Примеры прямых и косвенных затрат

Методы расчета затрат на новое строительство улучшений

Расчет затрат на новое строительство оцени­ваемых улучшений включает определение стоимо­сти воспроизводства или стоимости замещения. Наиболее точно представление об объекте оцен­ки дает стоимость воспроизводства, однако для старых зданий такой расчет практически невоз­можен вследствие отсутствия или сложности по­иска аналогичных устаревших, ранее использо­вавшихся материалов и методов строительства.

Затраты разделяют на прямые и косвенные. Прямые затраты — это стоимость трудовых и материальных ресурсов. Косвенные затраты воз­никают в ходе строительства, но их нельзя не­посредственно выявить в самом сооружении. В процессе оценки они могут определяться коэф­фициентом к прямым затратам. Примеры пря­мых и косвенных затрат приведены в табл. 2.2.

Стоимость воспроизводства или стоимость за­мещения объекта оценки рассчитывают, как пра­вило, одним из следующих методов: сравнитель­ной стоимости единицы; стоимости укрупненных элементов и количественного анализа.

Таблица 2.2

Вид затрат	Примеры
Прямые затраты	• расходы на трудовые ресурсы (заработ­ная плата и т. п.); • затраты на приобретение строительных материалов; • расходы на возведение временных со­оружений; • прибыль застройщика (подрядчика); • затраты на временные заборы и ограж­дения для строительных площадок; • затраты на обеспечение безопасности строительства; • расходы на коммунальные услуги при строительстве и др.
Косвенные затраты	• затраты на получение разрешения на строительство; • затраты на получение лицензий; • расходы по страхованию в период строи­тельства; • расходы по уплате налогов во время строительства; • расходы на профессиональные услуги (оплата архитекторам, топографам, юри­стам и т. п.); • расходы на оплату процентов по кредиту; • прибыль подрядчика и др.

Метод сравнительной стоимости единицы — оценка имущества на основе использования еди­ничных скорректированных укрупненных пока­зателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения, в частности, 1 кв.м? или 1 место недавно постро­енного аналога, и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте. Для этого необходимо ус­тановить размеры оцениваемого строения и со­брать данные о затратах на возведение аналогич­ного. При определении затрат на строительство с применением укрупненных сметных норм ис­пользуются удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружении в базисном текущем и прогнозном уровне цен, определяемые на основании ежеквартальных цен на ресурсы и другие укрупненные проектные сто­имости объектов.

Метод стоимости укрупненных элементов — оценка имущества на основе величины стоимос­ти создания его основных элементов. В методе используются данные о стоимости различных эле­ментов (составных частей) здания — поэлемент­ные затраты. Расчет поэлементных затрат вклю­чает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая расходы на их установку в стро­ящемся здании. При оценке жилого здания мо­гут быть выделены затраты по следующим на­правлениям: составление сметы, подготовка и проверка планов строительства, работы по под­готовке участка под строительство, земляные ра­боты, возведение фундамента, внутренние стены, потолок, водосточные трубы, лестницы, двери, окна, подведение воды, система труб, слесарно-водопроводные работы, электропроводка, окрас­ка и др.

Например, затраты на 1 кв.м составной части оцениваемого строения, включая затраты на тру­довые и материальные ресурсы, умножаются на количество квадратных метров в этом элементе. Могут также применяться и другие единицы срав­нения, например, 1 м³ кладки, 1 м электропро­водки.

Метод стоимости укрупненных элементов обес­печивает лучшее сравнение элементов оценивае­мого объекта с типовыми элементами, поэтому в результате применения позволяет получить ве­личину большей точности, чем с использованием метода сравнительной стоимости единицы.

Метод количественного анализа — оценка объекта на основе полной сметы затрат на его вос­производство. Стоимость строительства определя­ется суммированием всех затрат на возведение или установку составных частей строения. При этом необходимо учитывать и косвенные и прямые за­траты. Применение метода требует составления перечня всех материалов и оборудования, подсче­та трудовых затрат, необходимых для установки каждого элемента, учета косвенных, накладных расходов и прибыли застройщика. Пример раз­бивки затрат подрядчика на отдельный элемент объекта представлен в табл. 2.3.

Таблица 2.3

Дата добавления: 2014-12-24