Метод дисконтування. 1 страница

Загальна методологія використання цього методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Це означає, що земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштують стільки, скільки вони генерують економічних результатів.

Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і порівняння грошових припливів і відпливів капіталу підприємства щодо даного об’єкта:

CF⁺ - приплив капіталу підприємства за i- й рік (період)

CF^- - відплив капіталу підприємства за i - й рік (період)

F_mi - дисконтний множник, визначений як відповідна функція грошової одиниці для i–го періоду за попередньо встановленою ставкою дисконта щодо базового періоду

Специфіка оцінювання окремих об’єктів виявляється в особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують методи, зазначені в додатку 1.[1.с.107-109]

Економічна сутність шести функцій грошової одиниці

Функція грошової одиниці	Економічна сутність	Технологія розрахунку	Сфера використання в оціночній практиці
Майбутня вартість грошової одиниці (F₁)	Відображає зростання грошової одиниці, покладеної на депозит. Відсоток нараховується на початкову суму та відсотки, нараховані раніше	r – процентна ставка (ставка дисконту) n – число періодів нарахування процентів	Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з його теперішньої ринкової вартості
Нагромадження грошової одиниці за період (F₂)	Показує майбутню вартість серії регулярних однакових платежів за певний період за відповідної відсоткової ставки		Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки, виходячи з величини платежу у серії виплат і часу їх здійснення
Фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу) (F₃)	Показує суму первинного інвестування, необхідну для нагромадження грошової одиниці з урахуванням нарахованих відсотків		Визначення щорічної суми, необхідної для відшкодування інвестицій у купівлю нерухомості
Поточна вартість грошової одиниці (F₄)	Показує теперішню вартість грошової одиниці, яку очікується отримати у майбутньому		Приведення майбутніх грошових доходів від експлуатації об’єкта до теперішньої (поточної) вартості. розрахунок поточної величини грошової суми, яку буде отримано в майбутньому від продажу об’єкта
Поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету) (F₅)	Дає змогу визначити теперішню вартість через серію однакових майбутніх платежів	- для звичайного ануїтету - для авансованого ануїтету	Розрахунок майбутніх однакових грошових надходжень
Коефіцієнт амортизації грошової одиниці (F₆)	Служить для розрахунку періодичних платежів за основну суму боргу та відсотки за нього		Використовується для визначення вартості об’єкта, придбаного за рахунок кредитних ресурсів

Базуються на використанні коефіцієнта, який уможливлює переведення чистих потоків капіталу від використання об’єкта у його вартість. Інакше кажучи, необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнта капіталізації для нього.

Як правило, методи капіталізації використовуються у разі дохідного використання об’єкта оцінки.

У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах – очікування, заміщення та попиту і пропонування.

Суть коефіцієнта капіталізації полягає в поєднанні двох економічних процесів – отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника.

Залежно від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього заведено розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

2. коефіцієнт капіталізації власного капіталу

3. коефіцієнт капіталізації позикового капіталу

4. коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнта капіталізації:

3. методом сумування: прямолінійне відшкодування капіталу, повернення капіталу за фактором фонду відшкодування тощо.

5. метод пов’язаних інвестицій: для власного та позикового капіталу, для порівнянних елементів.

7. метод фінансових показників схожих підприємств

У разі встановлення коефіцієнта капіталізації на рівні попередньо визначеної ставкидисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені в часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт уже враховує всі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод зіставного продажу (на підставі порівняльного продажу) є найшвидшим та найпростішим у використанні, а отже, і найпоширенішим. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, способи фінансування, необхідний рівень платоспроможності, ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає в неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів - аналогів через закритий характер такої інформації.

Метод підсумовування (кумулятивної побудови) розглядає визначення коефіцієнта капіталізації за наступною схемою:

Ставка дисконту (метод кумулятивної побудови, метод порівняльного продажу, метод капітальних активів, метод пов’язаних інвестицій, метод середньозваженої вартості капіталу, метод внутрішньої норми дохідності, метод ставки LIBOR)

Норма (ставка) відшкодування капіталу (метод прямолінійного відшкодування (метод Рінга), метод повернення за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда), метод повернення капіталу за фактором фонду відшкодування та базовою ставкою дисконту (метод Хоскольда))

Порядок урахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації, має суттєве значення і може бути поданий у такій послідовності:

1 .Визначення безризикової ставки капіталізації – ця ставка береться за базову та визначається на рівні ставок за валютними операціями на європейських ринках капіталу, з урахуванням ризику країни. За умов нашої національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.

