных в отношении общего имущества мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности.

к) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка приборов учета и т.д.).

//////Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме установлен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290

Содержание общего имущества обеспечивается:

1) собственниками помещений:

А) путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией

Б) путем заключения прямых договоров о содержании и ремонте общего имущества с поставщиками услуг и исполнителями работ.

2)ТСЖ, ЖК, ЖСК

А) путем членства собственников помещений в указанных организациях

Б) путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами указанных организаций отдельных договоров о содержании и ремонте общего.

Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда;

б) акты о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования

г) инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства. Указанная инструкция включает в себя рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, рекомендуемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также может включать в себя рекомендации проектировщиков, поставщиков строительных материалов и оборудования, субподрядчиков.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 – 49 ЖК РФ)

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

В силу ст. 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Исключительная компетенция общего собрания ч. 2 ст. 44 ЖК РФ:

1) вопросы реконструкции многоквартирного дома, строительство зданий, строений, сооружений.

2) вопросы капитального и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме (необходимость проведения, размер взноса, получение кредита на кап ремонт)

3) вопросы о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (стоянки дет площадки заборы, шлагбаумы)

4) вопросы пользования общим имуществом иными лицами (установка и эксплуатацию рекламных конструкций); как собственниками так и не собственниками помещений

5) вопросы наделения полномочиями на заключение договоров

6) выбор способа управления многоквартирным домом;

7) иные вопросы (по сути закрытый так как только в ЖК РФ).

- определение размера платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив (ч7 ст. 156 ЖК);

- решение вопросов, связанных с непосредственным управлением многоквартирным домом (ч. 3 ст. 164 ЖК).

Дата добавления: 2014-11-18