Основные проблемы, связанные с применением сравнительного подхода

Преимущества и недостатки сравнительного подхода

Наиболее надежные результаты на основе ис­пользования сравнительного подхода получают при оценке небольших коммерческих объектов и объектов недвижимости, которые часто покупа­ются-продаются и не используются для получе­ния дохода.

Основные условия применения сравнительно­го подхода:

— объект не должен быть уникальным, необхо­димо наличие сопоставимых аналогов, в том чис­ле по времени сделок в целях уменьшения влия­ния рыночных изменений на результат оценки;

— информация должна быть исчерпывающей, исключающей условия совершения сделок;

— факторы, влияющие на стоимость сравнимых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Чем более похожи объекты сравнения и чем Польше их используется для анализа, тем более точным будет получаемый результат оценки. Сле­довательно, подход наиболее надежен при оценке жилья, так как рынок жилья — наиболее разви­тый сегмент рынка недвижимости и имеется до­статочное количество сопоставимых продаж объектов (квартир). К тому же этот рынок насы­щен информацией: периодическая печать, теле­визионная информация и собственные базы дан­ных риэлтерских фирм.

Преимущества сравнительного подхода:

— позволяет отразить мнение типичных продавцов и покупателей в итоговой оценке;

— в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;

— статистически обоснован;

— позволяет вносить корректировки на отличия сравниваемых объектов;

— при наличии достаточного количества данных для анализа достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Однако существует ряд проблем, связанных с применением этого подхода (табл. 2.1).

Исходя из данных табл. 2.1 можно сделать сле­дующие выводы. Определение стоимости недвижи­мости сравнительным подходом основано на ана­лизе рыночных данных о продажах аналогичных объектов, в которые вносятся соответствующие корректировки, сглаживающие существующие раз­личия между сравниваемыми объектами. Рыноч­ные данные используются во всех трех базовых подходах к оценке недвижимости, но точность ре­зультата оценки наиболее зависима от рыночных данных при расчетах на основе сравнительного подхода. Данные, на которых базируется оценка, I могут быть неточны, поскольку информация по | продажам конфиденциальна. Для правильной оценки необходим большой объем информации и логический анализ скорректированных данных.

Таблица 2.1

Проблема	Влияние на точность получаемого результата
Различия про­даж	Подход основан на анализе сопоставимых продаж, а абсолютно идентичных продаж не бывает, совпаде­ние наблюдается лишь по ряду параметров. Продажи могут отличаться не только набором характеристик, присущих самому объекту, но и условиями сделки. Чем больше различий между сопоставимыми прода­жами, тем больше вероятность получения недоста­точно точного результата оценки.
Сложность сбо­ра информации о фактических ценах продаж	Точность оценки зависит не только от обширности, но и от достоверности используемой для анализа ин­формации. На сегодняшний день в России фактиче­ские цены продаж нередко скрываются в целях укло­нения от уплаты существующих государственных на­логов и сборов, проверка достоверности информации существенно затруднена.
Проблематич­ность сбора ин­формации о специфических условиях сделки	Процесс проверки специфических условий соверше­ния сделки (действовали ли стороны экономически рационально, типична ли была мотивация продавца и покупателя и т.п.) сложен. При наличии подобных обстоятельств цена продажи конкретного объекта может существенно отличаться от типичной для дан­ного рынка. Использование информации о таких про­дажах может негативно отразиться на результатах анализа.
Зависимость от активности рын­ка	Подход основывается на анализе рыночных данных, поэтому точность результата оценки зависит от ак­тивности и насыщенности рынка данными о сделках с аналогами оцениваемого объекта. Оценка ПСАП на малоактивных рынках проблематична.
Зависимость от стабильности рынка	Если рынок подвержен быстрым изменениям, то по­лучение точного результата оценки затруднено: за время с момента совершения даже недавней сделки до даты оценки рыночные условия могут существенно измениться. Процесс приведения цен продаж к еди­ному моменту времени (дате оценки) требует знаний и затрат времени для тщательного анализа возмож­ных произошедших изменений на рынке.
Сложность со­гласования дан­ных о сущест­венно разли­чающихся про­дажах	Согласование скорректированных цен очень похожих продаж основывается на простейших статистических методах. Если сделок купли-продажи сопоставимых объектов было мало или информация о подобных сделках за последнее время отсутствует, требуется согласование данных о значительно отличающихся друг от друга продажах, что может снизить точность результата оценки.

Задача 1. Используя парный анализ про­даж, определите стоимость квартиры. Данные о сопоставимых продажах:

Отличия объектов сравнения	Оцени­ваемая квартира	Данные о недавно проданных квартирах
Кв.1	Кв. 2	Кв. 3
Балкон	-	-	+	+
Этаж / этажность	3/5	5/5	5/5	3/5
Цена продажи, тыс. р.	?

Задача 2. Определите стоимость не имеюще­го улучшений земельного участка размером 15 соток, расположенного на ул. Солнечная, если из­вестна следующая информация об аналогичных участках:

Параметры	Участок № 1	Участок № 2	Участок № 3	Участок № 4
Цена и усло­вия сделки	Обмен с доплатой 100 тыс. р. на комнату	20 тыс. р. наличными	Обмен на легковой ав­томобиль «А» 1979 г. выпус­ка	30 тыс. р. наличными
Улучшения	-	-	фундамент 10 X 10	фундамент 10х 10
Размер уча­стка, соток
Местополо­жение	ул.Ударная	ул.Ударная	ул.Горная	ул. Солнеч­ная

Имеется также следующая информация: сто­имость земли на ул. Солнечной выше в среднем на 5%, чем на ул. Ударной, и ниже на 20%, чем на ул. Горной; рыночная стоимость автомобиля марки «А» 1979 г. выпуска 25 тыс. р.; стоимость комнаты 125 тыс. р.; затраты на возведение фун­дамента 10x10 м = 9 тыс. р.

Дата добавления: 2014-12-24