2. Компенсація за ризик об’єкта – відображає рівень ризику інвестування капіталу в конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.

3. Компенсація за низьку ліквідність – відображає рівень ризику іммобілізації капіталу в конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.

4. Компенсація за інвестиційний менеджмент – відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який постає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестора-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів, необхідну для його компенсації.

5. Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов – відображає прогнозовані зміни вартості об’єкта під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою має назву методу Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням її реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за формулою:

n_В – період повернення (відшкодування) капіталу (в окремих випадках – обернена величина від результативності його використання).

Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування (метод Інвуда) передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:

де F₃ – коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n.

Використання такого методу уможливлює реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією самою ставкою доходності. Він використовується за рівновеликих періодичних платежів, отриманих від експлуатації об’єкта.

Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу за без ризиковою ставкою дисконту та проміжок часу, за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу – реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим, як початкові інвестиції, тобто повторному інвестуванню властивий підвищений рівень ризику.

Інші методи побудови коефіцієнта капіталізації передбачають ознайомлення з таблицею щодо ризику різних груп інвестицій, таблиця 4.3.

Коефіцієнти капіталізації відповідно до окремих груп інвестицій

Групи ризику	Типи інвестицій (інституції)	Коефіцієнт капіталізації, %
	Вкладення капіталу в підприємства, що давно функціонують, мають значні активи, добру репутацію, працюють стабільно в стабільних сферах бізнесу
	Вкладення капіталу у великі компанії, які потребують вагомих зусиль щодо управління ними та підтримання досягнутого рівня. Сюди слід віднести більшість відомих світових компаній.	12,5
	Вкладення капіталу у високодохідні великі фірми, діяльність яких чутлива до макроекономічних коливань
	Інвестиції у фірми, управління якими не потребує високих управлінських здібностей та значних капіталовкладень
	Інвестиції у малі високо конкурентоспроможні фірми, фінансування яких не потребує великих витрат
	Вкладення капіталу у фірми, успішність функціонування та розвитку яких залежить від управлінських здібностей та спеціального досвіду ключової особи чи групи осіб, а також у ті, що потребують незначних поточних вливань капіталу, мають високу конкурентоспроможність, а водночас високий ризик банкрутства
	Вкладення капіталу в підприємство одноосібного власника, який працює в сфері торгівлі, чи надання послуг, не потребує суттєвих витрат для поточного фінансування, але має високу кваліфікацію та практичний досвід у даній сфері бізнесу

Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації відніманням від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:

R – прогнозований розмір зростання вартості об’єкта

F₃ – коефіцієнт фонду відшкодування капіталу та вибраної ставки дисконту.

Метод Елвуда визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу, скореговану на:

1) суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту;

2) величину приросту частки власного капіталу в загальній структурі вартості об’єкта

3) зміну регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкта.

Розрахунок коефіцієнта згідно з даним методом проводиться за такою формулою:

p_BK- дохідність використання власного капіталу

q_p - частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкта

Слід зазначити, що з розвитком оціночної практики метод Елвуда було дещо модифіковано. Однією з найбільш відомих модифікацій є формат формули Акерсона.

Метод фінансових показників схожих підприємств використовується за умови доступності відповідної детальної інформації, а сам коефіцієнт капіталізації визначається як відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистого виторгу від реалізації їх продукції уважають, що цей показник ураховує як повернення капіталу, так і дохідність його використання. Проте коефіцієнт капіталізації не враховує відмінностей у структурі капіталу підприємств, а також у їхній амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації згідно з цим методом визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого відсотка на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми всього капіталу підприємств.

