Согласие органов опеки на совершение сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних и его существование в современных реалиях

Проблема необходимости согласия органов опеки и попечительства на совершение сделок несовершеннолетними видится крайне важно в современной правовой действительности. Её корень - изменения в жизни российского общества, произошедшие за последние 20 лет. Нельзя отрицать заметно возросшее благосостояние общества. Возрос уровень доходов, несовершеннолетним стали доверять гораздо более крупные суммы. Несовершеннолетние становятся полноценными участниками гражданского оборота. Так, банки выдают дебетовые карты с 14 лет, с этого возраста можно открыть сберегательную книжку, банковский счет. Согласие на это (как и на трансакции по картам или счетам) родителей или ООП, как правило, не требуется (исключение - банковский счет, которым ребенок может воспользоваться только после того, как ему исполнится 18 лет или с письменного разрешения родителей). Психологи отмечают: у подростков наблюдается акселерация, то есть ускорение соматического и физиологического созревания[373], что является проблемой не только для педагогов, но и для цивилистов, чья задача в этой связи выставить рамки для участия несовершеннолетних в гражданском обороте в соответствии с их потребностями и возможностью осмысления своих действий.

Необходимо отметить, что ГК проводит разделение между «малолетним» и «несовершеннолетним». Легальных определений этих понятий нет, но из текста статьи 26 ГК РФ[374] ясно, что несовершеннолетний – это лицо в возрасте от 14 до 18 лет. В Ст. 26 ГК РФ не идет речи о согласии ООП и попечительства на совершение сделок с участие несовершеннолетних, оговорено лишь о согласии законных представителей несовершеннолетнего. Далее в ГК РФ можно увидеть положения, диктующие необходимость такого согласия. К примеру, п. 4 ст. 291 ГК РФ[375].

Из судебной практики ясно, что согласие ООП на совершение сделок с участием несовершеннолетних необходимо не только в случаях прямо оговоренных законом, но и когда невозможно получить разрешение от родителей.

Налицо пробельность законодательства в сфере регулирования сделкоспособности несовершеннолетних. Так, не утверждены суммы сделок, которые являются критерием разграничения их на «мелкие бытовые», «крупные» и др. В данной работе речь пойдет о тех сделках, которые признаются «крупными». А именно, это сделки с недвижимостью.

Распространенное заблуждение - разрешение ООП требуется только в случаях отчуждения собственности ребенка либо при создании условий, ухудшающих его правовое положение. На самом деле участие ООП необходимо почти всегда, когда один из участников правоотношений, связанных с недвижимостью - несовершеннолетний[376]. При приватизации недвижимости, в которой он был ранее зарегистрирован (тем более – включен в ордер), а ныне снят с регистрации, при обмене муниципального жилья, в котором он проживает, при его исключении из состава участников приватизации, при делении долей в квартире, приватизированной в общую совместную собственность, при оформлении родителями отказа от права преимущественной покупки доли в квартире, где ребенок является сособственником (в том числе – в коммунальной).

Поправками в 292 ст. ГК РФ была отменена норма, в целях которой требовалось согласование с ООП вообще любой сделки с недвижимостью, где дети были зарегистрированы. Но на удивление всем, вместо того чтобы пользоваться предоставленной им свободой, и покупатели, и риэлтеры по собственной инициативе (а часто – по совету нотариуса) все равно настаивают на получение согласия ООП на совершение сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних.

Причина этого – тот факт, что при внесение изменений в ГК РФ не было учтено то, что такие правоотношения регулируются несколькими правовыми нормами в комплексе. Так, при применении ст. 292 ГК РФ необходимо соответствие со ст. 37 ГК РФ, которая не была приведена в согласие с измененной ст. 292. А в соответствии со ст. 37 ГК РФ любой отказ от прав несовершеннолетнего в результате действий его законных представителей должен сопровождаться контролем ООП. Таким образом, многие авторы утверждают: ст. 292 вступила в прямое противоречие со ст. 37 того же ГК РФ и, более того, ст. 60 Семейного кодекса РФ.[377]

Ранее упомянутая ст. 26 ГК РФ при том содержит следующую норму: несовершеннолетние несут ответственность по совершаемым ими сделкам самостоятельно в пределах своего имущества. Возникает вопрос: если имущества несовершеннолетнего достаточно для того, чтобы он самостоятельно нес ответственность по своим сделкам, и ни родители, ни ООП не несут ответственности за его действия, к чему эта бюрократическая процедура получения согласия на сделки с имуществом?

