Факты, требующие доказательств при рассмотрении межевых споров

Межевые споры о внутренних границах земельных участков

Споры относительно внутренних границ земельного участка – споры между несколькими правообладателями одного земельного участка об определении порядка пользования таким участком, при которых не оспариваются и не изменяются внешние границы участка, а определяются только границы (пределы), в которых сособственники участка и здания, расположенного на участке, могут реализовывать свои права.

Обязательным условием рассмотрения спора является завершенность индивидуализации земельного участка как объекта права, то есть проведение его государственного кадастрового учета.

ВАЖНО: При проведении государственного кадастрового учета земельного участка раньше проверялось соблюдение прав смежных землепользователей. В соответствии с пунктом 3 статьи 20 ФЗ «О государственном земельном кадастре» основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета являлось нарушении прав смежных землепользователей при межевании земельного участка. В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» основанием для отказа в проведении государственного кадастрового учета является необеспечение доступа к земельным участкам общего пользования. Таким образом, законодатель существенно изменил подход к правам заинтересованных лиц при межевании, защитив только право доступа к земельным участкам общего пользования. См. выше про соседские права.

· Наличие соответствующего законодательству документа–основания возникновения права на земельные участки, относительно местоположения границ которых возник спор;

· факт государственной регистрации права на земельный участок истца и ответчика на основании документа – основания возникновения права на участки в соответствии с требованиями законодательства на дату возникновения такого права;

· факт проведения межевания соседних земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату проведения межевания;

· факт проведения государственного кадастрового учета земельных участков в соответствии с требованиями законодательства, действовавшего на дату проведения такого учета.

Сравнительная таблица критериев (элементов), которые учитываются при определении размера и границ земельного участка кондоминиума / многоквартирного дома

ФЗ "О товариществах собственников жилья" статьи 1, 5, 7,8,10	Жилищный кодекс РФ 2004 года; статьи 36, 44, 136 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"; статья 16
Земельный участок непосредственно занятый зданием – многоквартирным домом; земельный участок, прилегающий к зданию многоквартирного дома.	Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом; земельный участок, на котором расположены иные объекты, входящие в состав многоквартирного дома.
Элементы озеленения и благоустройства, к которым могут относиться многолетние насаждения, клумбы, ограждения и другие малые архитектурные формы.	Земельный участок, занятый элементами озеленения и благоустройства.
Земельный участок, на котором расположены пешеходные и транспортные дороги.
Элементы инфраструктуры – при этом это может быть как инженерные коммуникации, обеспечивающие поставку услуг газо-, тепло-, водо-, электроснабжению и водоотведению.	Земельный участок, необходимый для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

В данном случае встает вопрос соотношения понятий индивидуального жилищного строительства и жилищного строительства. Формальный подход нельзя назвать абсолютно приемлемым, а содержательно и там, и там жилое назначение.

См. ст. 36 ЗК РФ; ЖК РФ, ФЗ «О ТСЖ», проект ГК РФ.

Многоквартирный дом — это не объект недвижимости («четверичное деление» объектов недвижимости: земельный участок, здание, помещение, объект незавершенный строительством). Многоквартирный дом — это здание, помещения, инженерные коммуникации, земельный участок – это все «общее имущество в многоквартирном доме». Под принятое четырехуровневое деление объектов недвижимости не подходит.

В многоквартирном доме есть нечто, что является вспомогательным элементом — общее имущество многоквартирного дома и том числе ЗУ. КС РФ в решении от 28.05.2010 №12-П, анализируя специфику правовой природы общего имущество дома. Оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено для обеспечения пользования помещениями в многоквартирном доме.

Движимым имуществом многоквартирный дом явно нельзя назвать – это некое собирательное понятие, обозначающее совокупность объектов права - квартиры + общее имущество.

Дата добавления: 2014-12-24