Методы оценки земли

Нормативный метод заключается в опреде­лении нормативной цены земли. Используется припередаче, выкупе земли в собственность, ус­тановлении общей совместной (долевой) собствен­ности сверх бесплатной нормы, передаче по на­следству или дарении, получении кредита под залог, изъятии для государственных или общественных нужд.

Земли городов оцениваются с учетом плотнос­ти застройки, престижности района, характера окружающего землепользования, экологического состояния, инженерно-транспортного обустрой­ства и др. Земли разделяют на зоны, дифферен­цированные по базовым ставкам земельного на­лога и нормативной цене земли (Закон РФ «О плате за землю»). Нормативная цена земли фик­сируется в Земельном кадастре.

Основа определения нормативной цены земли: ставки земельного налога и повышающие коэф­фициенты, льготы по земельному налогу не учи­тываются.

Часто необходимо оценить объект, состоящий из здания и земельного участка, когда на последний имеются только права аренды. В этом случае в ка­честве стоимости земли можно учесть затраты на отвод земельного участка под строительство.

В рыночных условиях при наличии необходи­мой информации целесообразно применять мето­ды, основанные на анализе рыночных данных. Рас­поряжением Минимущества России от 07.03.2002 № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. Как правило, при оценке рыночной сто­имости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод капи­тализации земельной ренты, метод распределения, метод остатка, метод разбивки на участки.

Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свобод-

144 ной, и предположительно вакантной земли; по­зволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии инфор­мации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Общепринятые элементы сравнения для земель­ных участков: права собственности, условия фи­нансирования, особые условия продажи, рыноч­ные условия (изменяются во времени), месторас­положение (расстояние от города и дорог, харак­теристика окружения), условия зонирования, фи­зические характеристики (размер, форма и глуби­на участка, угловое расположение, тип почв, ре­льеф), доступные коммунальные услуги, экономи­ческие характеристики, наилучшее и наиболее эффективное использование. При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в кон­це несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Особую категорию представ­ляют собой городские земли, на их ценность вли­яют величина города и его производственно-хозяй­ственный потенциал, уровень развития инженер­ной и социальной инфраструктуры, региональ­ные природные, экологические и другие факторы. Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный ры­нок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, расположенного в районе А, если известны следующие данные о недавних про­дажах аналогичных участков:

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс. р.	Характеристики относительно объекта оценки	Район
Обзор	Форма
		Хуже на 5 %	Аналогичная	А
		Аналогичный	Хуже на 20 %	С
		Лучше на 10 %	Аналогичная	Д
		Хуже на 15 %	Аналогичная	А
		Лучше на 7 %	Аналогичная	Д
		Хуже на 10%	Хуже на 30 %	А
		Лучше на 8 %	Аналогичная	Д
		Аналогичный	Аналогичная	В
		Лучше на 15 %	Хуже на 20 %	С

Известно также, что земельные участки в районе А дешевле, чем в районе В, на 5 %, чем в районе С, — на 10 %, и дороже, чем в районе Д, на 15%.

Рассчитаем скорректированные цены продаж аналогичных земельных участков, используя ме­тод мультипликативных процентных отклонений:

№ про­дажи	Цена прода­жи, тыс. р.	Корректировки в долях	Скорректирован­ная цена прода­жи, тыс. р.
Обзор	Форма	Район
		1,05	1,00	1,00	63,0
		1,00	1,20	0,90	54,0
		0,90	1,00	1,15	62,1
		1,15	1,00	1,00	57,5
		0,93	1,00	1,15	58,8
		1,10	1,30	1,00	57,2
		0,92	1,00	1,15	58,2
		1,00	1,00	0,95	61,8
		0,85	1,2	0,9	59,7

Стоимость оцениваемого земельного участка можно принять равной 60 тыс. р.

Метод капитализации земельной ренты ос­нован на том, что при наличии достаточной ин­формации о ставках аренды земельных участков можно проводить определение стоимости этих участков как текущей стоимости будущих дохо­дов в виде арендной платы за оцениваемый зе­мельный участок. В рамках данного метода ве­личина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка па условиях, сложившихся на рынке земли. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может капитализироваться в стоимость делением на коэффициент капитализации для земли, определяемый из анализа рынка. Исход­ные данные для капитализации получают из срав­нения продаж арендованной земли и величин арендной платы.

На основе полученной арендной ставки рыноч­ная стоимость участка определяется по доходно­му подходу обычно с применением метода пря­мой капитализации. Формула расчета стоимости земельного участка имеет вид

V_L = I_L / R_L,

Где V_L— стоимость земельного участка, L_L— доход от владения землей, R_L— ставка капитализации для земли.

Ставка капитализации определяется делением величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи или уве­личением безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвес­тированием капитала в оцениваемый земельный участок.

Основные факторы, влияющие на величину арендной ставки земельного участка: характери­стики местоположения, размер, форма, окружа­ющий тип землепользования, транспортная до­ступность, инженерное оборудование.

Однако в России в аренду, главным образом, сдаются земли государственного и муниципаль­ного фонда, и величина арендной платы рассчи­тывается в соответствии с нормативной ценой земли, не эквивалентной ее рыночной стоимости. В настоящее время предпринимаются попытки аренды земель по ее рыночной стоимости, но еще рано говорить об объективности результатов прак­тического применения метода капитализации земельной ренты.

Метод распределения (метод соотношения, со­отнесения, аlloсаtiоп) — определение составляю­щей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улуч­шений в имущественном комплексе. Метод осно­ван на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нор­мальное соотношение между стоимостью земли и построек. Наиболее достоверно это соотношение для новых построек, они близки к варианту луч­шего и наиболее эффективного использования. Чем больше возраст зданий, тем больше величи­на отношения стоимости земли к общей стоимо­сти собственности.

