Застосування витратного підходу для визначення ринкової вартості нерухомого майна підприємства

Оцінка об’єкту нерухомості підходом витрат зумовлюється поведінкою раціонального покупця, який заплатить за об'єкт не більше мінімальної суми, необхідної для його будівництва або виготов­лення, та типового продавця, який ставить за мету повернути витрачені на будівництво кошти. Витратний підхід застосовують переважно при оцінці об’єкту малої приватизації, мало ліквідних та унікальних об’єкту, що потребують оцінки по заміщенню та для визначення страхової вартості.

При визначенні вартості за витратним підходом прийнято використовувати концепцію відновної ва­ртості, яка передбачає два основних способи оцінки: оцінка вартості відтворення і оцінка вар­тості заміщення.

Отримана в результаті розрахунків відновна вартість корегується на величину фізичного зносу.

Визначення фізичного зносу нерухомого майна

Фізичний знос нерухомості визначається згідно "Правил оцінки фізичного зносу будинків (КДП-2041-1-12 Україна 226-93) та "Методики статистичного узагальнювання показників стану будіве­льних конструкцій", розробленої Харківським Промстройпроектом Держбуду СРСР.

Фізичний знос в цілому визначений, як сума фізичного зносу окремих конструктивних елементів об'єкту, їх питому вагу в складі будівлі.

Величина фізичного зносу будівлі визначається за формулою:

де:

Фб - величина фізичного зносу будівлі, %;

Феі - величина фізичного зносу окремої конструкції, технічного пристрою, %;

lі - питома вага елементів у відновній вартості будівлі, %;

n – число окремих елементів в будівлі.

Коефіцієнт фізичного зносу визначається за формулою:

Кф = 1 – Фб /100

де:

Кф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

Фб - величина фізичного зносу будівлі, %.

Визначення функціонального зносу нерухомого майна

Функціональний знос визначається виходячи з втрати споживацьких якостей які вимагає ринок від аналогічних об’єктів в даному випадку, це застаріле планування та забудова об’єкту, що не дозволяє в повній мірі ефективно використовувати корисну площу.

Коефіцієнт функціонального зносу будівлі визначається за формулою:

КСУ = 1 – Ффу /100

де:

КСУ - коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Ффу - величина функціонального зносу будівлі.

Визначення зносу зовнішнього середовища нерухомого майна

Знос зовнішнього середовища визначається виходячи з несприятливого характеру ринкового середовища.

Коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі визначається за формулою:

Кз = 1 – Фз /100

де:

Кз - коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі;

Фз - величина зносу зовнішнього середовища будівлі.

Визначення залишкової вартості нерухомого майна

Оціночна вартість об'єкту оцінки визначається за формулою:

С = Св * Кф * КСУ * Кз

де:

С - залишкова вартість, грн.;

Св - відновна вартість, грн.;

Кф - коефіцієнт фізичного зносу будівлі;

КСУ - коефіцієнт функціонального зносу будівлі;

Кз - коефіцієнт зносу зовнішнього середовища будівлі.

Дата добавления: 2014-11-29