Метод ринкового мультиплікатора визначає ставку капіталізації з співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) і розміру річного чистого доходу від його господарського використання. Загальний розрахунок проводиться за такою формулою:

Як приклад використання цього методу можна запропонувати коефіцієнти капіталізації та відповідні їм ринкові мультиплікатори, визначені за даними російських підприємств (табл. 4.4)

Коефіцієнти капіталізації та ринкові мультиплікатори

Галузь промисловості	Мультиплікатор, %	Коефіцієнт капіталізації, %
Нафтопереробка	14,20	7,04
Зв’язок	10,90	9,17
Електроенергетика	6,00	16,67
Машинобудування	3,50	28,57
Кольорова металургія	2,65	37,74
Нафтохімія	0,90	111,11

5. Порівняльна характеристика різних методологій оцінки потенціалу підприємства.

Доцільно зазначити, що кожен з названих методів має свої переваги та недоліки і тільки на основі комплексного використання напрацьованого досвіду оцінки можна досягти реального визначення вартості майна та втіленого у ньому потенціалу. Основні переваги та недоліки описаних оціночних концепцій наведено в таблиці 5.1.

Слід зазначити, що прикладна оцінка потенціалу підприємства проводиться на основі всіх підходів та всіма доступними методами (залежно від кваліфікації аналітика). Кінцевий вибір величини вартості об’єкта проводиться на основі визначення її середньоарифметичного еквіваленту з урахуванням вагомості отриманих результатів чи суб’єктивної думки експерта. Доцільно наголосити, що процес гармонізації отриманих величин вартості не зводиться до механічного усереднення, - це імовірнісний розрахунок ринкової вартості, величина якої перебуває в межах від мінімальної до максимальної розрахункової вартості об’єкта. Кінцевий висновок робиться на основі логічних науково обґрунтованих умовиводів, які передбачають повторний аналіз вартісноутворювальних факторів, перевірку розрахункових процедур тощо.

Переваги та недоліки різних методологій оцінки потенціалу підприємства

Підхід	Переваги методів	Недоліки методів
Витратний підхід	1.Аналіз варіантів найліпшого та найефективнішого використання земельної ділянки 2. Техніко-економічний аналіз можливостей нового будівництва та різного роду поліпшення. 3. Остаточне збалансування величини ринкової вартості підприємства з його можливостями за кожним зі структурних елементів. 4. Оцінка об’єктів загальнодержавного чи унікального характеру. 5. оцінка потенціалу за умови малоактивного та нерозвинутого ринку капіталу, нерухомості, землі тощо	1.Використання минулої господарської інформації потребує їх приведення до одного часового періоду, механізм розрахунків у цьому аспекті не можна назвати досконалим. 2.Ігнорування перспектив розвитку підприємства та ринкового середовища. 3. Повністю випадають із кола досліджень індивідуальні можливості ефективного використання об’єкта.
Порівняльний підхід	1.Орієнтація на поточні фактичні ціни та ринкові умови діяльності дає змогу уникнути розбіжності між розрахунковою величиною вартості та її ринковим еквівалентом. 2. достовірна фактична інформація підвищує точність аналітичних розрахунків та відображення специфіки об’єкта оцінки, урахувавши фактично досягнуті фінансово-економічні результати. 3. дає змогу врахувати не тільки внутрішні особливості об’єкта а й ринкову ситуацію у цілому (співвідношення попиту та пропозиції, ціни на супутні об’єкти тощо)	1. потребує існування розвинутого, цивілізованого та прозорого ринку об’єктів оцінки. 2. Неможливість оцінки унікальних чи специфічних об’єктів за браком аналогів для порівняння. 3. ігнорування перспектив розвитку підприємств у майбутньому. 4. значні витрати часу та ресурсів на збирання та опрацювання великого масиву інформації як про об’єкт оцінки, так і його аналогів. 5. необхідність використання складних розрахункових процедур для встановлення адекватних поправок проти аналога, що не завжди можливо (навіть з причин недостатності кваліфікаційного рівня аналітика)
Результатний підхід	1.Урахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з колишнього досвіду, досягнутих результатів та сформованих ринкових умов. 2. Можливість урахування специфіки ринкових умов для певного об’єкта за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації.	1.В аналітичних розрахунках використовується прогнозна (імовірнісна), а не фактична господарська інформація. 2. Аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації мають надто суб’єктивний характер. 3.Неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільність реальних процесів припливу та відпливу капіталу.