148 Для применения метода требуются достовер­ные статистические данные о соотношении сто­имостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рын­ках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недо­статочности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ори­ентировочными.

Пример. Требуется определить стоимость земельного участка, если недавно продан аналог с постройками за 1250тыс. р.

Сначала рассчитаем долю стоимости улучше­ний в ценах продаж:

№ прода­жи	Цена продажи земельного уча­стка с построй­ками, тыс. р.	Стоимость построек, тыс. р.	Доля улучше­ний в стоимо­сти объекта
			0,9/1,2=0,75
			0,72
			0,73
Итого типичная для рынка доля улучшений в стоимости объекта	0,73

Следовательно, доля земельного участка в цене продажи в среднем составит 27 %: 1,0 — 0,73 =

0,27.

Можно предположить, что участок, аналогичный оцениваемому, продан за 1250x0,27=337,5 тыс. р. После проведения корректировок на различия с Объектомоценки определяется стоимость оценива­емого земельного участка.

Метод выделения (извлечения) применяется |ля оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельно­го участка соответствуют его наиболее эффектив­ному использованию. Метод предполагает следу­ющую последовательность действий:

— определение элементов сравнения объектов;

— определение отличий каждого аналога от объекта оценки;

— расчет и внесение корректировок по каждо­му из элементов сравнения;

— расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оценива­емый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

— расчет стоимости замещения или стоимос­ти воспроизводства улучшений оцениваемого зе­мельного участка;

— расчет рыночной стоимости оцениваемого
земельного участка путем вычитания из рыноч­ной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный уча­сток, стоимости замещения или стоимости вос­производства улучшений земельного участка.

Метод выделения применяется, когда вклад улучшений в общую цену участка невелик, реко­мендуется для оценки загородных участков (для которых вклад улучшений мал и достаточно лег­ко определяется), применяется при отсутствии данных о продажах земельного участка в окрест­ности.

Метод является наиболее эффективным в условиях пассивного рынка (отсутствуют данные о про­даже свободных земельных участков) с учетом осп особенностей исходной информации и модели получения искомой стоимости. Стоимость земельного уча­стка в общем виде определяется по формуле

С₃ ⁼ С - С_у,

где С₃ — стоимость земельного участка, С — стоимость объекта, С_у — стоимость улучшений.

Метод остатка основан на технике инвести­ционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улуч­шениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части до­хода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый опе­рационный доход всей собственности, коэффици­енты капитализации для земли и для зданий.

Основные этапы метода остатка для земли:

1) определяется чистый операционный доход всейсобственности на основе рыночной ренты и предполагаемых операционных расходов;

2) определяется чистый операционный доход, относящийся к строению (зданию);

3) чистый операционный доход, относимый к земельному участку, капитализируется в показатель стоимости через норму капитализации для земли.

Сложно прогнозировать доход в условиях недостаточной стабильности экономики.

II р и м е р. Требуется определить стоимость земельного участка, наилучшим и наиболее эффективным способом использования которого, по мнению оценщика, является строительство склад­ского помещения.

С учетом площади под застройку и укрупнен­ных показателей восстановительной стоимости зданий, оценщик определил, что затраты на стро­ительство типового складского помещения соста­вят 1,1 млн. р. Прогнозируемый чистый опера­ционный доход составляет 310 тыс. р. Анализ рыночных данных показал, что ставка капита­лизации для зданий такого типа составляет 25%, для земли — 18%.

Чистый операционный доход от здания соста­вит: 1100 х 0,25 = 275 тыс. р.

Чистый операционный доход от земли: 310 — 275 = 35 тыс. р.

Стоимость земельного участка: 35/0,18 = 195 тыс. р.

Метод разбивки на участки (подход с точки зрения развития) используется при оценке зем­ли, пригодной для разделения на индивидуаль­ные участки. Состоит из следующих этапов:

— определение размеров и количества индивидуальных участков;

— расчет стоимости освоенных участков с по­мощью метода сравнения сопоставимых продаж;

— расчет затрат и графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной предпри­нимательской прибыли;

— вычет всех затрат на освоение и предпринима­тельской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения освоения и продажи индивидуальных участком;

— выбор ставки дисконта, отражающей риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи.

Затраты на освоение земельного массива обычно включают;

— расходы на разбивку, расчистку и плани­ровку участков;

— расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;

— налоги, страховку, гонорары ИТР;

— расходы на маркетинг;

— прибыль и накладные расходы подрядчика
и т.д.

В целом, моделирование рыночной стоимости земельных участков проводится в рамках пред­положения о достижении динамического равно­весия в конкуренции различных «рациональных» землепользователей за право занять определен­ный участок. При балансе платежеспособного спроса и предложения на имитируемом земель­ном рынке при ограниченности предложения ре­шается вопрос о наиболее эффективном использовании участка как свободного и с учетом существующей застройки. Моделирование потенциаль­ного рентного дохода для различных типов зем­лепользования базируется на закономерностях формирования рентных эффектов местоположе­ния и сложившихся цен (продажи и аренды). Учитывая существенную разницу в стоимостных показателях для участков, расположенных по фрон­ту улично-дорожной сети города и расположен­ных на внутриквартальных территориях, эти участки подлежат обязательному разделению при Уценке. Реализация принципа наиболее эффективного использования происходит в условиях конкуренции за пользование недвижимостью между различными функциональными сегментами рынка с учетом реальных ограничений на объемы спроса и возможной многофункциональности территории, в результате чего на каждом участке образуется набор землепользователей.

Дата добавления: 2014-12-24