Конечно же, законодатель отталкивается от идеи максимальной защиты прав несовершеннолетних, презюмируя, что они – наиболее слабый субъект правоотношений. Однако можно смоделировать ряд ситуаций, когда бюрократический барьер под эгидой защиты прав наиболее слабого участника мешает нормальному правовому обороту. К примеру, когда речь идет об улучшении жилищных условий семьи в связи с рождением второго ребенка и необходимостью размена с доплатой старой квартиры на новую, с большей жилплощадью. Или когда несовершеннолетний в возрасте 16-17 лет продает квартиру, полученную в порядке наследования, с целью оплаты обучения. В этих случаях отчуждение имущества несовершеннолетним будет осознанным и улучшит его правовое положение.

Можно сделать вывод: согласие ООП на совершение сделок с участием несовершеннолетних – правовой рудимент, оставшийся нам от Советского прошлого и продолжающий действовать по инерции. Если будут систематизированны (в 2004 году была предпринята попытка систематизации[378], которая, к сожалению, не оказалась плодотворной) и приведены в соответствие друг с другом нормы, регулирующие сделкоспособность несовершеннолетних и процедуру осуществления сделок с недвижимостью с их участием, а так же будет проведена тщательная и кропотливая работа по сопоставлению требований совеременности и закона, то институт согласия ООП на совершение сделок с участием несовершеннолетними может стать современным инструментом защиты прав последних. Для этого необходимо, чтобы он отвечал нескольким критериям: не мешал гражданскому обороту, применялся только в случаях ущемления прав юридически слабого субъекта (несовершеннолетнего), не создавал неблагоприятных последствий для контрагентов несовершеннолетнего.

С.В. Красник *

«Единый недвижимый комплекс»

Гражданское законодательство на сегодняшний день подвергается масштабному реформированию. Значимым по своему характеру стало появление такого понятия как «единый имущественный комплекс» в Федеральный закон от 02.07.2013 N 142-ФЗ "О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", вступившего в силу с 1 октября 2013 года. Ранее имущественный комплекс в качестве гражданско-правовой категории уже был известен, он представляет собой систему взаимосвязанных объектов движимости и недвижимости, которые используются по общему назначению как единое целое. Теперь ст. 133.1 ГК РФ говорит о том, что единый недвижимый комплекс – это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРП зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. При этом единый недвижимый комплекс рассматривается в качестве единой неделимой недвижимой вещи.

Особого внимания заслуживает Определение ВАС РФ 14 января 2011 г. N ВАС-18117/10 Об отказе передачи дела в Президиум ВАС РФ. Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - управление Росреестра) о признании незаконным отказа от 25.01.2010 N 01/012/2010-189 в государственной регистрации права собственности на объект недвижимости - сооружение "Сеть канализации". Оценив обстоятельства дела в совокупности с представленными сторонами доказательствами, суды пришли к выводу о незаконности обжалуемого отказа. Суды указали, что из представленных департаментом на государственную регистрацию права муниципальной собственности документов следует, что сеть канализации является объектом недвижимого имущества (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный объект представляет собой систему траншей, колодцев и иных стационарных элементов, расположенных в земле, неразрывно связан с землей, возможность его перемещения без причинения ущерба его назначению невозможна. Таким образом, признание такого рода объектов в качестве недвижимости стало отправной точкой для введения ст. 133.1 ГК РФ.

Новелла способствует решению вопроса об отнесении к недвижимости линейных объектов. Согласно статье 9 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являясь одним из видов недвижимости, линейные объекты имеют ряд признаков: ими могут быть сложные или неделимые вещи, они имеют значительную протяженность в пространстве и могут располагаться на территории более одного регистрационного округа. Рассматриваемый объект имеет в своем содержании как движимое, так и недвижимое имущество, что значительно затрудняет возможность его регистрации в качестве недвижимости. В другом нормативно-правовом акте - Федеральном законе от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" п.1 ст. 8 относит к недвижимому имуществу линейно-кабельные сооружения связи. Термин "линейно-кабельные сооружения" определяется как совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно следующие признаки:

- наличие функциональной и технологической взаимосвязанности;

- предназначение их для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи;

- наличие протяженности (длины).