Тема 6. оцінка вартості земельної ділянки, будівель і споруд.

1.Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства.

Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місце розташуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. При цьому слід зазначити, що алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Земельна ділянка – частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місце розташуванням, природними властивостями, певними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, котрі дозволяють використовувати її в економічних відносинах. По своїй суті всі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні.

Земля – специфічний засіб виробництва, що функціонує у всіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва, земля характеризується певними особливостями, що безпосередньо впливають на оцінку її вартості:

- не замінюється іншими засобами виробництва;

- не схильна до зносу при правильному використанні;

- кожна конкретна земельна ділянка характеризується специфічною тільки для неї корисністю;

- практично у всіх сферах діяльності людини (крім сільського та лісового господарства) земля виступає, в основному, як просторовий операційний базис. Тому земля нерозривно пов’язана з об’єктами, які на ній розташовані: будинками, спорудами, дорогами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, тобто поліпшенням.

Поліпшення земельної ділянки – фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживчої вартості).

Нерухомість – об’єкти з фіксованим місце розташуванням у просторі (на земній поверхні) та все, що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та прав власності щодо нерухомості.

Цілісний архітектурний комплекс – сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного з об’єктів як складової цілісного архітектурного комплексу не має сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.

Будівлі – інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовують) приміщення для здійснення певних бізнес-процесів.

Споруди – будівельні об’єкти, призначені для здійснення спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Будинки та споруди як об’єкти нерухомого майна також характеризуються низкою особливостей:

- нерозривно пов’язані з землею і не можуть бути переміщені в інше місце без заподіяння невиправного фізичного збитку;

- в процесі оцінки їх вартості доцільне застосування узагальнюючих технічних характеристик, наприклад: 1 м² площі, 1 м погонний довжини, 1 м³ обсягу і т. ін.

- Ринок нерухомості розвивається досить динамічно, тут найбільш сильно діє закон попиту та пропозиції, що сприяє застосуванню середніх цін для оцінки аналогічних об’єктів.

- У зв’язку з тим, що земля є одним з головних багатств суспільства, володіння яким визначає майновий і соціальний стан різних груп населення, то необхідний ефективний механізм правового регулювання різноманітних соціально-економічних відносин між юридичними та фізичними особами з приводу володіння, розпорядження та користування землею (надання в оренду, купівля-продаж, розподіл, організація використання, охорона і т. ін.).

2. Особливості оцінки земельних ділянок в Україні

Правове регулювання оцінки землі здійснюється відповідно до Конституції України (254к/96-ВР), Земельного кодексу України (2768-14), закону України „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” №2658-111 від 12 липня 2001 року, Закон України „Про оцінку земель” №1378-1У від 11 грудня 2003 року, інших законів і нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до них.

Відповідно до Закону України „Про оцінку земель” оцінка землі проводиться на основі принципів:

- єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

- доступності використання даних з оцінки земель;

- рівності перед законом суб’єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Залежно від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств виокремлюються в дві групи:

- ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;

- ділянки, зайняті об’єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

Залежно від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися, з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або виступати економічним регулятором земельних відносин (спадщина, дарування тощо), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з урахуванням типових, офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, а з іншого боку, - існує незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки, тобто

Залежно від мети та методів проведення грошова оцінка земель поділяється на такі види: нормативна; експертна.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі:

- визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності;

- визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно з законом;

- визначення втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва;

- розробки показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою. Для земельних ділянок сільськогосподарського призначення така оцінка проводиться не рідше як один раз у 5-7 років, а несільськогосподарського призначення – не рідше як один раз у 7-10 років.

За результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, яка затверджується відповідною сільською, селищною, міською або районною радами та підлягає державній експертизі відповідно до діючого законодавства.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок – результат визначення вартості земельної ділянки та пов’язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту, який підлягає рецензуванню в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них: