Некоторые проблемы теории права собственности на землю

Особый правовой режим, который определяется при формировании ЗУ

Совокупность действий по определению качественных характеристик земельного участка, оказывающих влияние на содержание земельных прав и обязанностей:

1. Определение целевого назначения и видов разрешенного использования, установленных в административном порядке (устанавливается градостроительным регламентом, который в свою очередь представляет собой часть правил землепользования и застройки).

2. Установление границ земельного участка – составление межевого плана и акта согласования границ.

3. Определение местоположения зданий, строений, сооружений, имеющихся на участке, зон с особыми условиями использования (устанавливается проектом планировки территории – документация по планировке территории).

4. Определение технических условий и стоимости подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения (ст. 48 Градостроительного кодекса).

! Выделяют 5 основных проблем, которые связаны с неточностью формулировок и неточностью определения прав собственника:

· Необходимость обеспечения повышенной определенности, юридической устойчивости, чистоты прав собственника; Во-первых, собственник в соответствии со ст. 40 и 42 ЗК РФ не только вправе, но и обязан использовать свой земельный участок. Иными словами, законодатель требует от собственника активных действий (неиспользование земельного участка рассматривается как нарушение, а санкцией является изъятие земельного участка: ст. 284 и 286 ГК РФ). Судебная практика таких дел не содержит, ибо трудно доказать обстоятельства, необходимость которых сформулирована в законе. Механизм реализации этих норм - нечеткий. Что такое эффективное и рациональное использование ЗУ? Надо обращаться к экологическому законодательству, законодательству по вопросам сельского хозяйства (но на практике это трудно доказать). Например, на участке для ИЖС можно 10 лет ничего не делать, строить поэтапно, доказать неиспользование практически невозможно.

· Природные ресурсы как достояние народов, проживающих на соответствующей территории. Категория достояния в законе не определена. Фактически эта норма не приводит к каким-либо значимым последствиям.

· Границы права собственности необходимы для реализации прав собственника и его обязанностей, а также для защиты прав собственника; Законодательство, регулирующее порядок установления границ (ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»; ЖК РФ; ЗК РФ, Градостроительный кодекс РФ) определяет некие критерии установления границ, но правовой статус границы не определен. Это техническая, пусть и уникальная характеристика земельного участка. Но является ли она чисто технической характеристикой? При установлении границы затрагиваются интересы владельцев соседних участков, но «соседские отношения» законом о государственном кадастре недвижимости не урегулирован, но есть статья в проекте ГК: Статья 293 будущего ГК РФ

1. Собственник земельного участка должен осуществлять правомочия владения и пользования земельным участком с соблюдением прав и охраняемых законом интересов собственников (владельцев) соседних земельных участков (соседских прав).

2. Собственник земельного участка должен претерпевать воздействие исходящих с соседнего земельного участка газов, паров, запахов, дыма, копоти, тепла, шумов, вибрации и иное подобное воздействие, если оно не оказывает влияния на использование его земельного участка или оказывает на его использование такое влияние, которое не превышает установленных нормативов, разумных пределов исходя из природы и местоположения земельных участков или из обычая.

Более того, ст. 294 содержит целый перечень соседских прав, которые по сути своей представляют собой ограничения в пользу соседа, либо определенные права соседа.

До 01.03.2008 правообладатель соседнего земельного участка согласовывал контур (всю границу) земельного участка, а после — только 1 линию, касающуюся его участка.

Граница — это, по мнению Ивановой, правоотношение, а не только техническая характеристика, граница очень серьезно определяет права и обязанности соседей.

Отсутствие статуса границы влияет на правовую действительность еще и следующим образом. ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с 01.03.2008) содержит понятие «ранее учтенного земельного участка». Иными словами, в кадастровых выписках есть запись: их границы не установлены в соответствии требованиями нынешнего земельного законодательства. Это связано с тем, что законодательство не содержит понимания границы как правоотношения, но только как технической характеристики (старые данные просто несопоставимы с новыми).

По мнению Ивановой, если у правообладателя ранее учтенного земельного участка есть кадастровый план (участок прошел кадастровый учет, проводилась кадастровая съемка), был акт согласования границ, был акт установления границ на местности (межевые знаки), и межевые знаки передавались по акту правообладателю, то в случае спора в кадастровой выписке незаконно указывать, что граница не установлена в соответствии с земельным законодательством (статья о порядке введения в действие не распространяет ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» назад).