Линейные объекты (газопровод, водопровод, канализация и т.п.), как правило, проходят через чужие земельные участки, что может вызвать негативную оценку со стороны собственника участка, а также вызвать необходимость заключения договора между владельцем линейного объекта и владельцем земли. Поэтому решение о том, чтобы принимать такие объекты как единые, неделимые и недвижимые, помогает в сохранении их функциональной целостности, а также способствует дальнейшему развитию и закреплению концепции единого объекта недвижимости, которая рассматривает земельный участок как базовый элемент недвижимости, а все производимые на нем строительные изменения в качестве улучшений этого участка. Также это может помочь упростить процедуру оформления существующих линейных объектов, ведь раньше их регистрация была крайне проблематичной.

Важнейшей характеристикой единого имущественного комплекса является его неделимость. Это означает, что ее раздел в натуре невозможен без соответствующего разрушения, повреждения или изменения ее назначения (ст. 133 ГК РФ). Названная отличительная черта раскрывается в двух других статьях ГК, в которых вопрос неделимости тесно взаимосвязан с правом общей собственности:

-"Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи)" (п. 4 ст. 244 ГК РФ);

- «Если выдел доли в натуре не допускается... невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности" (ст. 252 ГК РФ).

Поэтому возникновение единого имущественного комплекса может по праву считаться основанием появления общей долевой собственности.

Однако стоит отметить некоторые трудности, которые вызваны принятием этой нормы закона. И главной из них является приватизация земельного участка, расположенного под ЕНК[379].

Право на приватизацию земельного участка, находящегося в публичной собственности у собственников зданий, сооружений и строений предусматривается ст.36 Земельного Кодекса РФ. Таким образом, законом не учтена новелла ГК РФ, поэтому на данный момент у собственника ЕНК не возникает права на приватизацию земельного участка. Но при этом ЕНК, так или иначе, представляет собой совокупность зданий, сооружений и строений. И тогда, исходя из такой позиции, приватизация возможна, хотя для этого необходима полная готовность всех объектов ЕНК: они должны быть окончательно воздвигнуты и готовы к эксплуатации. Поэтому из-за отсутствия прямого указания допустимости приватизации в Земельном Кодексе, у правоприменителей может возникнуть множество вопросов при реализации норм. В пользу возможности ее осуществления было вынесено Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 N 12668/12 по делу N А21-6529/2010, по которому застройщик осуществлял строительство на арендованном публичном земельном участке комплекса зданий, строений, сооружений. Возведя, только часть из них (объекты вспомогательного назначения, инфраструктура) застройщик попытался реализовать право на приватизацию земельного участка. Однако Президиум ВАС решил, что право на приватизацию земельного участка имеют только собственники «полноценных» объектов недвижимости. Несмотря на то, что как такового законодательно закрепленного правила разрешения подобных дел еще не существует, скорее всего, на практике суды будут выбирать именно такую позицию, обращая свое внимание именно на завершенность строительства объектов.

Можно провести еще одну параллель с земельным законодательством, потому что понятие «единый недвижимый комплекс» аналогично понятию «единое землепользование». Единое землепользование – это несколько обособленных земельных участков, учитываемых в ЕГРП как один объект и имеющий общий кадастровый номер. Этот термин так же, как и ЕНК, свидетельствует, что вся совокупность элементов в единстве обусловлены целевым одинаковым назначением, поэтому их целесообразно считать как единый объект.

Определенные трудности вызывает схожесть понятий ЕНК и предприятий как имущественного комплекса, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 132 ГК РФ). Ранее предполагалось исключить 132 ст. ГК, однако этого не было сделано. Поэтому следует предположить, что одновременное существование таких категорий породит немало проблем.

Возникают вопросы по поводу отражения ЕНК и в налоговом, и бухгалтерском учетах. До конца остается неясным: как в бухучете описать стоимость комплекса, в состав которого кроме зданий, сооружений и т.п. входит еще и земельный участок, который не подлежит амортизации. Очевидно, можно допустить, что учет будет происходить пообъектно, а правила амортизации будут применяться по отношения к каждому из элементов отдельно за исключением земли.

Новая статья о ЕНК имеет очень спорный характер, потому что, переплетаясь с другими отраслями законодательства, эти нормы отражают несовершенство гражданского законодательства. Однако она позволяет упрочить и усилить положение собственников таких комплексов и упростить все процедуры, связанные с процессом узаконивания ЕНК.

О.А. Кузнецова *

Дата добавления: 2014-12-24