Недвижимости

При принятии решений о финансировании

Применение доходного подхода

Расчет чистого операционного дохода от объекта недвижимости

№ п/п	Показатели	Ед. изм.	Количество
	Ставка аренды за месяц	р./кв. м
	Площадь оцениваемого по­мещения	кв. м
	ПЕЩ за год	тыс.р.	15,6
	Убытки от недозагрузки по­мещений, смены арендато­ров, недосбора арендной платы	тыс.р.	0,16
	ДВД за год	тыс.р.	15,44
	Расходы арендодателя, все­го: в том числе: - по управлению, - на страхование, - налог на имущество, - плата за землю	тыс.р.   тыс.р. тыс, р. тыс.р. тыс.р.	3,58 1,54 0,04 0,96 1,04
	ЧОД за год	тыс.р.	11,86

Доходный подход позволяет учитывать ожи­даемый инвестиционный доход. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообраз­ности инвестирования, при обосновании решений офинансировании инвестиций в недвижимость.

Доходный подход более, чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получе­ния дохода. Результаты, получаемые на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и склад­ских помещений, торговых площадей, производ­ственных зданий и гостиниц.

Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых ре­шений в сфере недвижимости. Однако существует ряд проблем, связанных с его применением.

Основные недостатки доходного подхода:

— необходимость прогнозирования долговре­менного потока дохода (процесс получения точ­ной оценки будущего дохода затрудняет сложив­шаяся недостаточно устойчивая экономическая ситуация в России, к тому же вероятность неточ­ности прогноза увеличивается пропорционально долгосрочности прогнозного периода);

— влияние факторов риска на прогнозируемый доход (при определении текущей стоимости необ­ходимо учитывать предполагаемый риск, связан­ный с получением в будущем дохода от владения недвижимости, а величина предполагаемого рис­ка в сложившихся российских условиях значи­тельна, что влияет на точность получаемого ре­зультата оценки недвижимости);

— проблематичность сбора данных о доходно­сти аналогичных объектов (информация о доход­ности, как правило, конфиденциальна, нередко официальная информация не соответствует дей­ствительности, а проверка фактической доходно­сти объектов недвижимости существенно затруд­нена, соответственно, оценка затрат может быть
недостаточно точной, неточность увеличивается в процессе капитализации);

— стоимостная оценка дохода (в случае оцен­ки недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная оценка выгод от владения объектом существенно затруднена).

Итак, доходный подход важен для инвесторов и прочих участников процесса финансирования недвижимости, так как позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход. Однако не­стабильность российской экономики увеличива­ет неточность прогнозов о доходах недвижимос­ти, велик риск вложений в недвижимость, харак­теризующихся значительной долгосрочностью, что стимулирует к вложению финансовых ресур­сов в другие направления инвестирования. И все же правильное применение доходного подхода позволяет принимать достаточно обоснованные решения относительно финансирования инвести­ций в недвижимость.

Дата добавления: 2014-12-24