К слову, по гражданам такие дела единичны, а в арбитражных судах встречаются. Это имеет большое значение, ибо если ранее был кадастровый учет, то с 01.03.2008 после введения государственного кадастра недвижимости незаконно сводить на нет действия по ранее проведенному кадастровому учету. Убедить в этом безумно сложно, но возможно. А что изменяется-то? Видимо, то, что границы формально нет, и это осложняет отношения с соседями. Нужно:

- Кадастровый план ЗУ (участок прошел кадастровый учет);

- Наличие акта установления и согласования границ земельного участка;

- Акт закрепления границ на местности (может быть карточка межевого знака, может быть акт установления);

- Акт передачи межевых знаков правообладателю.

Ликбез:

В соответствии с ФЗ о кадастре, ЗУ должен быть индивидуализирован путём постановки его на кадастровый учёт, который осуществляется по результатам определения характерных точек границ такого земельного участка. По результатам кадастрового учёта выдаётся кадастровый паспорт, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости, содержащую уникальные характеристики объекта недвижимости, а также в зависимости от вида объекта недвижимости иные предусмотренные ФЗ о ГКН сведения об объекте недвижимости. Ст. 45: По общему принципу ФЗ о кадастре исходит из действительности ранее учтенных земельных участков. В то же время, данные участки делятся на 2 группы: межёванные и немежёванные.

· Межёванные - те которые были поставлены на кадастровый учет в соответствии с действовавшим на тот момент законодательством. Такие земельные участки по общему правилу заново межевать не надо. Хотя, на практике есть проблемы с изменением системы координат и возникновением необходимости проведение повторной проверки и замеров. Вторая проблема на практике, более 50 %, поставленных на учёт, ЗУ поставлены на учёт с ошибками и их нужно межевать заново.

· Не межёванные, это такие участки, на которые имеется только правоустанавливающий документ (то есть государственный кадастровый учет, в том числе технический учет которых не осуществлен). Правообладатель такого участка может подать заявление в органы Росреестра о постановке ЗУ на кадастровый учёт, приложив правоустанавливающий документ на земельный участок (то есть, поставить на учет, не проводя межевание). Перечень таких документов дан в п. 21 Приказа Минэкономразвития от 4 февраля 2010 г. № 42 «О порядке ведения ГКН». Перечень открытый. Соответственно Минэкономразвития в своём Письме указал, что органы Росреестра при внесении сведений о ранее учтённом земельном участке в кадастр, должны учитывать, что в дальнейшем на основании этих правоустанавливающих документов может быть зарегистрировано право на земельный участок. Следовательно, в качестве иных правоустанавливающих документов могут рассматриваться только те, на основании которых могут быть зарегистрированы права.

В соответствии с пунктом 22 Приказа № 42 внесение сведений о ранее учтённом земельном участке в реестр сопровождается присвоением следующего по порядку кадастрового номера. Ситуация: у нас есть намежёванный участок и правоустанавливающий документ на него, я ставлю его на кадастровый учёт и получаю номер. Могу ли я пустить такой участок в оборот?

Немежёванные участки делятся на 2 группы:

а) предоставленные гражданам не предпринимателям до 1 марта 2008 г (т.е. для ведения садоводства, огородничества, гаражного, дачного строительства, ИЖС, личного подсобного хозяйства). Такие граждане могут такой участок не межевать, они получат кадастровый паспорт, где будет указано, что границы ЗУ не определены, но в соответствии со ст. 45 ФЗ о ГКН такой ЗУ становится объектом недвижимости без межевания и является оборотоспособным (это получается исключение из общего правила). Эта ситуация осуждаема практикой. По идее должны были выделить субсидии на проведение межевых работ и тп.

Б) юридические лица и ИП - если они свой земельный участок не отмежевали (не определили границы), то они получат кадастровую выписку, а значит права на ЗУ зарегистрировать не могут, а значит участок недвижимостью не будет. Даже если такому ЮЛ дадут кадастровый паспорт с записью о том, что границы ЗУ не определены, такое ЮЛ всё равно не сможет сформировать ЗУ, как объект недвижимости.

· Специфика всеобъемлющего характера права собственности применительно к земельному участку, водному объекту - потребительскую ценность имеет земельный участок в комплексе. Земельный участок как объект права, если на нем расположены водный объект, лесные насаждения, нельзя рассматривать в отдельности. Да, есть разный режим, но объект – един.

· Социальные функции права собственности на природные ресурсы.

Дата добавления: 2014-12-24