Особенности ПС на жилые помещения

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). ЖК выделяет три признака помещения, необходимые и достаточные, по мнению законодателя, для того, чтобы считать его жилым, а именно: 1) его недвижимый характер, 2) изолированность и 3) пригодность для постоянного проживания граждан.

Жилым помещением признается:

жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Речь в любом случае идет о зарегистрированном в установленном порядке самостоятельном объекте, имеющем кадастровый номер (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.07.1997 N 122-ФЗ).

Особенности права собственности на жилые помещения. В отношении жилища собственник обладает теми же правомочиями, что и в отношении других вещей (ст. 209 ГК РФ). Однако право собственности на жилище имеет ряд особенностей. В целом их можно охарактеризовать так: с одной стороны, субъект этого права пользуется повышенной защитой (запрет на проникновение в жилище, запрет обращать взыскание на жилище должника), с другой стороны, субъект этого права должен претерпевать ограничения как пределов самого субъективного права собственности на жилище, так и пределов его осуществления. Это объясняется ценностью жилья для каждой личности в отдельности и для общества в целом.

Правомочия пользования и распоряжения жилищем имеют существенную специфику: правомочие собственника ограничиваются назначением жилища (ст. 288 ГК РФ; ст. 17 ЖК РФ; Правила пользования жилыми помещениями, утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года N 25). Жилья не хватает, поэтому и собственники, и третьи лица должны использовать его по назначению (ст. 293 ГК РФ). Соответственно, ограничения распространяются и на право пользования, и на право распоряжения жильем. Собственник может распорядиться жилищем путем заключения по его поводу договоров (п. 2 ст. 288 ГК РФ; п. 2 ст. 30 ЖК РФ), но эти договоры не должны допускать использование жилья не по назначению. Изъятия из правила об использовании жилых помещений исключительно для проживания граждан возможны только в случаях, предусмотренных законом (п. 2 ст. 17 ЖК РФ). В жилых помещениях организуют заведения малого предпринимательства, нотариальные и адвокатские конторы, и т.п. Главной проблемой в таких ситуациях является соблюдение прав и законных интересов соседей.

Пользование жильем должно осуществляться с соблюдением санитарных, пожарных, эконологических и прочих правил (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Соответственно, при распоряжении жилым помещением, эти правила также должны соблюдаться. Например, договор коммерческого найма должен заключаться таким образом, чтобы при его исполнении не нарушались санитарные нормы и т.д.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей.

Приобретение права собственности на жилище возможно, помимо общих оснований, путем приватизации в специально установленном порядке.

Прекращение права собственности на жилище возможно, помимо общих оснований

1. в результате принудительной продажи жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

2. в результате изъятия жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ст. 281 ГК РФ), в том числе, при признании в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции и отказе собственников помещений в указанном доме от его сноса или реконструкции в разумный срок (ст. 32 ЖК РФ)

ЗУ под многоквартирным домом:

Ст. 16 о введении в действие ЖК.

3 ситуации:

· ЗУ под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК (1 марта 2005 года). В этом случае, с даты вступления в силу ЖК земельный участок под многоквартирным домом переходит в собственность собственников помещений (долевую очевидно) бесплатно в силу закона и с 1 марта 2005 года они являются плательщиками земельного налога. При этом регистрировать долевую собственность на ЗУ они не обязаны. Независимо от наличия или отсутствия регистрации земельный налог они будут уплачивать. Важно помнить, что ТСЖ плательщиком земельного налога не является.

В 2008-2009 году появилась судебная практика, где было указано, что ЖК говорит только об основаниях возникновения прав на землю, а порядок возникновения должен регулироваться ст. 36 ЗК. То есть для того, чтобы возникло ПС необходимо, чтобы ОИВ принял решение о предоставлении ЗУ. КС в постановлении № 12 П от 28 мая 2010 года признал такую практику незаконной.

ЗУ под многоквартирным домом считается сформированным до введения в действие ЖК, только в том случае, если целью постановки на КУ было обслуживание самого многоквартирного дома. Если же ЗУ под многоквартирным домом ставился на КУ с целью обслуживания встроено-пристроенного помещения, то такой кадастровый учет не приводит к возникновению ПС на ЗУ за собственниками помещений. Они должны осуществить полноценный кадастровый учет. Юридический состав: факт постановки на учет до 1 марта 2005 г. и вступление в силу ЖК.

· Если ЗУ до введения ЖК не был поставлен на КУ, то собственники помещений должны собрать общее собрание, которое правомочно, если участвуют не менее, чем 2/ 3 собственников помещений, выбрать уполномоченное лицо и это лицо, должно подать заявление о постановке ЗУ на кадастровый учёт. Собственники ЖП оплачивают постановку ЗУ на КУ. В момент внесения сведений о ЗУ в кадастр, ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников ЖП в МД. Регистрировать права на землю собственники не обязаны. Размер ЗУ под многоквартирным домом будет определяться КЗР (в порядке ст. 36). Юридический факт, когда возникает право собственности- факт постановки на кадастровый учет.

ВАЖНО:По ЖК никто, кроме уполномоченного общим собранием лица не может поставить ЗУ на КУ, но в соответствии со ст. 20 ФЗ о кадастре, ЗУ может быть поставлен на КУ по заявлению любого лица. КС в постановлении 12-П от 28 мая 2010 года указал, что под многоквартирным домом ЗУ на КУ может быть поставлен любым из собственников помещений, а так же ОИВ. И тут важно помнить, что тот, кто обращается, тот и платит.

Дата добавления: 2014-12-24