Студопедия

КАТЕГОРИИ:


Архитектура-(3434)Астрономия-(809)Биология-(7483)Биотехнологии-(1457)Военное дело-(14632)Высокие технологии-(1363)География-(913)Геология-(1438)Государство-(451)Демография-(1065)Дом-(47672)Журналистика и СМИ-(912)Изобретательство-(14524)Иностранные языки-(4268)Информатика-(17799)Искусство-(1338)История-(13644)Компьютеры-(11121)Косметика-(55)Кулинария-(373)Культура-(8427)Лингвистика-(374)Литература-(1642)Маркетинг-(23702)Математика-(16968)Машиностроение-(1700)Медицина-(12668)Менеджмент-(24684)Механика-(15423)Науковедение-(506)Образование-(11852)Охрана труда-(3308)Педагогика-(5571)Полиграфия-(1312)Политика-(7869)Право-(5454)Приборостроение-(1369)Программирование-(2801)Производство-(97182)Промышленность-(8706)Психология-(18388)Религия-(3217)Связь-(10668)Сельское хозяйство-(299)Социология-(6455)Спорт-(42831)Строительство-(4793)Торговля-(5050)Транспорт-(2929)Туризм-(1568)Физика-(3942)Философия-(17015)Финансы-(26596)Химия-(22929)Экология-(12095)Экономика-(9961)Электроника-(8441)Электротехника-(4623)Энергетика-(12629)Юриспруденция-(1492)Ядерная техника-(1748)

Корректировка данных об аналогах объекта оценки





После сравнения данных, в результате коррек­тировки цен продаж в соответствии с их отличи­ями от оцениваемой недвижимости, рассчитыва­ются скорректированные цены продаж объектов сравнения.

Скорректированная цена имущества — это цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия с объектом оценки.

Средние показатели стоимости оценщиками, как правило, не используются, принято изучать каждую продажу аналога и сопоставлять ее с объектом оценки. Корректировки определяются после анализа информации о большом количе­стве тщательно подобранных сделок. Все объек­ты недвижимости уникальны, однако не все ин­дивидуальные характеристики существенно вли­яют на стоимость. При анализе аналогов объек­та оценки прежде всего следует учитывать следу­ющие отличия:

— местоположение (различия в соседском ок­ружении и районе);

— условия финансирования (в случае получения льготного кредита от продавца, платежи дис­контируются по рыночной ставке);

— условия сделки (требуется корректировка при наличии давления на продавца, семейной или деловой связи между продавцом и покупателем);

— дату продажи (за небольшой интервал вре­мени может измениться уровень цен, состояние рынка);

— физические характеристики (размер, воз­раст, износ объекта, количество комнат и т.п.);

— экономические характеристики (текущие затраты на поддержание объекта в функционально пригодном состоянии, качество управления, ус­ловия и сроки аренды);

 

— способ использования (квартира, которая после покупки стала использоваться под магазин, могла быть куплена значительно дороже, чем
аналогичная квартира, используемая для прожи­вания);

— компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью (стоимость оборудования, мебели и т.п.).

Корректировки на отличия аналогов от объек­та оценки, как правило, вносят на основании оцен­ки этих отличий рынком, что выражается в це­нах продаж.

Основные способы расчета корректировок:

— парный анализ продаж — расчет корректировки на основе подбора пары продаж, имеющих только одно отличие;

— статистический анализ — применение мате­матических методов и регрессионного анализа для обработки массива данных;

— анализ тенденций — выявление влияющих на цену факторов и элементов при наличии боль­шого количества данных о продажах с разными
параметрами;

— анализ затрат — учет затрат на воспроиз­водство элемента объекта (не учитывает рынок, применяется, например, при расчете корректиров­ки на наличие забора на новом дачном участке);

— относительный сравнительный анализ — анализ сопоставимых продаж для определения от­носительных корректировок(корректировки не выражаются в денежных единицах или процен­тах — для них используются условные обозначе­ния, отражающие влияние анализируемого пара­метра на стоимость объекта оценки, и т.п.);



— распределительный анализ — ранжирование сравнимых продаж и определение места объекта оценки в этом ряду;

— индивидуальные опросы — опросы профес­сионалов (экспертов) для использования в каче­стве вторичной информации (по причине субъек­тивности) при проведении корректировки.

Кроме вышеперечисленных, могут применять­ся и другие методы расчета корректировок, а также их различные вариации. Чем более похо­жи выбранные для сравнения аналоги объекта оценки, тем выше точность получаемых резуль­татов.

Наиболее надежным считается метод парного анализа продаж. Он основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих единственное отличие, может быть приписана к

нему.

Пример. Определить величину корректи­ровки цен продаж на наличие гаража на даче, используя метод парного анализа продаж.

 





Дата добавления: 2014-12-24; Просмотров: 884; Нарушение авторских прав?;


Нам важно ваше мнение! Был ли полезен опубликованный материал? Да | Нет



ПОИСК ПО САЙТУ:


Рекомендуемые страницы:

Читайте также:
studopedia.su - Студопедия (2013 - 2019) год. Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав! Последнее добавление
Генерация страницы за: 0.002 сек.